Евгений Коган. Цены на жилье так и будут дальше расти?

Давайте посмотрим на динамику последних месяцев. В октябре и ноябре цены росли быстрыми темпами — взгляните сами на график.

Почему жилье дорожает, несмотря на повышение ставки (которое, по идее, должно замедлить спрос и ограничить возможность поднимать цены)?

Причина 1: инфляция ускоряется. Чем она выше, тем выше номинальный рост доходов и больше желание людей сохранить свое имущество в чем-то реальном.

Причина 2: рост спроса из-за ожиданий, что условия по кредитам станут хуже. На первичном рынке было анонсировано ужесточение условий по льготным программам: повышение первоначального взноса до 30% и установление лимита в 6 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей (что практически равносильно отмене в этих регионах). На вторичном рынке росли проценты по ипотеке вместе с ключевой ставкой.

Будут ли работать эти факторы роста и в 2024 году? Скорее, нет. И вот почему.

1. Инфляция будет замедляться из-за жесткой денежно-кредитной политики. Первые признаки замедления уже наблюдались в декабре и январе.

2. Ажиотаж закончился, поезд ушел — условия стали хуже. Теперь спрос существенно снизится из-за роста процентных ставок и менее привлекательных условий по льготной ипотеке. С июля ее и вовсе отменят, что ожидаемо ударит по первичному рынку. При этом ждать сильного обвала цен не стоит, так как остальные льготные программы сохранятся, в том числе — популярная семейная ипотека.

Снижение ключевой ставки не станет серьезным стимулом для цен на жилье (кредиты станут дешевле, что увеличит спрос и позволит жилью дорожать). Эффект от разворота политики Центробанка будет постепенным и во многом нейтрализован замедлением экономического роста и роста доходов граждан.

Среди прочих факторов также особо стоит отметить комиссии банков для застройщиков.

Вывод: спрос на недвижимость снизится, т. е. ее стоимость не сможет расти, как раньше. Но и резко падать она также не будет — причин для этого я не вижу. Наиболее вероятно, что мы будем наблюдать стагнацию цен на жилье в 2024 году.

Евгений Коган, экономист, автор Telegram-канала bitkogan