Центробанк снизил ставку — пора брать ипотеку?

Центробанк России 26 мая внепланово снизил ключевую ставку — за три месяца она прошла путь от рекордных 20% до 11%. Во время шокового подъема рынок ипотеки в апреле обвалился по стране на 70%, а в Петербурге — на 40%. Люди не только не могли, но и не хотели приобретать жилье, даже если давно планировали покупку.

Помогут ли действия регулятора оживить рынок недвижимости в стране? Действительно ли цены на петербургские квартиры летом этого года начнут падать, как предрекают аналитики? И стоит ли бросаться покупать заветные квадратные метры?

Обвал ипотечного рынка

Апрель этого года стал едва ли не худшим за последние годы месяцем для застройщиков и банков. По данным ЦБ России, во втором весеннем месяце банки выдали чуть больше 49 тыс. ипотечных кредитов, что на 74,2% меньше, чем в том же месяце 2021 года. Всего в апреле на покупку квадратных метров выдали 161,6 млрд рублей — сумма займов на 70,7% ниже, чем в аналогичном месяце прошлого года.

В Северной столице ситуация оказалась чуть лучше, чем по стране: управление Росреестра по Санкт-Петербургу сообщает, что в апреле было проведено 12,9 тыс. сделок с заемными средствами — по сравнению с апрелем прошлого года, снижение составило 38%. На договоры долевого участия пришлись 7,4 тыс. сделки, что меньше, чем год назад на 24%.

Затем началось «потепление»: Центробанк сначала снизил ставку до 17%, до 14% и, наконец, до 11%. Вслед за регулятором снизили ставки ВТБ и Сбер — до 10,9%, «Дом.РФ» — до 10,5% на новостройки и до 10,7% на вторичное жилье. Банк «Открытие» — до 10,79%. Однако поможет ли это реанимировать рынок недвижимости, пока говорить рано.

В Петербурге подешевеет жилье?

В мае стоимость жилья в Санкт-Петербурге стабилизировалась — по данным федерального агентства недвижимости «Этажи», средняя стоимость квадратного метра готового жилья в массовом сегменте составила 216,3 тыс. рублей. Эксперты компании уточняют, что средняя стоимость квадратного метра на рынке «вторички» в мае на фоне просадки спроса и высоких ипотечных ставок снизилась на 0,4%, а в новостройках — на 0,9%.

Некоторые аналитики полагают, что ожидать роста цен на жилье летом точно не стоит. В том числе в силу сезонного падения спроса, так как лето — время отпусков и общего снижения деловой активности.

Так, Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости уверен, что цены на «первичку» и на «вторичку» летом могут снизиться, так как с апреля оба рынка испытывают острую нехватку покупательской активности.

«Даже снижение ключевой ставки практически не повлияло на покупателей. Естественно, что в такой ситуации продавцы рано или поздно столкнутся с вопросом, что делать. И тут существует два выхода — снимать объекты с продажи до появления реальной активности, либо пересматривать цену, — полагает Щегельский. — Возможно повторение сценария 2015 года, когда при тех же внешнеполитических и экономических условиях цены вначале были подняты и владельцами жилья на „вторичке“, и застройщиками, но затем в течение года они скорректировали свои запросы и цены вернулись к привычному уровню».

По мнению эксперта, продавцы жилья не могут не учитывать ситуацию клиентов: один за последние три месяца потерял работу, второй — на пороге увольнения, третьему снижают зарплату. Уверенности в завтрашнем дне нет, потому и субсидированная государством ипотека на покупку «первички» не дает того драйва, что от нее ожидали.

«Застройщики говорят, что стабильно работают только программы „Семейная ипотека“, „Военная ипотека“ и есть надежда на „Ипотеку для IT“. Но все вместе эти программы сегодня дают только 25-30% от общего необходимого покупательского потока, — отмечает ДмитрийЩегельский. — На „вторичке“ все те же проблемы. Кое-как покупатели смотрят только объекты по ценам февраля 2022 года. Объекты, цену на которые в марте на эмоциях повысили продавцы, покупатели даже не рассматривают. Продавцы готовы торговаться при наличии конкретного покупателя, но дело в том, что торговаться даже не с кем, покупатели просто не идут смотреть».

Как сильно упадут цены на квартиры этим летом, сказать сложно, однако к концу года от сегодняшнего уровня они могут скорректироваться вниз на 5-10%, уверены в петербургской палате недвижимости.

Рост цен на стройматериалы не помогает

Директор департамента по маркетингу и продажам застройщика «Балтийская жемчужина» Ася Левнева также допускает, что застройщики могут понизить цены на менее востребованные объекты, так как в Петербурге в апреле по сравнению с мартом продажи жилой недвижимости уменьшились вдвое.

«Сказывается закредитованность населения после периода ажиотажного спроса, повышение процентных ставок и сокращение реальных располагаемых доходов из-за роста инфляции и безработицы, — говорит эксперт. — В первую очередь, интерес к покупке квартир уменьшился у потребителей сегмента масс-маркет как у самой чувствительной к любым колебаниям на рынке целевой аудитории».

По мнению Левневой, оживить стагнирующий рынок может только снижение цен на ряд объектов. Однако в цене упадут далеко не все квартиры.

«Из-за роста издержек и подорожания строительных материалов покупатели не могут рассчитывать, что летом подешевеют абсолютно все объекты, — предупреждает эксперт. — Бизнес не работает себе в убыток. Цены на наиболее востребованные качественные проекты могут даже вырасти, так как девелоперы сдерживают вывод новых жилых комплексов до стабилизации геополитической ситуации, формируя дефицит предложения».

Ольга Ульянова, директор по маркетингу «Полис Групп», тотального падения цен на квартиры тоже не ждет: застройщики сегодня предлагают акционные программы, но чаще — на очень ограниченный ассортимент. Размер скидок в июне уже стал меньше, чем это было в мае. Скорее всего, тенденция не изменится, полагает эксперт.

«Сейчас главный тренд — ипотечные ставки, которые становятся очень привлекательны для клиентов и которые позволяют учитывать риски потери работы или любые другие трудности, связанные с падением доходов, — говорит Ульянова. — Надо не забывать, что на стоимость недвижимости влияет пересмотр ставок на проектное финансирование, а также рост себестоимости строительства. Запаса на снижение цен у застройщиков практически нет».

С новостройками все не так однозначно

Так или иначе, далеко не все петербургские девелоперы соглашаются с тем, что цены непременно упадут.

«В текущей ситуации мы не видим предпосылок к снижению цен, — уверена генеральный директор шведского девелопера жилья „Бонава Санкт-Петербург“ Мария Черная. — Да, можно говорить о временной фиксации стоимости квадратного метра на уровне первого квартала 2022 года из-за снижения спроса на жилье в некоторых сегментах рынка. Но вниз цены не пойдут — прежде всего из-за растущей себестоимости строительства. Ряд основных строительных материалов подорожал на 80% с начала года. Кроме того, стоит учитывать рекордную инфляцию».

Скорее цены останутся на прежнем уровне за счет уменьшения предложения на первичном рынке, уверена эксперт. В целом в 2022 году можно прогнозировать уменьшение объемов нового строительства.

Маргарита Кирикова, территориальный менеджер по организации продаж ипотеки Северо-Западного филиала банка «Открытие», соглашается с тем, что цены на новостройки снижаться будут вряд ли.

«Помимо общего удорожания себестоимости строительства, рост цен в последние два года был обусловлен наличием льготных и субсидированных программ кредитования. Сейчас для клиента первоочередной вопрос — минимальная величина ежемесячного платежа. Именно ее успешно и обеспечивают субсидированные программы застройщиков с маркетинговыми ставками от 0,1% годовых и государственные программы — „Господдержка“ и „Семейная ипотека“, которые в последние недели стали выгоднее по условиям на фоне снижения ключевой ставки ЦБ РФ», — говорит эксперт.

По мнению Кириковой, отдельные застройщики будут вынуждены в моменте снизить цены, однако это будет происходить исключительно в рамках специальных маркетинговых программ и касаться отдельных строящихся жилых кварталов. При этом размер скидки вряд ли превысит 10% от базовой цены.

Что с вторичным рынком?

А вот на вторичном рынке снижение цен вполне возможно. Так, Кирикова отмечает, что спрос на вторичное жилье сейчас в целом намного ниже из-за отсутствия льготных ипотечных программ. Поэтому несмотря на темпы инфляции, продавцы вполне могут пойти на уступки и снизить цену. Так что на рынке вторичной недвижимости в ближайшей перспективе аналитики ожидают снижение цен и на 10%, и на 15% от уровней марта 2022 года.

Сергей Зайцев, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» добавляет, что сейчас цены на новостройки попали под прессинг дисконта при продаже вторичного жилья с одновременно выросшей доступностью ипотеки в этом сегменте.

«Покупатели постепенно переориентируются на вторичный рынок из-за растущего там объема предложения и уровня торга, который в отдельных случаях доходит до 10-15% от начальной цены предложения. Если смотреть в целом по России, за прошедший месяц средняя цена продажи вторичной недвижимости снизилась на 2%, конечно, в первую очередь за счет низколиквидных объектов. Сейчас ситуация с ценами выглядит стабильной», — отметил эксперт.

Частных домов и бизнес-жилья не коснется

Если цены на недвижимость массового сегмента и могут точечно снизиться на фоне падения спроса, то на малоэтажные дома в Петербурге и пригородах — точно нет. По словам Натальи Осетровой, руководителя проекта города-курорта Gatchina Gardens, сейчас такой тип застройки пользуется повышенным интересом покупателей, а льготные ипотечные программы поддерживают сформировавшийся спрос.

Не будет снижения цен и на недвижимость бизнес-класса — этот сегмент традиционно является наиболее устойчивым из всех. За последнее десятилетие цена квадратного метра в бизнес-классе еще ни разу не просела.

«Отмечу, что еще одним фактором спроса на качественные малоэтажные проекты бизнес-класса в пригородах, является тенденция на децентрализацию, которая началась в разгар пандемии, — говорит Осетрова. — Пандемия стихла, а интерес к загородному жилью сохранился. А сегодня спрос на комфортную жилую среду еще и активно поддерживается государством, о чем говорит запуск льготной ипотеки для индивидуального жилищного строительства».

Так покупать или нет?

Отвечая на этот вопрос аналитики рынка недвижимости едины: перед покупкой важно четко понять, как вы будете погашать ипотеку и сможете ли выгодно продать жилье в будущем.

«Не бывает на рынке невыгодных периодов для покупки, скорее, дело в неправильно выбранной стратегии, — уверен Сергей Зайцев. — Например, при низком спросе и высоких ипотечных ставках всегда можно рассчитывать на более высокий дисконт при продаже и будущее рефинансирование ипотеки под более низкий процент. При высоком спросе и растущих ценах — искать наиболее доступные кредитные средства».

По мнению эксперта, на вторичном рынке сейчас хороший дисконт при продаже объектов, который будет сокращаться по мере снижения ипотечных ставок. А на рынке новостроек можно рассчитывать на индивидуальные условия покупки в части субсидированных ипотечных ставок, бонусов и скидок.

Анжела Новосельцева