Собственники могут оказаться в ответе за грехи застройщиков

Громкие скандалы с мошенниками-застройщиками и обманутыми дольщиками давно стали популярным сюжетом в Мурино — городе на границе Ленобласти и Петербурга. На этот раз неприятности обрушились на головы жителей ЖК «Тридевяткино царство», застройщик которого не так давно обанкротился. Теперь людей грозят выгнать из квартир спустя три года проживания — ситуация удивила даже бывалых юристов.

Можно ли лишиться крыши над головой из-за грехов застройщика, о которых ты не подозревал пять лет назад, приобретая недвижимость? И в чьих интересах действует арбитражный управляющий, обвиняющий жильцов в мошенничестве?

«Тут нет ничего — пустырь, а мы снова в чем-то виноваты»

Привокзальная площадь. На выходе из метро «Девяткино» ты оказываешься на автовокзале образца начала нулевых — по заплеванному асфальту проходишь мимо ларьков, в которых мужчины и женщины восточного вида торгуют одеждой. Проходишь мимо курящих таксистов и цыганок в ярких юбках, которых почему-то никогда не увидишь на другой стороне метро. Потом долго идешь вдоль дороги — чтобы попасть в «Тридевяткино царство», потребуется порядка 30 минут пешком или 10 минут в тесном автобусе.

Увы, многоэтажный жилой комплекс «Тридевяткино царство» в восточном Мурино на деле имеет мало общего с известной сказкой. И не только из-за своего сомнительного местоположения, но и передряг, с которыми продолжают сталкиваться люди, уже получившие ключи.

Жительница дома № 89 Ирина Деткова — мать троих детей. Сейчас она беременна четвертым. Места должно хватить всем: площадь трехкомнатной квартиры, в которую они заселились в августе 2017 года — 74 квадратных метра. Приобрести ее удалось с помощью риелторской компании за 4 млн 350 тыс. рублей. Сумма, на первый взгляд, кажется слегка заниженной — например, на другой стороне «Девяткино» в 20 минутах ходьбы от метро «двушка» площадью в 60 квадратов за полгода до сдачи дома стоила дороже. Однако напомним: расположение у ЖК «Тридевяткино царство» не самое выгодное.

«Я не считаю, что цена низкая — не за миллион же мы ее взяли. Для этого пришлось продать „двушку“ на „Парнасе“, где, кстати говоря, хотя бы была вся инфраструктура. Тут нет ничего, железная дорога рядом, пустырь, а мы снова в чем-то виноваты», — сетует Деткова.

О грядущих судебных тяжбах она узнала случайно — от девушки из соседнего корпуса, которая на почте вместе с посылкой получила письмо весьма странного содержания.

«Прошу признать сделку недействительной»

Это было заявление в арбитражный суд Петербурга и Ленобласти от конкурсного управляющего ЗАО «УНИСТО» Ирины Ларичевой — с просьбой признать недействительной сделку по продаже квартиры. В заявлении она утверждает, что квартира была продана уже после принятия заявления о признании должника банкротом — когда у застройщика «УНИСТО» уже имелись неисполненные обязательства перед кредиторами.

«Ввиду отсутствия договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества и доказательства оплаты, полагаю, что данная сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов», — отмечает Ларичева.

На сайте Арбитражного суда аналогичные иски обнаружили еще 38 жильцов домов № 76, 85 и 89 в 5, 7и 8-м корпусах, которые ввели в эксплуатацию с 2015 по 2017 годы.

«Я в таком ужасе сейчас, — рассказывает Ирина Деткова. — На контакт Ларичева не выходит, вышла бы в досудебном порядке, объяснились. У нас абсолютно нормальный договор купли-продажи, указано, что квартира принадлежит застройщику, он не банкрот, имущество не отчуждено. Все документы на квартиру есть. Мы в шоке. Кто ж знал, что эта контора обанкротится?»

Чтобы разобраться в ситуации, с Крайнего Севера России в Петербург ехать пришлось Евгении Бондарь — еще одной собственнице квартиры в доме № 89, в которой сейчас живет ее старшая дочь. Она также приобрела квартиру летом 2017 года в ипотеку.

«Когда берешь квартиру в ипотеку, необходимо заказать ее оценку, и она у нас совпала со средней рыночной стоимостью — 5 млн 800 тысяч, — рассказывает Евгения. — Это „трешка“, 105 квадратов. Так как мы уплатили в качестве первого взноса больше 40%, нам сделали скидку в 200 тысяч. Квартиру покупали через риелтора, договор купли-продажи на руках, в нем указано, что квартира не находится в обременении или залоге, на нее не наложен арест. Так ведь еще и „Сбербанк“, в котором мы брали ипотеку, наверняка все проверял по этой квартире».

Пяти жильцам уже назначены судебные разбирательства на 6 апреля, семерым — на 14 апреля.

«Да у нас в царстве, как в сказке — чем дальше, тем страшней», — грустно шутят жители в группе домов «ВКонтакте». Некоторые признают, что среди ответчиков могут быть и мошенники, но таких — явно единицы.

«Сомнительные сделки при банкротстве бывают всегда, и кто-то действительно мог купить квартиру по договоренности с застройщиком и быть в курсе его дел. Но я пока не поняла логики управляющей „выявления“ сомнительных сделок. Я — второй владелец по счету: сам договор долевого участия от 2013 года, а я купила квартиру в 2019 году. По закону она никак не может оспариваться, так как не входит в этот трехлетний период до банкротства», — пишет еще одна жительница.

«Я так поняла, что в списке ответчиков есть бывшие работники „УНИСТО“, почему Ларичева и направила иски в суд, добавив людей по которым нет документов и подтверждения с банка о переводе средств», — отметила еще одна женщина.

«С этим „УНИСТО“ грязи — не перекопать»

Чтобы избавиться от ощущения, что жителей Мурино вовлекли в какой-то кафкианский судебный процесс, разберемся в ситуации. Прежде всего: что произошло с застройщиком, когда он обанкротился, и чем теперь занимается арбитражный управляющий?

Напомним, ЖК «Тридевяткино царство» — это проект комплексного освоения территории в Мурино, к которому ГК «УНИСТО Петросталь» приступила в 2011 году. Восемь корпусов завершить удалось, однако сроки сдачи оставшихся трех были сорваны на несколько лет. По данным Госстройнадзора Ленобласти, их готовность — от 10% до 60%. Из 1,5 тыс. квартир дольщики купили 1180. Регион выделил деньги на достройку домов, а Фонд защиты прав дольщиков подтвердил, что здания скоро достроят.

Банкротный иск к ЗАО «УНИСТО» был подан весной 2018 года. Среди кредиторов — «Фонд защиты граждан — участников долевого строительства», «Банк Санкт-Петербург», еще несколько банков и обманутые дольщики. Компании предложили услуги арбитражного управляющего — человек, назначенный на эту должность арбитражным судом, организует процедуру банкротства несостоятельного должника, и его цель — максимально удовлетворить требования его кредиторов. Для этого он полностью или частично продает имущество должника, ведет финансовый учет, рассматривает все сделки, совершенные за последние несколько лет с его участием.

«При формировании конкурсной массы для выплат долгов банкрота, конкурсные управляющие ищут все возможные и разрешенные законом пути, — объясняет Регина Дыдалина, руководитель юридического департамента федеральной компании „Этажи“. — И в первую очередь проверяются сделки, когда цена продаваемого имущества значительно ниже рыночной или они были заключены с аффилированными лицами, например, родственниками. Если речь идет о занижении цены относительно рыночной стоимости на уровне 30-35% — это одно. Но если цена была существенно ниже, у суда будут все основания подозревать, что сделка была осуществлена для реализации имущества банкрота с целью исключить его из конкурсной массы».

Именно этим и занялась конкурсная управляющая Ирина Ларичева, которая получила выписки из Росреестра по имуществу «УНИСТО» и обнаружила, что там до сих пор числятся некоторые квартиры. В Арбитражном суде она решила разобрать подробно каждый случай. Эксперты отмечают: под угрозой могут оказаться люди, не оформившие квартиру в собственность. Или те, кто приобретал квартиру у юрлица, которому «УНИСТО» передал квартиры без оплаты, например, за выполнение определенных работ. Это нормальная практика, но в этом случае на суде необходимо предоставить все договоры. Такие квартиры до сих пор могут числиться за «УНИСТО» и вызывать закономерные вопросы у управляющего.

Свою позицию Ирина Ларичева разъяснила корреспонденту «Росбалта».

«По информации, полученной в том числе от следственных органов и в результате финансового анализа документов должника, удалось выявить ряд сделок по отчуждению имущества должника. Это жилые и нежилые помещения в 76, 89, 87 домах. Основанием для оспаривания указанных сделок послужило отчуждение имущества по заниженной стоимости или вообще в отсутствие оплаты — в период, когда уже было возбуждено дело о банкротстве», — отметила Ларичева, подчеркнув, что оспорить такие сделки в соответствии с Законом РФ о банкротстве — ее прямая обязанность.

«Ели будут представлены доказательства выполнения стороной договора своих обязательств по оплате надлежащим образом, то оснований для оспаривания таких сделок не будет. Добросовестным приобретателям нечего беспокоиться», — пообещала Ларичева, эмоционально добавив напоследок: «с этим „УНИСТО“ грязи — не перекопать, мошенник на мошеннике!»

Бить во все колокола

Жилищный юрист Елизавета Карачевцева, ознакомившись с одним из исков, сформулировала несколько советов жильцам ЖК «Тридевяткино царство».

«Складывается впечатление, будто ЗАО „УНИСТО“ просто произвело отчуждение недвижимости на безвозмездной основе, скрывая это под „мнимой сделкой“ и говоря о том, что добросовестные покупатели недвижимости, которые платили за нее немалые денежные средства, таковыми не являются. Как указывает конкурсный управляющий, у нее просто нет договора купли-продажи недвижимости и подтверждения факта оплаты — вот на этом и базируется правовое обоснование заявления. Если их и правда нет, сделка будет признана недействительной», — отметила она.

Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.

«Добросовестные покупатели квартиры рискуют остаться и без нее, и без потраченных на нее денег, учитывая, что ЗАО „УНИСТО“ признано банкротом. Я рекомендовала бы ответчикам представить в суд договоры, подтверждающие факт совершения сделки, документы, подтверждающие факт оплаты по сделке, а также привлечь для участия в данном процессе органы государственной власти и Пенсионный фонд, если в указанных сделках были задействованы средства социальных выплат, например, материнский капитал», — посоветовала Карачевцева.

Регина Дыдалина отмечает, что банкротство продавца, как физического, так и юридического лица — это всегда риск для покупателя, поэтому на этапе юридического сопровождения сделок всегда необходимо проверять собственника объекта, даже когда продажа осуществляется от застройщика.

«Жителей Мурино, если они не являются аффилированными лицами и имеют корректно оформленные договоры купли-продажи, вряд ли лишат квартир, но им придется побороться за право владениями ими. Риск существует в том случае, если конкурсному управляющему удасться доказать в суде, что квартиры были проданы в результате сговора с обанкротившимся лицом. В ином случае изъять приобретенное жилье будет весьма проблематично, учитывая позицию государства в отношении тех же обманутых дольщиков. Поэтому мы бы рекомендовали добросовестным покупателям уведомить о сложившейся ситуации органы прокуратуры, муниципальные власти, СМИ», — посоветовала Дыдалина.

В правительстве Ленобласти корреспонденту сообщили, что не имеют права вмешиваться во взаимоотношения управляющего и жильцов, пока суд не примет решение по каждому случаю. А значит, все, что пока остается жителям — это найти все документы на квартиру, ждать суда и буквально звонить во все колокола, подогревая общественный резонанс вокруг ситуации.

Анжела Новосельцева