Цены на аренду квартир рванули вверх — бои теперь пойдут за комнаты

В Петербурге растут цены на съемное жилье, а число предлагаемых в аренду квартир падает. И эта тенденция продолжится в ближайшие месяцы. Похожая ситуация складывается в Москве, а также в других крупных городах.

Почему растет спрос на аренду

По данным сервиса «Авито-недвижимость», за июль–сентябрь спрос на долгосрочную аренду недвижимости в городе на Неве вырос на 44%. При этом в среднем арендная плата достигла 33 тыс. рублей в месяц. Как отмечают аналитики госкомпании «ДОМ.РФ» в «Обзоре рынка аренды жилья в России за III квартал 2023 года», число объявлений по аренде в стране сократилось на 42% за квартал (58% с начала года) при высоком спросе. Активнее всего процесс шел в столицах и городах-миллионниках. В то же время срок от выхода квартиры на рынок до сдачи ее в аренду составляет в среднем 20 дней в Северной столице и 23 дня в Москве (раньше было дольше на 5 и 10 дней соответственно).

За квартал количество активных объявлений в Москве упало на 52%, до 9900; в Санкт-Петербурге — на 25%, до 3800. В других 14 крупнейших городах их число уменьшилось до рекордно низкого уровня в 7400, показав падение в 48%.

Для экспертов рынка подъем спроса на съемное жилье неожиданным не был — сезонный всплеск является типичным, он связан с началом учебного года в вузах, а также с традиционным увеличением деловой активности после периода отпусков. Однако в дальнейшем рынок арендного жилья может начать развиваться не по традиционной траектории.

«Обычно в конце октября-декабре спрос на жилье в аренду снижается, всплеск наблюдается лишь перед новым годом — в сегменте краткосрочной аренды. Но в этом году мы, с большой долей вероятности, сможем увидеть иную картину. Очередное повышение ключевой ставки Центробанком и уже начавшийся вслед за ним пересмотр процентных ставок по ипотеке банками, а также ужесточение требований к заемщикам, неминуемо повлекут снижение числа граждан, готовых покупать квартиры с использованием жилищных кредитов. Часть из них уже арендуют жилье — и продолжат арендовать, а значит, квартира не выйдет снова на рынок. Другие, например, живущие с родственниками, примут решение в пользу аренды», — отмечает эксперт рынка недвижимости Виктор Галкин.

Действительно, аренда, даже с учетом растущей цены, намного выгоднее, чем платежи по ипотеке. Например, за однушку стоимостью 7 млн рублей при первоначальном взносе в 2 млн рублей и сроке кредита в 30 лет в месяц по ипотеке придется платить в районе 60 тыс. рублей. Арендная плата для такой квартиры в Петербурге составит около 30 тыс. рублей в месяц. Разница очевидна. Поместив 2 млн рублей на годовой депозит, можно получить 290 тыс. (условные 24 тыс. в месяц), а если поиграть с накопительными счетами — то и все 30 тыс., «отбив» аренду.

Еще одной неочевидной причиной роста спроса на аренду стало возвращение определенной части релокантов, которые уехали из страны после начала СВО. Кто-то из них ранее продал свои квартиры, другие и до отъезда жили в съемных — это, в частности, касается людей молодого возраста, приехавших в поисках лучших возможностей для роста в столицы.

Как меняется рынок съемного жилья

Наиболее востребованными оказываются однокомнатные квартиры: именно такие, наиболее доступные по цене лоты, первыми уходят с рынка. Затем спрос уменьшается по мере увеличения количества комнат.

Самыми популярными у арендаторов на конец сентября 2023 года были студии и однокомнатные квартиры в Приморском (30,3 тыс. рублей в месяц в среднем), Выборгском (30,6 тыс. рублей), Московском (33,2 тыс. рублей), и Центральном районах (42,1 тыс. рублей), а также во Всеволожском районе Ленобласти (22,5 тыс. рублей).

«В условиях роста цен квартиросъемщики будут переориентироваться на менее комфортное жилье — квартиры в районах с худшей транспортной доступностью, отдаленные от центра локации, предложения меньшей площади, а также комнаты», — указывает Виктор Галкин.

Примечательно, что для рынка недвижимости Петербурга характерно наличие большого числа малогабаритных квартир и студий. По вводу недвижимости такого формата город занимает первое место в стране. На мини-квартиры приходится 19% первичного рынка жилья, в Ленобласти — 13%. И, конечно, они активно пополняют сегмент аренды.

Еще одна особенность городского рынка — значительное количество коммунальных квартир, что вписывается в формирующийся арендный тренд. Съемная комната в двушке или трешке обойдется более чем в два раза дешевле арендной однушки — в среднем 13,8 тыс. рублей (без учета коммунальных услуг). Естественно, что комната в коммуналке будет еще более привлекательной по цене.

«Я предполагаю, что в стране в целом может вырасти рынок аренды комнат. Спросу поспособствует подорожание аренды отдельных квартир, а предложению — снижение реально располагаемых доходов населения, о чем косвенно свидетельствует рост закредитованности. Поэтому не исключено, что какое-то количество граждан сочтут возможным начать сдавать одну из комнат своей квартиры. В то же время будет увеличиваться практика аренды квартир из нескольких комнат вскладчину, что по сути является арендой комнат. Безусловно, в пересчете на съемщиков это окажется чуть дороже, чем аренда каждым своей площади, однако это превышение оправдано, поскольку в данном случае оплачивается „уровень адекватности“ соседей», — отмечает эксперт.

Стоит ли покупать квартиру «под аренду»

Когда на рынке аренды фиксируется повышенный спрос, напрашивается вопрос о выгодности покупки жилья для последующего получения доходов от сдачи его в аренду.

«При все разговорах о том, что недвижимость всегда пользуется повышенным спросом и является стабильным активом, стоит держать в голове несколько моментов. Во-первых, покупка жилья для последующей сдачи в аренду всегда была крайне пассивным способом инвестирования, с доходностью не выше 6%. Во-вторых, нужно понимать, что и где вы покупаете: важно учитывать не только локацию, но и тип жилья, а также возможную конкуренцию по таким квартирам. В-третьих, окупаемость будет очень долгой: например, если вы приобрели квартиру за 7 млн рублей, а сдавать планируете за 28 тыс. рублей, окупить вложение удастся через двадцать с лишним лет.

Выгоднее сдавать жилье посуточно, однако это потребует дополнительных затрат времени и денег — придется озаботиться уборкой помещения, постоянными встречами гостей, а также ремонтами, которые придется делать чаще, чем при долгосрочной аренде. Кроме этого, особое внимание нужно будет уделить обеспечению комфорта соседей — на днях Госдума начнет рассматривать законопроект, который призван вывести из тени рынок посуточной аренды», — поясняет Виктор Галкин.

Еще одним вариантом ускорить окупаемость недвижимости является покупка апартаментов. Их цена будет на 10-20% меньше. При этом появляется возможность сдавать площадь под коммерческие цели, что ведет к повышению рентабельности: стоимость аренды в данном случае может вырасти в полтора-два раза по сравнению с квартирой с аналогичными параметрами.

Мария Осадчая