О дешевой ипотеке можно забыть: банки отказыватся выдавать кредиты — что делать покупателям

Тревожные новости стали поступать от ипотечных заемщиков: банки начали отказывать в выдаче кредитов по ранее одобренным условиям. О таких случаях «Росбалту» рассказали уже несколько петербуржцев. Тенденцию подтверждают эксперты рынка. По данным, которые привела заместитель ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова, около 30% клиентов, получивших одобрения ипотеки в августе–сентябре, не смогли воспользоваться кредитом.

Имеют ли банки право пересматривать «одобренную ипотеку»?

Как пояснил «Росбалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин, на ситуацию повлияла ключевая ставка, которая за несколько месяцев последовательно выросла вдвое — с 7,5% в июне до 15% в октябре. «Получив одобрение ипотеки, люди ошибочно полагают, что точно смогут взять кредит, а условия, на которых его одобрили, сохранятся. Между тем банк и клиент на данном этапе находятся лишь на стадии преддоговорных отношений. До момента подписания долгосрочного договора финансово-кредитная организация может изменить и размер кредита, и сумму первоначального взноса, и процентную ставку. А может и вовсе отказать в займе», — указывает эксперт.

Проверка банком заемщика до предварительного одобрения ипотеки не единственная. На этом этапе проводится исследование кредитной истории, проверяется действительность паспорта, заявленных места работы и доходов, отсутствие задолженностей (штрафы, долги по выплате алиментов и оплате ЖКУ), судимостей. Кредитная организация также может поинтересоваться контентом в соцсетях возможного клиента. Однако непосредственно перед оформлением договора банк проверит на соответствие своим требованиям выбранную для покупки квартиру и обязательно вновь обратится к данным кредитной истории. Например, взятый для внесения первоначального взноса потребительский кредит вполне может послужить поводом для отказа в ипотеке, ведь его погашение требует ранее не учтенных расходов. Кроме этого, банк может корректировать свою кредитную политику, ориентируясь на изменение экономической конъюнктуры.

«Нужно понимать, что Центробанк кредитует коммерческие банки по ключевой ставке: если она повышается, выдавать кредиты по прежним ставкам становится невыгодно — доходность оказывается отрицательной. В то же время программы с госсубсидированием эта история затронуть не должна», — указывает Галкин.

В свою очередь, эксперт ипотечного рынка Андрей Бархота отмечает, что кредитные организации имеют право на отзыв раннего одобрения по ипотеке, если обслуживание кредита требует более 40% дохода заемщика.

Как будет развиваться ситуация дальше

Эксперты рынка полагают, что потенциальные заемщики с одобренными заявками могут столкнуться как с повышением процентной ставки, так и с уменьшением суммы жилищного кредита, который готов предоставить банк. Еще одним распространенным вариантом, отмечает Галкин, может стать запрашивание на финальном этапе все новых документов и их проверка, в связи с чем время, отводимое в рамках одобрения на заключение сделки, истечет — и заем будет рассматриваться уже по новым условиям.

По данным аналитического центра «Русипотека», средние ставки по рыночной ипотеке на вторичное и первичное жилье в октябре уже превысили 15%. При этом рост ставок по ипотеке неизбежен. «Центробанк РФ продолжает повышать ключевую ставку. В этих условиях возможно повышение ставки по ипотеке до 20% уже в 2024 году», — считает доцент базовой кафедры Финконтроля Дмитрий Осянин.

Однако ряд экспертов указывают, что ставка в 20% окажется запретительной для подавляющего числа потенциальных заемщиков, отсекая их от ипотечного рынка, — поэтому более вероятно, что предложения банков до конца года будут фиксироваться в районе 16-18%.

В целом, делают вывод специалисты, ситуация на ипотечном рынке будет складываться непросто. Свой вклад в это внесет и продолжающееся ужесточение политики Центробанка. Например, регулятор намерен обсудить с банками подходы к ипотечникам, которые для выплаты первого взноса используют механизмы потребкредитования. Эксперты не исключают, что речь может идти о запрете на выдачу ипотечных кредитов для данной категории граждан.

В то же время снижение спроса демонстрирует рынок льготного жилищного кредитования. Такую тенденцию по итогам первых трех недель октября предварительно зафиксировали в аналитическом центре корпорации «ДОМ.РФ». Как полагает ее глава Михаил Гольдберг, на снижение спроса повлияли модификация условий по программам с господдержкой и ужесточение регулирования со стороны ЦБ. Так, в сентябре до 20% был повышен минимальный первоначальный взнос по ряду популярных госпрограмм ипотеки. При этом Банк России, указывая на риски перегрева на рынке, выступает за дальнейшее повышение взноса.

В свою очередь, Минфин заявил, что программу льготной ипотеки не нужно продлевать после заявленного срока ее завершения в середине 2024 года. «Нас тревожит ситуация, потому что с учетом роста ставки Банка России очевидно, что разница между рыночной ставкой и ставкой по льготным программам становится колоссальной», — пояснил замминистра Алексей Моисеев.

Что делать «одобренному ипотечнику»?

Особых иллюзий питать не стоит, считает Виктор Галкин. «Банки всегда очень хорошо просчитывают собственные риски, поэтому в условиях нестабильности число отказов будет только расти. И с этим придется смириться. Однако важно понимать: каждый выдаваемый ипотечный кредит рассматривается индивидуально. Для того, чтобы стать наиболее перспективным для банка заемщиком, необходимо не пытаться повышать свою долговую нагрузку после одобрения кредита. Имеет смысл, если возможно, расплатиться с долгами (даже если предварительное согласие было получено при их наличии), закрыть кредитные карты — и предоставить в банк подтверждение.

О том, что не стоит менять место работы (если, конечно, вас не приглашают топ-менеджером в госкорпорацию), полагаю, все в курсе. Еще один способ — привлечь созаемщиков с хорошими кредитной историей и доходами. В случае, если вы имеете стабильные дополнительные источники дохода, о которых умолчали, поскольку и так проходили по критериям, самое время о них заявить. И, конечно, в нынешних условиях стоит не тянуть с выходом на сделку — люди, которые оперативно подобрали квартиры, обсуждаемых сегодня проблем избежали. Оснований полагать, что условия для ипотечного кредитования улучшатся, пока нет. Ипотека становится дорогой — и кому-то придется отказаться от такого способа улучшения жилищных условий или пойти по пути увеличения срока кредитования», — высказывает мнение эксперт.

Также Галкин напомнил о страховании жизни и здоровья заемщика, которые не являются обязательными для заключения договора о ипотеке, но позволяют немного снизить ставку. По словам эксперта, выбирая такую страховку, не стоит покупать ее в банке. На страховом рынке предложения будут явно выгоднее. Примечательно, что оформление онлайн может позволить найти более приятный по цене вариант, чем в офисе компании. Также поквартальное или помесячное внесение платежей позволит снизить единоразовую нагрузку. Еще одной особенностью данного вида страхования является несколько меньшая величина тарифов для женщин, чем для мужчин, — страховые компании учитывают гендерные особенности рискового поведения.

Ирина Калинина