Подводные камни маткапитала

Маткапитал в России теперь дают и на первого ребенка, а значит, количество получателей льготы многократно возрастает. По статистике, 95% людей тратят ее на ипотечное жилье, не подозревая о большом количестве подводных камней. С какими проблемами сталкиваются россияне при оплате жилья маткапиталом? Удобно ли строить на эти средства дом и не появилось ли легальной возможности их обналичить?

Лучший актив

В 2021 году за первого ребенка можно получить 483,8 тыс. руб., за второго — 155,5 тыс. руб. Маткапитал на второго ребенка в семьях, где за первого ребенка его не получали, составит 639,4 тыс. руб. Сертификат можно использовать на оплату образования, формирование накопительной части пенсии матери, ежемесячные выплаты, на товары и услуги для детей-инвалидов, но самым популярным вариантом остается решение квартирного вопроса.

И правда — что будет с этими деньгами за почти два десятка лет, пока ребенок вырастет и понадобится оплатить ему образование? Не произойдет ли новая реформа, которая обнулит все материнские накопления? Считается, что квартира — это все же инвестиция в будущее, традиционный и надежный актив. Однако и здесь есть ряд подводных камней, о которых нужно знать.

• Банки иногда не принимают маткапитал в качестве первого взноса.

В постановлении правительства РФ говорится, что заемщик имеет право оплатить жилищный кредит за счет собственных средств, в том числе полученных из бюджета. Однако банки иногда заявляют, что работают только со средствами заемщика.

«У банков разные программы, и по некоторым первоначальный взнос должен включать средства МСК и собственные средства в размере не менее 5-15% от стоимости квартиры», — рассказывает Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие».

«Внесение первоначального взноса собственными средствами говорит банку о более взвешенном подходе при желании взять кредит. Семья накопила эти деньги, значит у нее есть возможность зарабатывать», — объясняет Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА».

Татьяна Решетникова, замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», отмечает, что большинство банков принимают маткапитал, но при этом уменьшают обязательный первоначальный взнос и увеличивают сумму кредита на размер субсидии. Она поступает на частичное погашение части долга после проведения сделки, а до этого времени проценты начисляются на увеличенную сумму кредита. В этом случае возрастает и сумма страховки.

«Отказ принимать средства материнского капитала в качестве первоначального взноса в ряде банков объясняется и сложной бюрократической процедурой, — уверен Андрей Колочинский, управляющий партнер „ВекторСтройФинанс“. — Так, чтобы получить деньги за рождение ребенка, заемщик должен подать заявление в Пенсионный фонд с просьбой выделить деньги на улучшение жилищных условий. Фонд перечислит средства только после завершения сделки по покупке недвижимости. К моменту, когда эти деньги поступят на счет застройщика, проходит немало времени — около трех месяцев. Не все готовы долго ждать, а банки отказываются направлять собственные средства в размере маткапитала девелоперам».

Хорошая новость — в ближайшее время должны сократить сроки перечисления субсидии, и тогда банки, конкурируя за клиента, станут сговорчивее.

• Рефинансировать ипотеку с маткапиталом сложно

С рефинансированием ипотечного кредита в будущем могут возникнуть проблемы.

«Единичные банки предлагают такую возможность. И, что самое главное — нередко крупные банки реструктурируют, а не рефинансируют собственные кредиты, то есть уменьшают ставку по текущему договору, и часто она выше той, что сейчас есть на рынке по рефинансированию, — говорит Татьяна Решетникова. — Нужно учитывать, что реструктуризация снижает возможность рефинансирования в будущем».

Число банков, которые готовы рефинансировать ипотеку с материнским капиталом, сейчас сократилось в том числе потому, что клиенты в коронавирусном 2020-м оформляли ипотечные каникулы.

«Шанс рефинансировать ипотеку, в которой использовался маткапитал, все же есть. Но тут возникает проблема, — объясняет Дмитрий Щегельский. — По закону после погашения ипотеки вы должны в течение 6 месяцев выделить долю несовершеннолетнему в рефинансируемой квартире. Но залог квартиры в другом банке происходит раньше. Появляется неоднозначная ситуация, с которой готовы смириться не все банки. Следовательно, при желании произвести такую процедуру необходимо договариваться о рефинансировании в том банке, который выдал ипотеку».

• Квартиру с маткапиталом сложнее продать из-под ипотеки.

При использовании МСК для приобретения недвижимости есть условие — выделение доли всем членам семьи при продаже квартиры. Без этого продать ее невозможно.

«При выделении средств на приобретение объекта недвижимости органы опеки требуют наделять детей долями в новой квартире. Это требование фактически лишает родителей возможности в будущем продать квартиру и купить новую в ипотеку, так как банки не принимают в качестве залога жилье с детскими долями», — говорит Колочинский.

И если в семье появился еще ребенок, и хочется «расшириться» — продать квартиру из-под ипотеки и купить новую, сделать это сложно. По закону собственник обязан выделить доли в течение полугода после погашения кредита. То есть для продажи квартиры сначала необходимо погасить ипотеку, затем выделить доли несовершеннолетним, подобрать встречный объект, согласовать его с опекой и только после этого продать.

А еще есть нюанс при разводе — освоение семейного сертификата при покупке жилья происходит при участии обоих родителей, и вложить их в квартиру можно только обязательно выделив долю отцу детей — даже если он не принимает никакого участия в жизни семьи.

Что делать?

В жизни, особенно у молодых семей, все постоянно меняется, и перед использованием маткапитала в ипотеке нужно все взвесить и просчитать.

«Изыщите возможность и купите квартиру больше, с запасом на увеличение семьи, — рекомендует Дмитрий Щегельский. — Квартиры типа студии и евродвушки — не вариант для семьи с ребенком. Это поможет избежать проблем в будущем, когда возникнет необходимость расширяться. Кроме того, выгоднее использовать маткапитал для погашения суммы долга ипотеки, а не в качестве первого взноса».

А еще можно рассмотреть альтернативные варианты — например, со строительством дома.

Дом, который компенсируют

Маткапитал семья имеет право потратить на строительство дома, реконструкцию или пристройку, но это вариант для семей с приличными накоплениями. Дело в том, что строить по большому счету придется на свои средства, которые потом компенсируются из ПФР, и земельный участок должен уже быть в собственности — его оплатить льготными деньгами нельзя. И материнский капитал на строительство дома можно использовать только спустя 3 года со дня появления на свет ребенка.

В законах нет требования, чтобы дом был основным или единственным жильем — но он должен быть жилым. Если дом далеко от города и в нем нет отопления, это не повод отказывать в господдержке, но по факту пенсионный фонд легко отказывает семьям: то дом не такой, то акт странный, то деньги не так израсходовали. Но эти отказы можно оспорить в суде: примеров тому много.

Строить можно самим, без подрядчиков, бригад и банков. Если на стройку тратился муж, деньги перечислят ему на счет. При строительстве своими силами средства удастся получить и частями: вторую половину пенсионный фонд отдаст через полгода, если вы построите коробку из фундамента, стен и крыши. Дом может строить нанятая организация, и тогда средства материнского капитала перечислят подрядчику. После того как дом построен, нужно выделить в нем доли для всех членов семьи, включая детей.

Недавно стало известно, что порядок использования средств маткапитала на строительство дома упростили. Теперь супруги не должны предоставлять сведения из акта выполненных строительных работ в ПФР, надо будет просто взять выписку из Росреестра, в которой указано, что земельный участок и построенный на нем дом находятся в их собственности.

При строительстве дома также можно использовать и региональный маткапитал: в Петербурге это почти 166 тысяч рублей, которые, правда, выдаются лишь на третьего ребенка. Их семья вправе расходовать в том числе на улучшение жилищных условий, приобретение земельного участка для садоводства и строительство дачного дома. Правда, и здесь есть свои сложности. С ними столкнулась Татьяна Павленко, которая воспитывает троих детей без мужа.

«У меня есть маткапитал на строительство дома на дачном участке на Мурманском шоссе в Ленобласти. Плюс год назад я взяла кредит, чтобы на задуманное точно хватило денег. Но ситуация затормозилась, так как в этом дачном массиве до сих пор нет правил землепользования. А пока их не оформят, разрешение на строительство я получить не могу, как и воспользоваться маткапиталом», — рассказывает Татьяна.

Все это тянется уже целый год, в течение которого мать-одиночка вынуждена выплачивать кредит. Строительные материалы тем временем дорожают — и неизвестно уже, хватит ли средств на постройку дома к тому времени, когда правила будут оформлены.

А если обналичить маткапитал?

Раз при покупке и строительстве жилья так много сложностей, может, маткапитал обналичить? С наличными средствами обзавестись жильем проще! Это так, и действительно есть законные способы это сделать.

1. Получать ежемесячную выплату при рождении второго ребенка (если ребенок родился после 1 января 2018 года, ему нет трех лет, а доход на каждого члена семьи — не больше двух прожиточных минимумов).
2. Получить половину маткапитала на постройку дома, возвести коробку из фундамента, стен и крыши и обналичить вторую половину, как писали выше.
3. Самостоятельно провести реконструкцию жилья и получить компенсацию.
4. Купить квартиру у родственников, но она должна реально перейти в собственность семьи и детей.

Осторожно — афера!

Услуги по обналичиванию маткапитала предлагают разные сомнительные компании и агентства недвижимости.

Схема, как правило, выглядит так: семья якобы покупает у родителей или бабушки квартиру, агентство оформляет заем на квартиру, или семья берет ипотеку на 500 тысяч рублей. Тогда пенсионный фонд перечисляет деньги и погашает этот долг. Агентство забирает себе комиссию — около 20% от суммы маткапитала или больше, а разницу отдает семье наличными.

Еще один способ обналичить маткапитал — приобретение земельных участков через посредников за процент от суммы льготных денег. Земли покупаются в отдаленных районах, куда проверяющим из Пенсионного фонда доехать сложно.

Историй о незаконных манипуляциях с госденьгами множество — по данным Департамента судебной статистики, за последние пару лет за махинации с материнским капиталом осуждены больше 4 тысяч человек. В Барнауле как-то арестовали аферистов, которые помогали «обналичить» маткапитал матерям, но деньги им в итоге не отдавали и присвоили себе порядка 26 млн рублей. Трех сестер из Нижегородской области поймали на том, что, по мере рождения детей, они перепродавали друг другу одну и ту же квартиру. Известны случаи, когда женщины имитировали домашние роды ради получения маткапитала: женщина приводит в ЗАГС двух свидетелей того, что она только что родила у себя в квартире, ей выдают свидетельство о рождении ребенка.

Вернемся из криминального поля в правовое. Лучше быть начеку и не соблазняться живыми деньгами: максимальное наказание по статье «мошенничество в крупном размере» за незаконное обналичивание материнского капитала — до десяти лет тюремного заключения. И хорошие новости все же есть: с увеличением числа семей, которые теперь могут претендовать на маткапитал, подводных камней и юридических препонов должно становиться все меньше. Ведь спрос, как ни крути, рождает предложение.

Анжела Новосельцева