Евгений Коган. Что придет на смену льготной ипотеке?

Программа льготной ипотеки и ужесточение условий по ней — одна из наиболее злободневных тем в российской внутренней повестке. Недавно правительство скорректировало несколько параметров выгодных ипотечных кредитов, в том числе увеличило первоначальный взнос до 30%.

Почему вообще ЦБ занял такую позицию? Казалось бы, ставки низкие, застройщики строят, клиенты покупают новые квартиры и все довольны. В первую очередь, регулятора беспокоят «перегрев» рынка недвижимости и риски закредитованности граждан. В конечном счете это ведет к значительному ухудшению качества кредитных портфелей банков. В том числе — государственных.

Цифры говорят сами за себя. По данным «Интерфакса», за два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в третьем квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли 50% от всех ипотечных выдач.

Естественно, возникает пара вопросов. Что будет с рынком недвижимости, для которого льготные ипотечные программы — один из ключевых драйверов? И не случится ли так, что через пару месяцев лавочку прикроют, а ипотека станет «штучным» товаром?

Если говорить о таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург, то это уже происходит. Что же касается остальных регионов, то пока все не так страшно. Хотя доступность жилья снижается и в Челябинске, Нижнем Новгороде, Омске, Краснодаре, там по-прежнему можно найти квартиру за 6 млн рублей.

Но в июле 2024 года действие программы «льготная ипотека» прекратится. Что дальше?

Если в двух словах, то ничего особенного. Правительство уже думает об альтернативных программах и инструментах. Например, переходе на лизинг. Если точнее, речь идет о механизме, который предполагает аренду квартир с последующей покупкой. Кстати, а почему бы и нет? Как минимум, это интересная мысль.

Давайте разложим пасьянс из плюсов и минусов возможного нововведения. Итак, преимущества:
— небольшой пакет документов для оформления;
— не нужно искать поручителей или давать залоговое обеспечение;
— фиксированная конечная стоимость недвижимости;
— возможность досрочного выкупа без штрафов и комиссий;
— налог на имущество оплачивает лизинговая компания.

Недостатки:
— недвижимость остается в собственности лизинговой компании до выкупа;
— стоимость при покупке в лизинг может быть выше, чем при покупке в ипотеку;
— в случае банкротства лизинговой компании она может расторгнуть договор, и приобретение недвижимости не состоится;
— как правило, первоначальный взнос при лизинге недвижимости выше;
— запрещено сдавать жилье в субаренду.

И главное — рыночная доходность от аренды составляет около 5% годовых. Ипотека без господдержки сейчас выдается в среднем под более чем 14%. В этом смысле новый инструмент вряд ли жизнеспособен без субсидий со стороны государства. Имеет ли смысл менять шило на мыло? Не уверен.

Другое возможное решение — льготная ипотека в регионах с низким спросом. Так, рассматривается вопрос о продлении «Сельской», «Арктической» и «Дальневосточной» программ. В общем, что-то да найдут.

Региональную ипотеку уже поддержали в ЦБ и Госдуме. Пусть пока на словах, но акценты расставляются именно так. Я думаю, что ее примут с большей вероятностью, чем лизинг.

И наконец, семейная ипотека останется как минимум до 1 июля 2024 года, а под нее подпадает большое количество заемщиков. Армагеддона на рынке недвижимости я не жду. Будет некоторое охлаждение, которое, судя по всему, необходимо.

Евгений Коган, экономист, автор Telegram-канала bitkogan