Льготная ипотека «для всех» закрывается, «арктическая» и «айтишная» будут набирать обороты

Востребованную у россиян льготную ипотеку «для всех» ожидают серьезные изменения. Министерство финансов намерено ужесточить требования к выдаче кредитов с господдержкой, что может привести к уходу с рынка до 30% покупателей, а также существенному уменьшению числа квартир, соответствующих требованиям программы. Это неминуемо отразится на рынке жилой недвижимости в целом. В то же время, как ожидается, власти сделают больший акцент на адресные программы. Ранее Центробанк неоднократно заявлял, что льготная ипотека на новостройки лишь разогнала цены на жилье, но не сделала его доступнее для граждан. В частности, регулятор обращал внимание на то, что дешевые кредиты активно берут инвесторы в недвижимость. «РосБалт» разбирался, как может развиваться ситуация.

Минфин намерен охладить рынок льготной ипотеки

Минфин внес в правительство предложения по изменению в программах льготной ипотеки. Как заявил глава министерства Антон Силуанов, меры призваны несколько охладить рынок, чтобы не было «пузырей». «Поэтому то, что мы сейчас предложили — это элементы стабилизации этого рынка, чтобы не было каких-то волатильностей в этом секторе», — отметил министр, не раскрыв, впрочем, сути предложенных новаций.

Между тем, как уверяет «Интерфакс» со ссылкой на слова осведомленного источника, изменения предстоят серьезные. Минфин считает нужным вновь повысить размер минимального первоначального взноса — до 30% (в сентябре он вырос с 15% до 20%), а также еще раз снизить на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидий, получаемых банками, кредитующими в рамках этих госпрограмм (в сентябре она уже была снижена на эту же величину).

Кроме того, предлагается уравнять в максимальной сумме кредита жителей Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти со всей Россией. Сейчас из-за высокой стоимости жилья она составляла 12 млн рублей против 6 млн рублей в других регионах. По словам источника в финансово-экономическом блоке правительства, также можно ожидать ограничения возможности получения заемщиком нескольких льготных ипотечных кредитов до одного — и лишь по одной льготной программе, повышения требований к уровню доходов желающего получить льготную ипотеку гражданина и введения ограничений по размеру его предельной долговой нагрузки — не более 50%. В то же время предполагается повысить адресность льготных ипотечных программ.

При этом, как полагают эксперты, адресные льготные программы, вероятнее всего, останутся без изменений или даже расширятся. «На днях вступило в действие расширение условий „дальневосточной ипотеки“ на арктическую зону. Хорошие перспективы сохранения у льготной ипотеки для специалистов IT-отрасли: хотя взрыва интереса к программе после ее введения не последовало, стабильный спрос есть. Чтобы увеличить привлекательность, власти в сентябре пошли на смягчение условий для IT-специалистов до 35 лет, исключив учет требований к минимальной зарплате заемщиков. Поэтому есть все основания предполагать, что эта программа будет продлена, а корректировка условий, если и произойдет, окажется минимальной. Также возможно появление новых, социально-ориентированых программ», — высказал «РосБалту» мнение эксперт по недвижимости Виктор Галкин.

Что будет, если все пойдет по жесткому сценарию

Эксперты не исключают, что после корректировки в правительстве предложения Минфина обретут менее жесткие контуры. Однако если все пойдет по сценарию, который попал в СМИ, для широкого круга граждан льготная ипотека станет практически недоступной.

Как следует из заказанного «РИА Новости» исследования, Петербург занял 26-е место в списке регионов по скорости накопления первоначального взноса семьей с одним ребенком. Речь идет о планируемом «пороге входа» в 30% от стоимости квартиры площадью 60 кв. м. Предполагается, что оба родителя будут работать, а на будущую квартиру станут откладывать половину свободных доходов в течение 4,8 года. При этом 16,6% семей из Северной столицы не смогут накопить на первый взнос и за 10 лет. В Ленобласти копить придется 5,3 года, а 23,5% семей не смогут осилить требуемую сумму за 10 лет.

В Москве откладывать на первый взнос по времени придется столько же (как и в Подмосковье), а вот число москвичей, которым не удастся собрать требуемые деньги несколько больше — 23,8%, в области — 25,2%.

Быстрее всего въехать в собственную квартиру смогут жители Ямало-Ненецкого округа — им потребуется 2,3 года, а количество тех, кто не сможет этого сделать и за десятилетие, — 5,6%. Сложнее всех придется людям, проживающим в Ингушетии, Чечне и Кабардино-Балкарии. В первых двух регионах срок накопления первого взноса составит 13,4 года, в третьем — 14,7 года. Не смогут задуматься о входе в ипотеку в ближайшие 10 лет 54,5%, 57,7% и 57,6% жителей соответственно.

Расчеты делались «РИА Рейтинг» — на основе официальной статистики и исходя из медианных зарплат с 1 сентября 2022 по 1 сентября 2023 года. Предполагалось, что накопление средств будет вестись путем размещения на пополняемом банковском вкладе с соответствующей процентной ставкой для каждого федерального округа, куда входит регион. Прожиточные минимумы, зарплаты, цены на недвижимость для всех регионов рассматривались отдельно.

В целом же, не исключают эксперты ЦИАН, в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге доля доступного для покупки с помощью льготной ипотеки жилья от застройщика из-за возможного изменения ценовых параметров лотов сократится на 40 п. п. и более, а в Ленинградской области это решение затронет примерно 16% квартир. При этом из-за новых требований к заемщикам с рынка могут уйти от 25 до 30% потенциальных покупателей.

Как будет развиваться рынок жилья

По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, отказаться от льготной ипотеки в одночасье нельзя — «рынок слишком плотно „подсел“ на субсидирование — спрос резко просядет, продажи встанут». Однако в перспективе меры, принимаемые властями, способны оказать позитивное влияние на рынок.

«Отказ от масштабного субсидирования приведет к снижению спроса: покупать дорогие квартиры в дорогую ипотеку (минимальные ставки по рыночной ипотеке сегодня — 15,6-16,4% годовых) люди просто не смогут. Но в конечном итоге это пойдет на пользу рынку, в том числе выиграют и покупатели: на фоне просевшего спроса и застройщики, и продавцы-частники будут вынуждены пересмотреть ценники, чтобы поддержать продажи», — считает Репченко

При этом в ближайшее время ждать снижения цен на новые квартиры не стоит: девелоперы скорее попытаются найти иные способы привлечения покупателей. «Не исключаю, что вновь появятся предложения с субсидиями от застройщиков и банков, хотя Центробанк сейчас внимательно отслеживает подобные инициативы на предмет наличия реальной выгоды для покупателя. Вероятны разнообразные рассрочки — вплоть до экзотики с арендой и последующим выкупом. В случаях, когда для приобретения нового жилья используется имеющаяся квартира, возможны варианты своеобразного трейд-ин с оплатой покупателей оставшейся части стоимости», — отмечает Галкин.

Когда цены начнут снижаться

Как ожидают эксперты, в 2024 году рынок жилья будет развиваться разнонаправленно. Под давлением высоких цен и подорожавшей ипотеки вероятно падение спроса. Оно фиксируется уже сейчас, но пока не отражается в итоговых цифрах продаж, поскольку на результаты влияет рекордное число одобренных кредитов по старым условиям. Также вероятны корректировки стоимости жилья.

«В первом квартале возможна стагнация, которую могут в том числе обеспечить разнонаправленные ожидания продавцов и покупателей. Первые будут выставлять объекты по завышенным ценам, которые окажутся шоковыми для вторых. В таких случаях нельзя исключить значительные торги за пределами стандартной коррекции объявленной цены — реальная сумма продажи может весьма существенно отличаться от указанной в объявлении. Однако это процесс не быстрый. Большое значение также будет иметь позиция Центробанка. Если регулятор перейдет к смягчению денежно-кредитной политики и понизит ключевую ставку, что в принципе, при стабилизации экономической ситуации, достаточно вероятно в свете его риторики, то вторичный рынок может оживиться. В итоге это может привести к достижению более справедливого соотношения цен в сегментах первичной и вторичной недвижимости. Безусловно, новое жилье, с современными планировками и уровнем комфортности, должно стоить дороже, но не на 40%, как сейчас. Дисбаланс составляет, на мой взгляд, около 20-25%», — полагает Виктор Галкин.

Ирина Калинина