Евгений Коган. Есть ли смысл сейчас инвестировать в российскую недвижимость?

Дискуссия о будущем цен на недвижимость занимает все больше места в соцсетях и медиа. С одной стороны — неутешительные прогнозы и ожидание «обвала» от скептиков направления жилой недвижимости. С другой — справедливые опасения отраслевых экспертов.

Отметим, что рынок находится в неустойчивом равновесии — с относительной стабильностью цен и одновременным снижением количества сделок. По опыту, это говорит о том, что ситуация весьма неопределенная.

Одно можно сказать точно: правительством и (что не менее важно) Центробанком взят курс на поддержку жилищной сферы. Так было в 2014 году после первых ограничительных мер, во время пандемии и, очевидно, повторится сейчас.

На наш взгляд, аналогии с 2014–2017 гг. и 2020–2021 гг. в полной мере приводить некорректно, однако принципы и механизмы движения рынка в данные периоды стоит проанализировать для понимания текущего момента.

В 2008–2009 гг. рынок был принципиально другой: начиная с системы регулирования первичного рынка и очень низких уровней ипотечного кредитования (преимущественно в валюте) — и завершая собственно сделками, где превалировали оплата наличными через сейфовые ячейки и «альтернативы» (цепочки договоров купли-продажи).

К 2014 г. рынок приобрел современные очертания, в том числе были введены дополнительные защитные механизмы дольщиков, к которым относятся как розничные покупатели, так и частные инвесторы, что актуально для нас с вами.

Стоит отметить, что после резкого скачка ключевой ставки в 2014 г. возврат к уровням начала декабря произошел лишь в апреле 2017 г., а на уровень досанкционного февраля (5,5%) — уже в пандемийном 2020-м.

В последние же полтора года драйверами роста были увеличенный маткапитал, радикально снизившиеся ставки по обычной ипотеке и появление новых льготных программ. Это позволило в совокупности наблюдать бурный рост цен на первичном рынке, уверенно потянувший за собой и «вторичку». По инерции рынок рос до начала 2022-го, когда экономика вошла в пике по неэкономическим причинам.

Что мы имеем сейчас? На наш взгляд, ожидать роста, аналогичного скачку времен пандемии, не стоит, но и от апокалиптических прогнозов воздержимся.

Имеет ли смысл рассматривать инвестиции в недвижимость для себя и в данный момент времени? Вопрос объемный, да и ответить на него предстоит каждому самостоятельно.
Со своей стороны, предлагаем посмотреть на ситуацию шире:
▪️на рынке новостроек, скорее, ожидаем умеренного роста после «мягкой посадки»;
▪️ограничения в сфере туризма, которые, по всей видимости, с нами надолго, повышают привлекательность удобной курортной и загородной недвижимости;
▪️наличие недооцененных объектов и сделок с высоким приоритетом срочности открывает возможности входа в рынок на весьма привлекательных условиях;
▪️не стоит списывать со счетов и развитие такого направления, как редевелопмент.

Наличие неочевидных решений и перспективных возможностей в «неспокойные» времена могут быть интересны как тем, кто не выжидает, а привык действовать, так и тем, кто, напротив, хочет «зацементировать» — в прямом смысле этого слова — некоторый капитал для дальнейшей реализации намеченной ранее стратегии.

Евгений Коган, экономист, автор Telegram-канала bitkogan