Telegram-канал «Незыгарь». На российском рынке жилья образовался «пузырь»?

ЦБ в своем «Обзоре финансовой стабильности» прямо указывает на негативное влияние льготной ипотеки на доступность жилья и фактически предупреждает о возможном сдутии «пузыря» на рынке недвижимости.

Внезапно ЦБ выяснил, что механизм льготной ипотеки, запущенный в 2020 году, давал положительный эффект для населения только «в начале действия». А уже к 2021 году «эффект от улучшения финансовых условий кредитования был исчерпан». В результате индекс доступности жилья, рассчитываемый как площадь, которую можно купить в ипотеку при платеже в размере 0,5 средней заработной платы, продолжает снижаться и достиг в первом квартале 2023 года 42 кв. м.

Очевидно, что снижение доступности жилья приводит к уменьшению количества предоставляемых кредитов. Фактически, считая непреложным условие, «когда эффект от снижения ставок по ипотечным кредитам за счет действия льготных программ нивелируется ростом цен», ЦБ указывает, что ипотека не имеет перспектив: «единственным драйвером спроса на ипотеку выступает рост доходов населения».

Падение спроса на новостройки продолжается: если в 2021 году был зафиксирован рост количества зарегистрированных договоров долевого участия на 18%, то уже по итогам 2022 года падение составило 22% г/г, по итогам первого квартала 2023-го также наблюдается сокращение на 22%. Однако новые проекты продолжают выходить в продажу. 42,3 млн кв. м в 2022 году — это практически уровень рекордного 2021-го. В первом квартале 2023-го также сохраняется высокий уровень — запущено 10,0 млн кв. м, прирост г/г 18%. Это, в свою очередь, приводит к увеличению доли нереализованных площадей в строящихся объектах: в марте 2023 года был зафиксирован очередной прирост в 10 п. п. г/г, значение показателя достигло 71%.

Несмотря на сокращение спроса на первичном рынке жилой недвижимости, застройщики не снижают цены. «Снижение цен» находится на уровне погрешности — очевидно, застройщики уверены в поддержке отрасли и не спешат уменьшать свои потенциальные прибыли. О том, что цены застройщиков продолжают находиться на завышенном уровне, свидетельствует возрастающий разрыв между ценами на жилье на первичном и вторичном рынках: в первом квартале 2023-го он достиг 40%, а в некоторых регионах — более чем 50%, в то время как в 2019-м, до начала льготной ипотеки, он составлял 9%.

Завышенные цены в текущем моменте ведут к снижению спроса, но в перспективе банки могут столкнуться с тем, что залоги по кредитам на приобретение строящегося жилья окажутся сильно переоценены. Помимо рисков возможных убытков в результате неплатежей граждан, серьезно выросли риски неплатежей застройщиков. Начиная со второго полугодия 2022 года счета эскроу пополняются значительно медленнее по сравнению с увеличением объемов проектного финансирования жилищного строительства, так что они уже не покрывают кредиты застройщикам — разрыв быстро увеличивается и на 1 апреля 2023 года достиг почти 1 трлн руб. При этом суммарный объем кредитов застройщикам сопоставим с 40% капитала банков, предоставляющих эти кредиты. Рост стоимости кредитных средств для застройщиков вследствие снижения наполнения счетов эскроу вместе с падением спроса на объекты могут привести к кризису неплатежей.

Telegram-канал «Незыгарь»