Квартиры в рассрочку в Петербурге: чем это рискованно для застройщиков и покупателей
Почему обеспокоены чиновники?
Коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова, выступая на Domclick Digital Forum, сообщила, что доля рассрочки на рынке новостроек выросла почти в 4 раза. Если в 2023 году она составляла 8%, то в 2024 году этот показатель увеличился до 30% от общего количества сделок. Это наиболее высокий результат за 10 с лишним лет. Для сравнения: в последний раз доля рассрочки в 27% была зафиксирована в 2012-м.
Причины тенденции понятны:
- рост ключевой ставки;
- отмена льготных ипотечных программ;
- ужесточений банковских требований к заемщикам.
На этом фоне рассрочка кажется единственным выходом в сложившейся ситуации. Но этот выход продуман не до конца, отмечают в Минстрое, по крайней мере, застройщики не застрахованы от неоправданных рисков.
Заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин объяснил, что рассрочка может поставить под угрозу строительство, поскольку застройщики в этом случае не получают достаточного наполнения эскроу-счетов, им будет труднее обслуживать кредиты, взятые на финансирование строительства, тем более с учетом нынешней ключевой ставки.
Чем рискуют покупатели квартир в рассрочку?
Прежде всего, отметим, что у покупки квартир в рассрочку, так же, как и у ипотеки, есть свои плюсы и минусы. В числе первых входит, конечно же, минимальная переплата. Купить квартиру в рассрочку намного выгоднее, чем в ипотеку. К тому же застройщики практически не проверяют покупателя на предмет уровня доходов. Но при рассрочке нужно рассчитывать на крупный первоначальный взнос и короткий период погашения долга. Если ипотеку можно взять на 20 лет, то рассрочку — максимум на 3 года. К тому же при рассрочке отсутствуют инструменты рефинансирования и право на ипотечные каникулы.
Но основные моменты риска кроются в другом. Прежде всего, рассмотрим момент с оформлением.
Если в рамках ипотечного кредита недвижимость хоть и остается в залоге у банка, но юридически поступает в собственность покупателя. При рассрочке право собственности клиент получает только после выплаты последнего взноса по договору.
То есть если застройщик будет объявлен банкротом до сдачи объекта в эксплуатацию, а все его имущество будет изъято, то покупатель и вовсе может остаться без квартиры, поскольку еще не вступил в права собственности.
И еще один нюанс: при заморозке строительства, необходимость оплаты никуда не исчезнет — ежемесячные взносы нужно вносить по графику. В случае же опозданий или неуплаты, вступает в силу система штрафов и пени, которую девелопер обязательно прописывает в договоре.
Существует ли компромисс?
Эксперты строительной индустрии считают предоставление долгого периода рассрочки в условиях дорогого проектного субсидирования весьма опрометчивым шагом, который может повлечь за собой проблемы с обслуживанием долгов и нехватке средств для завершения работ на новых объектах.
Чтобы не допустить отчаянной ситуации, сейчас Минстрой вместе с Кабмином и Центробанком разрабатывают гарантии для обеспечения защиты прав и интересов как клиентов, так и девелоперов в деле поэтапного внесения платежей.
«Здесь должны быть гарантии — что и человек останется при квартире, и застройщик получит все денежные средства после ввода объекта в эксплуатацию и передачи объекта гражданину», — подчеркнул руководитель Минстроя Стасишин.