Артем Кирьянов: Ипотека потянула стройку на дно

Это позволяет говорить о том, что, по сути, льготная ипотека в условиях текущей ключевой ставки являлась единственным механизмом жилищного кредитования с приемлемыми для населения условиями.

Каковы могут быть последствия такого «паралича» ипотечного кредитования для строительной отрасли, и требуются ли какие-то срочные меры — как на федеральном уровне, так и в регионах — для исправления ситуации?

Во-первых, необходимо понимать, что негативные последствия фактического прекращения жилищного кредитования мы увидим не сразу. В текущем и следующем году будут активно достраиваться объекты, которые стартовали в прошлом-позапрошлом годах. Строители будут стараться завершить их любой ценой, потому что в них вложены заемные средства — соответственно, достроить их получается в любом случае дешевле, чем заморозить. Для того, чтобы хоть как-то оживить ситуацию на рынке жилья в отсутствие ипотеки, девелоперы уже сейчас задействуют различные «внутренние» инструменты поддержания спроса в виде рассрочек, скидок и т. д. Так что ожидать резкого снижения объемов вводимого жилья в 2024–2025 годах не стоит.

Другой вопрос, что в сегодняшних условиях застройщики не готовы «заходить» в новые проекты. Для стройки характерен жесткий цикл — 2,5-3года. Это означает, что если в текущем году не начата подготовка нового проекта (приобретение земельных участков, проектирование, согласование разрешительной документации и т. д.), значит, в следующем году не может быть начато строительство. Соответственно, у застройщиков может возникнуть ситуация, когда текущие объекты достроены, а новых нет, либо новые проекты еще находятся на стадии проектирования. Следовательно, строительные бригады и подрядчики самых разных специализаций остались без работы, без рынка сбыта остались производители строительных материалов. Весь этот отраслевой комплекс не может быть «поставлен на паузу» — он должен работать постоянно, иначе рушится его экономика, а это более 10% ВВП страны.

«Рецепт» от ЦБ

«Рецепт» Центробанка, заключающийся в том, что в условиях высокой ключевой ставки выживут по-настоящему сильные предприятия, а неэффективные — умрут, «поделившись» при этом с эффективными дефицитной рабочей силой, не вполне применим к строительному комплексу. В первую очередь, по причине чрезвычайно длинного производственного цикла — в течение трех лет необходимо вкладывать средства в стройку, и только в конце этого срока стартуют продажи и появится возможность эти деньги вернуть. Слишком большой объем необходимых средств и слишком долгий срок их «заморозки» делает отрасль нежизнеспособной в условиях отсутствия доступного кредитования.

Второй момент — жилищное строительство функционирует почти исключительно в модели B2C, т. е. вложенные в стройку деньги будут возвращаться только при условии, что население будет способно где-то изыскивать деньги на покупку квартир. А практика свидетельствует о том, что даже при тех значительных объемах средств, которые сейчас находятся на банковских вкладах и депозитах у частных лиц, люди, как правило, не в состоянии приобретать квартиры целиком на собственные средства.

Таким образом, без кредитования стройки и работающей ипотеки, причем на приемлемых для отрасли и населения условиях, жилищное строительство существовать не может.

И эту ситуацию никаким «пожарными» мерами государственной поддержки не решить — как справедливо заметила Эльвира Набиуллина в Госдуме 11 ноября, необходимо, чтобы кредит, в том числе ипотечный, был доступен как рыночный, без дорогостоящих бюджетных программ.

Что делать?

Таким образом, имеем достаточно сложную задачу — ситуация с доступностью кредитов быстро не решится, а стройку останавливать нельзя. Что могут в этой ситуации предпринимать органы власти, в том числе в российских регионах, чтобы поддержать отрасль?

Двигаться можно как минимум в двух направлениях. Первое — повышать привлекательность проектов жилищного строительства для частных инвесторов с тем, чтобы побудить их вкладывать имеющиеся у них свободные средства в стройку, несмотря на столь длинный производственный цикл. А второе — в отсутствие ипотечного кредитования попытаться отсрочить для населения часть выплат за те ресурсы, которые принадлежат государству. В качестве примера можно привести опыт Кемеровской области в части комплексного развития территорий.

Далее можно рассмотреть вариант, когда федеральные и региональные кредиты, вложенные в строительство коммуникаций, возвращаются не при реализации квартир, существенно повышая их цену для населения, а постепенно — путем включения в тарифы при расчете оплаты жильцами предоставляемых коммунальных услуг (электричество, водоснабжение, канализация).

Артем Кирьянов, заместитель председателя комитета по экономической политике Государственной думы РФ