Рынок жилья Петербурга преподнес очередной сюрприз: комнаты стоят дороже студий
В Петербурге просел спрос на покупку комнат в коммунальных квартирах. Как сообщает газета «Ведомости Северо-Запад» со ссылкой на данные «Циан.Аналитики», с начала года он снизился на 20% по сравнению с тем же периодом 2023-го.
При этом средняя стоимость комнаты в «двушке» составляет 2,99 млн рублей, а в «трешке» — 2,85 млн рублей. Но это данные для жилья массовой застройки. Если речь идет о площади в историческом центре — просторной, с высокими потолками, за нее уже могут просить 4-4,9 млн рублей.
Примечательно, что пик предложений в сегменте комнат был зафиксирован в июне, однако затем число таких лотов начало снижаться. Как пояснил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов, многие владельцы комнат на фоне роста ставок аренды и сложностей с продажей жилья на вторичном рынке решили их не продавать, а сдавать. Да и покупатели, на его взгляд, приобретать комнаты не торопятся — в первую очередь они пытаются снизить требования к местоположению или состоянию недвижимости, стремясь найти менее дорогое, но все же отдельное жилье.
Такой подход действительно может увенчаться успехом — вопрос, насколько покупатель готов понижать планку. Например, самую дешевую студию метров в ЖК «Ломоносов» можно приобрести за 2,7 млн — правда, без отделки. От 2,9 млн рублей стартуют студии в ЖК «Полет» в Шушарах (также без отделки), а в ЖК «Цветной город» в Полюстрово — от 3,1 млн рублей. И речь идет не о малогабаритках в 10-13 «квадратов», выгороженных из одной квартиры, а о недвижимости в 18-23 кв. м. Да — дороговато, да — серьезный компромисс, но прописка городская.
Впрочем, есть и иная точка зрения.
«Очевидно, что в условиях дорожающих кредитов и разгоняемых слухами страхов у некоторых граждан о предстоящих девальвации, деноминации, заморозке и тому подобное, граждане начали покупать комнаты, как самый мало затратный по цене объект недвижимости. В Петербурге, как в „коммунальной столице“ России, самое большое количество комнат, что не дает повода для резкого роста цен на них», — полагает президент Национальной палаты недвижимости, гендиректор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
Как свидетельствует данные исследовании аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), в условиях высоких ставок покупку жилья по ипотеке отложили более 55% потенциальных заемщиков — нуждаясь в улучшении жилищных условий, они все же предпочитают ждать, надеясь, что в будущем ипотека станет более доступной. Готовность оформить заем на рыночных условиях озвучили лишь около 5% участников опроса, 26% пытаются найти альтернативные возможности для покупки — в том числе с использованием рассрочку, действующих льготных ипотечных программ. И, наконец, 18,9% опрошенных относятся к категории счастливчиков, которым для покупки жилья кредит не нужен.
«Сейчас, в период рекордно высокой ключевой и, соответственно, ипотечных ставок, рыночные кредиты недоступны подавляющему большинству покупателей квартир. Ипотеку под 28–29% годовых (как раз этого уровня достигли минимальные ставки по рыночной ипотеке у крупных банков) берут разве что те покупатели, у кого есть почти вся сумма на оплату жилья, а также те, кто кредитуется на короткий срок. Оформлять ипотеку надолго при текущих ставках, мягко говоря, накладно: за квартиру стоимостью 10 миллионов при первом взносе 30% на 20 лет при ставке 28% придется платить около 164 000 руб. в месяц, а переплата за весь срок превысит 30 миллионов. Это неподъемные суммы», — высказывает мнение руководитель IRN.RU Олег Репченко.
По его словам, альтернативные способы покупки квартир, кроме оставшихся льготных госпрограмм, у опрошенных тоже энтузиазма, по всей видимости, не вызывают: рассрочка дается на короткий срок и доступна ограниченному числу заемщиков, а ипотека от застройщиков предполагает увеличение стоимости квартиры.
В такой ситуации рост цен на рынке аренды является вполне объяснимым. В Петербурге за лето съемные квартиры прибавили в разных сегментах от 14% до 32%. Однако, если не учитывать сезонный рост спроса, а сосредоточиться на том, как менялась ситуация от года к году, выяснится, что цены на арендные студии поднялись на 17%, а на однокомнатные квартиры — на 28%.
«Как заявил регулятор, начало снижения ключевой ставки возможно в 2025 году, однако это будет происходить постепенно — и лишь в том случае, если не появится новых шоков для экономики. Кроме того, правительство пока не намерено расширять льготные ипотечные программы (а значит, потенциальным заемщикам придется ждать снижения ставок „естественным“ путем, что лишь будет подогревать фактор отложенного спроса). Все это позволяет предположить, что в следующем году отката по ценам на рынке аренды не произойдет. Более того — вероятен рост, полагаю — процентов на 15%. А может — и больше. Как мы понимаем, резерв для роста есть — он, в частности, обусловлен и повышением ставок банками, и увеличением зарплат, которое диктует дефицит на рынке труда. Но, естественно, пока ставки аренды в разы превышают выплаты по ипотеке, спрос на нее будет сохраняться», — высказал «РосБалту» мнение специалист по недвижимости Виктор Галкин.
Елена Дудина