Парадоксы рынка жилья: и затоваривание, и рост цен

Рынок недвижимости способен преподносить очень жестокие сюрпризы. В Китае, на который сейчас модно равняться, строительная отрасль долгие годы выступала локомотивом экономического роста, но кончилось все кризисом перепроизводства — в стране построено такое количество жилья, что даже при населении в 1,4 млрд человек на него попросту не находится нужного числа покупателей.

У бывшего заместителя главы Национального бюро статистики КНР (НБС) Хэ Кенга так наболело по этому поводу, что он, как сообщает Reuters, выступил с публичной критикой властей своей страны — крайне редкий поступок для китайского чиновника, пусть даже и отставного. Последние данные НБС, которыми поделился Кенг, гласят, что по состоянию на конец августа общая площадь непроданных домов в Китае достигла 648 млн квадратных метров.

Дела в этом секторе экономики КНР резко пошли вниз в 2021 году, когда крупнейший национальный оператор жилой недвижимости China Evergrande Group объявил дефолт по своим долговым обязательствам. После этого уже не раз звучали предупреждения, что если пузырь на рынке китайской недвижимости рухнет, то это приведет чуть ли не к коллапсу второй по величине экономики мира — и вполне вероятно станет спусковым крючком очередного глобального кризиса.

Китайское высшее руководство отрицает наличие проблемы, утверждая, что устойчивость экономики незыблема. В России же, где строительство также стало важной и бурно развивающейся отраслью, власти открыто говорят про угрозу перегрева рынка недвижимости.

На совещании по экономическим вопросам 11 апреля этого года президент РФ Владимир Путин, с одной стороны, признал успехи строителей, которые в 2022 году вышли на рекордные объемы ввода жилья, а с другой — предостерег, что «на рынке недвижимости начинают возникать и определенные дисбалансы: происходит так называемое затоваривание», и призвал эти риски снижать.

По данным единой информационной системы жилищного строительства ДОМ.РФ о реализации квартир в строящихся домах, в России насчитывается 2,1 млн объектов общей площадью 104,4 млн кв. м. При этом объем так и не проданного жилья в новостройках по итогам прошлого года превысил 41 млн кв. м, что на 44% больше, чем годом ранее.

Хотя всероссийская перепись 2020–2021 года показала, что в целом по стране численность населения продолжает сокращаться, есть пять регионов, где людей становится все больше и больше. Это Краснодарский и Ставропольский края, Московская область и, конечно, обе столицы — Москва и Санкт-Петербург.

Казалось бы, здесь строящиеся квартиры должны разлетаться как горячие пирожки. Однако если изучить статистику, картина выглядит совсем иначе. По данным ДОМ.РФ о реализации квартир в строящихся домах, с которыми ознакомился «Росбалт», в Санкт-Петербурге при общем объеме строительства в 7,341 млн кв. м. проданная площадь составляет 2,411 млн кв. м. (33%), что меньше, чем непроданная — 2,864 млн кв. м. (39%). Оставшиеся 2,067 млн кв. м. (28%) значатся в графе «продажи не открыты».

Для сравнения, по Москве цифры такие: общий объем — 16,645 млн кв. м., проданная площадь — 6,958 млн кв. м. (42%), непроданная — 7,051 млн кв. м. (42%), продажи не открыты — 2,637 млн кв. м. (16%). Возможные расхождения между суммой слагаемых и итоговым значением объясняются округлением данных.

Таким образом обе столицы вошли в список городов с высокой долей нераспроданного жилья в новостройках. Застройщики с печалью говорят о завершении периода ажиотажного спроса, когда что ни построишь — все купят и попросят еще. А если учесть, что Банк России может еще больше увеличить ключевую ставку, взлетевшие проценты по ипотеке сделают ситуацию на рынке еще более мрачной.

Именно поэтому многие эксперты сейчас советуют не тянуть с покупкой недвижимости. Тем более что выбор на первичном рынке есть на любой вкус и кошелек.

К примеру, самая дешевая новостройка в Санкт-Петербурге, которую удалось найти в базе объявлений ЦИАН, — это студия без отделки площадью 21,5 кв. м. в ЖК «Ломоносов» в Петродворцовом районе, за которую просят 2750000 рублей. Как утверждается, добираться до центра города оттуда можно будет за 50 минут.

Самый дорогой вариант — пентхаус площадью 633,8 кв. м. с эксплуатируемой кровлей в комплексе резиденций «Императорский Яхтъ-клуб» на набережной Гребного канала. Его стоимость лишь немногим не дотягивает до миллиарда рублей (923864835 ₽). Оттуда открывается вид на три стороны, в том числе на Елагин остров и «Газпром Арену». Свободное планировочное решение предусматривает расположение шести мастер-спален с гардеробными, кухни-гостиной площадью 77 кв. м. По всему периметру резиденции расположена терраса площадью 92 кв. м.

Михаил Макаров