Цены на квартиры уперлись в потолок: на рынке жилья наметились перемены

Резкое повышение ключевой ставки отсекло от ипотеки значительное количество россиян: банки ожидаемо подняли проценты по жилищным кредитам. По данным «Ставни. ру», они превысили 17%, поднявшись с начала октября на 1-3 п. п. В этой ситуации единственной реальной возможностью приобретения нового жилья для большинства покупателей остается льготная ипотека, которая по итогам ноября-декабря может составить до 70-80% от всех жилищных займов, в то время как весной ее доля в выдаче составляла порядка трети.

И хотя значительная часть банков выдает кредиты по программам господдержки под максимально разрешенные 8%, размер первоначального взноса пока не изменился — он по-прежнему равен 20%. Однако, как полагают эксперты, в случае продолжения Центробанком взятого «курса на повышение» рост процентной ставки и первого взноса по данным категориям кредитов неизбежен.

«Расходы бюджета на льготные программы в 2024 году существенно увеличатся, поэтому депутаты Госдумы предложили Минфину и ЦБ в 2024 году сделать льготную ипотеку более адресной: поднять первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой с 20% до 25%, а также оставить программу только в регионах с низким спросом на недвижимость»», — отмечает директор департамента финансового маркетплейса «Выберу.ру» Анна Романенко.

В условиях удорожания ипотечных кредитов изменилось поведение покупателей. «Ипотечный осенний бум был спровоцирован желанием успеть купить квартиры по старым ставкам. Свой вклад в показатели выдачи внесли и ранее одобренные кредиты. Однако сегодня высокие ставки отталкивают. С готовностью на них идут лишь покупатели, которые не приобретают новую квартиру целиком за заемные деньги, а используют ипотеку для доплаты — в качестве добавки к сумме, вырученной за старое жилье. Также есть заемщики, которые рассчитывают рефинансировать кредит в следующем году», — рассказал «РосБалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.

Еще одной новостью последнего месяца стало увеличение спроса на комбинированную ипотеку. Связано это с подорожанием недвижимости. Власти готовы субсидировать покупку жилья ценой до 12 млн рублей в Москве, Подмосковье, Петербурге, Ленобласти и до 6 млн рублей в других регионах, однако зачастую выбранная квартира оказывается дороже. Помочь покупателям призваны программы комбо-ипотеки, которые активно вводят крупные игроки рынка. По их данным, в среднем спрос на этот кредитный продукт за последние месяцы увеличился на четверть.

«При комбинированной ипотеке заемщик платит по льготной ставке 8% за часть стоимости жилья в пределах регионального лимита, а остаток берет в долг по рыночной ставке. Если все пойдет по плану, ипотеку по „рыночному остатку“ в дальнейшем даже удастся рефинансировать», — поясняет Галкин.

В Центробанке опасности в расширении практики комбинированной ипотеки не увидели, однако предупредили, что будут жестко реагировать, если банки и застройщики начнут играть не по правилам — искусственно завышать стоимость жилья (например, включая в нее процентные платежи) или ухудшать стандарты кредитования за счет роста доли кредитов с низким первоначальным взносом и кредитования заемщиков с высокой долговой нагрузкой.

По мнению Виктора Галкина, в ближайшее время снижения цен на квартиры в сегменте новостроек ждать не приходится — на волне повышенного спроса, который фиксировался с конца лета, девелоперы успели перевыполнить план продаж. Кроме того, традиционно в декабре на рынок выходят покупатели, которые получили повышенные денежные выплаты в конце года.

В то же время участники рынка прогнозируют при сохранении и увеличении спроса на льготную ипотеку уменьшение интереса к жилищным займам по рыночным ценам. «В 2024-м прогнозируем снижение объема выдачи ипотечных кредитов на уровне 30% к показателю 2023 года. Основное снижение спроса на первичном рынке после повышения требований к размеру первоначального взноса ожидается в начале 2024 года», — полагает главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.

К падению спроса на новостройки могут привести уже упомянутые завершение или серьезная корректировка программ с господдержкой, на чем настаивает Центробанк. Существующий подход, по мнению регулятора, в должной степени не способствует решению жилищных проблем россиян, но катастрофически влияет на удорожание жилья на вторичном рынке.

Как указывают в ЦБ, льготной ипотекой широко пользуются обеспеченные инвесторы, которые впоследствии выставляют квартиры на продажу. «Это привело в том числе к росту разницы в стоимости первичного и вторичного жилья. До 2020 года, когда появилась массовая льготная программа, разница была на уровне 10%, а сейчас — 42%», — подчеркивает директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Елизавета Данилова.

Снижение ставок в жилищном кредитовании можно ожидать не ранее второго квартала следующего года — если реализуется сценарий Центробанка, предполагающий снижение инфляции, за которым должно последовать смягчение денежно-кредитной позиции регулятора.

Между тем на фоне удорожания ипотеки понемногу стали меняться цены на вторичном рынке жилья. По данным сервиса «ЦианАналитика», в середине ноября 10% собственников в Московском регионе снизили цены на продаваемые квартиры. Корректировка стоимости пока незначительна, однако эксперты полагают, что это только начало — основной период плавного удешевления жилья на вторичном рынке ожидается после новогодних праздников.

«Продавцы „вторички“ оказались в самой невыгодной ситуации. Субсидировать ипотеку в данном сегменте государство не будет, поскольку это не влияет экономику. К тому же покупатели сейчас начинают активно интересоваться индивидуальными жилыми домами, на которые распространяются ипотечные программы, в том числе льготная „Сельская ипотека“. Безусловно, в сложившейся ситуации часть продавцов, не испытывающих острой нужды в деньгах, могут временно снять квартиры с экспозиции, однако очевидно, что остальным придется вступить в борьбу за покупателей», — считает Виктор Галкин.

В то же время в сегменте арендной недвижимости фиксируется продолжающееся увеличение цен. Так, по данным «Яндекс.Аренды», в Петербурге съемное жилье подорожало на 30%, в Москве — на 20%. Причем наиболее активно этот процесс шел в третьем квартале. При этом объем предложения в Москве сократился на 40%, а в Северной столице — почти в два раза. Как поясняют эксперты, это прямое свидетельство того, что покупка жилья для значительного числа россиян стала менее доступной.

Ирина Калинина