Сочи теряет очки: почему регион становится территорией риска для инвестиций в недвижимость

На несколько дней Сочи стал настоящими Каннами (кстати, это одна и та же 43-я параллель): здесь проходит MALLPIC 2.0 — грандиозная международная выставка и конференция специалистов в сфере недвижимости, собравшая более 6 тысяч риэлтеров, девелоперов, отельеров, инвесторов. Этот главный инвестиционный форум коммерческой недвижимости в стране стал альтернативой знаменитым каннским выставкам MIPIM и MAPIC.

Однако готов ли сам сочинский регион достойно представить свои возможности с точки зрения перспективы развития рынков недвижимости? Последние события, разворачивающиеся здесь, подсказывают, что территория Сочи и окрестностей стала довольна рискованным местом для инвестиций в этой сфере.

Любопытно, что, с одной стороны, в нынешнем году Сочи по стоимости элитного жилья обогнал даже такие мегаполисы мира, как Нью-Йорк, Лондон и Дубай! По данным аналитической компании NF Group, цена квадратного метра жилой элитной недвижимости в Сочи доходит до 1,4 млн рублей. В Монако, к примеру, за $1 млн в можно купить 17 квадратов жилья, а в Сочи за те же деньги — 29 квадратов (то есть Сочи отстает от города, занимающего первое место в этом рейтинге, всего лишь менее чем в два раза).

И риэлтеры были уверены, что в нынешнем году спрос на элитное жилье в Сочи сохранится. Ведь потенциальные покупатели потеряли возможность вкладываться в недвижимость за рубежом — сначала помешала пандемия коронавируса, а потом и события 2022 года. Однако в реальности все не совсем так. Кстати, эксперты в сфере недвижимости полагают, что данные об уровне цен в Сочи сильно завышены — с целью пиара, чтобы привлечь в этот регион инвесторов.

Есть и другие цифры. Летом этого года в списке регионов России с наибольшим снижением цен на недвижимость именно Сочи стал лидером. Особенно в сегменте вторичного жилья — там цены упали на 2%, что весьма существенно для этого рынка. В том же рейтинге в лидерах по спаду цен на недвижимость оказались Улан-Удэ и Курск — для Сочи, южного города, привлекательного как для отдыха, так и для жизни, такое соседство смотрится не очень хорошо. Причем риэлтеры отмечают: основная причина, которая стала отпугивать людей от покупки жилья в Сочи, — отсутствие гарантий права собственности.

«В целом цена на сочинскую недвижимость держится. Но все сложно. Очень много спорных объектов. А в итоге „чистые“ участки и объекты на этом фоне становятся дороже. Под арестом действительно очень много недвижимости. Но, думаю, около 70% этих арестов все же снимут — все эти объекты попали под аресты комплексно», — рассказал «Росбалту» вице-президент Гильдии риэлторов Сочи Михаил Титов. По его оценкам, реальная стоимость квадратного метра в городе сейчас составляет от 300 тыс. рублей.

Иногда граждане лишаются в Сочи недвижимости, которая, как выясняется намного позже, была построена с сомнительными разрешительными документами. Но чаще причиной становится изменение ситуации с правами на землю и недвижимость на территории конгломерата. Власти постоянно пересматривают статус и значение участков земли, и неожиданно оказывается, что какие-то уже давно стоящие на ней здания (от отелей до жилых домов и торговых центров) являются «незаконными постройками». Также у местных жителей отбирают право собственности на участки, которые они получили еще в советское время, — и сейчас под арестом здесь находится более 11 тысяч таких объектов недвижимости.

Многие владельцы недвижимости, которая была узаконена позже судами, фактически живут на пороховой бочке: что будет завтра с их владениями, неизвестно. Сейчас администрации Сочи и Сириуса (федеральная территория «Сириус», где действует одноименный образовательный проект под управлением фонда «Талант и успех») все чаще выходят в суды, причем восстанавливая сроки обжалования уже давно решенных споров, и оказываются в победителях, а постройки признаются «самовольными» — и в таком случае подлежат сносу.

Но не всегда. Например, администрация федеральной территории «Сириус» смогла признать в суде строящийся комплекс «Мантера» (один из самых дорогих элитных комплексов в регионе и даже в стране) самостроем. Но уже известно, что фонд «Талант и успех» получил 26% акций застройщика «Сочи-парк пять плюс», а это значит, что, скорее всего, «Сириус» теперь и сам заинтересован в продолжении этого строительства, с которого получит выгоду. Во всяком случае, на данный момент, как отмечают наблюдатели в Сочи, работы на этом объекте продолжаются.

Еще один фактор, который отпугивает от региона потенциальных покупателей недвижимости, — до 50% объявлений о продаже квартир в Сочи (как, стоит отметить, и в целом на черноморском побережье) являются фейками. Особенно эта проблема стала острой сейчас, когда инвесторы (как физические лица, так и юридические) переключили свое внимание с зарубежной недвижимости на российские территории. За последние пять лет количество таких фейковых предложений достигло максимума, отмечает генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев. Курортные земли всегда в цене — этим и пользуются обманщики. В таких городах, как Москва или Санкт-Петербург, например, фейковых объявлений о продаже жилья не более 2%.

Но федеральная территория «Сириус», похоже, действительно потеряла интерес для потенциальных инвесторов. «В „Сириусе“ сейчас недвижимости практически нет. Мы не предлагаем варианты в „Сириусе“. Не торгуем тем, что может уйти под снос», — отмечает Михаил Титов. Оценивая риски покупки земли или объектов в «Сириусе», с учетом постоянных конфликтов и судебных споров по вопросам прав на объекты недвижимости, специалист не рекомендует вкладываться в эту сферу на данной территории. «В „Сириусе“ я бы сейчас не советовал ничего покупать. С такой корпорацией судиться — себе дороже. Сегодня дом есть — а завтра его снесут. Это большие риски», — говорит Михаил Титов.

Впрочем, в Сочи и ФТ «Сириус» уже и не получится вложиться в какой-то новый серьезный проект. Ближе 500 метров от береговой линии строиться нельзя. Выше, дальше от моря — территория Кавказского заповедника. К тому же, отмечает Титов, в сочинском регионе планируется комплексное развитие территории. «Мы ждем принятия генплана Сочи. Если в этом генеральном плане не будет какого-либо нового отеля — то его уже не будет здесь никогда. Полагаю, здесь уже не будет строиться что-то крупное», — поясняет эксперт.

К тому же, по его словам, инвестировать в недвижимость в этом регионе — означает включаться в тяжелый путь согласований. Их надо получать в том числе от Росавиации (с учетом расположенного в зоне застройки сочинского аэропорта) — а для этого надо будет отправиться в Ростов-на-Дону. А с точки зрения относимости какого-либо участка к историческим местам придется отправиться за разрешительными бумагами в Краснодар. Тратить столько времени и труда на строительство в регионе, где и сам результат еще под вопросом, с учетом того, что права на будущий объект (даже во время его возведения) могут быть оспорены властями, становится неинтересно и невыгодно.

Андрей Михайлов