Риэлтор: Готовое жилье может оказаться дешевле квартиры в строящемся доме

Ставки по жилищному кредиту, которые предлагают банки, уже давно перевалили за 20% вслед за ключевой ставкой ЦБ, а ежемесячные выплаты превышают 100, а иногда и 150 тысяч рублей. На этом фоне застройщики стали предлагать гражданам альтернативу — покупку строящегося жилья в рассрочку. Предполагается, что, оплатив первоначальный взнос (по рассрочке он больше, чем по ипотеке), покупатель в период строительства будет вносить ежемесячные платежи по сниженному проценту, а после сдачи объекта в эксплуатацию, если он не успел погасить полную стоимость квартиры, сможет перейти на ипотеку, которая к тому моменту станет дешевле.

Впрочем, как отмечает вице-президент Гильдии риэлторов Константин Апрелев, рассрочка на новостройки от застройщиков — вовсе не единственный вариант, которым сегодня могут воспользоваться россияне. По его словам, заинтересованным в покупке жилья гражданам перед принятием решения нужно провести сравнительный экономический анализ рынка и оценить все потенциальные риски. О подводных камнях рассрочки на строящуюся недвижимость, а также о других вариантах распорядится отложенными на ипотеку деньгами, эксперт рассказал Общественной службе новостей.

Риэлтор указал, что оценить инструменты застройщиков как хорошие или плохие можно только при опоре на реальную рыночную стоимость объекта, но не на цену, по которой его сегодня продают.

«Надо понимать, что та цена, которая сейчас возникла на первичном рынке, базируется на льготной ставке 8% [действовала на новостройки до 1 июля 2024 года]. Такой ставки в ближайшие годы, может, в принципе, и не будет никогда. По крайней мере в осязаемом будущем, например, в ближайшие 5 или 8 лет, — говорит Апрелев. — Также надо учитывать, что все рассрочки предлагаются на какой-то период времени, а не на весь период ипотеки. Соответственно, здесь есть потенциальные риски. Большинство застройщиков сейчас говорит, что, например, через два года, когда объект достроят, ключевая ставка понизится, и вы совершенно спокойно будете платить пониженную ставку по ипотеке, которая была, скажем, до 2022 года. Но это неочевидная история. Никто сейчас не может с какой-либо уверенностью сказать, что ключевая ставка будет низкой».

Эксперт добавил, что стандартный аргумент застройщиков о том, что стоимость квартир будет расти по мере строительства и после сдачи в эксплуатацию вырастет еще сильнее, который ранее привлекал покупателей на первичный рынок, сегодня уже не работает. Ввиду того, что «первичка» длительное время продавалась в ипотеку по льготной ставке, цены на нее сегодня часто превышают цены на аналогичные объекты на рынке уже готового жилья. Маловероятно, что после окончания строительства стоимость квартир будет повышаться.

«С моей точки зрения, все эти моменты нужно взвешивать. Самое главное, чтобы исключить риски при принятии решения — нужно сравнивать все объекты на рынке. Если объект, который предлагается в новостройке, не является уникальным, и у него есть аналог на вторичном рынке, то, может быть, имеет смысл посмотреть на уже построенное жилье, возможно даже от того же застройщика. Вполне возможно, что это же предложение на вторичном рынке, уже с отделкой и мебелью, окажется ниже в цене. Но при этом, конечно, ставка ипотеки будет высокой, — говорит специалист. — Поэтому нужно провести нормальный экономический анализ всех предложений и только после этого принимать решение. При этом нужно исключить эмоциональность».

Так, покупая новостроечное жилье в рассрочку, человеку также нужно будет учесть расходы на подготовку квартиры к заселению: ремонт и мебелирование. Кроме того, рассрочка от застройщика подразумевает повышенный первичный взнос — он может достигать 30% от общей стоимости. При этом далеко не факт, что после окончания периода строительства покупатель сможет перейти на низкопроцентную ипотеку — даже если ставки по ней снизятся, они вряд ли вернутся на уровень 8%, отметил эксперт. В то же время, приобретая жилплощадь на вторичном рынке, человек может найти квартиру подешевле и сразу в нее заехать, однако и платить каждый месяц по займу ему придется больше.

Самый главный риск, связанный с рассрочкой на строящееся жилье — это риск того, что объект вообще никогда не достроят, продолжает Апрелев. Вероятность такого исхода событий тоже присутствует, отметил он.

«Анализируя все потенциальные риски, нужно очень внимательно смотреть все текущие рыночные предложения и правильно их экономически сравнивать, анализировать потенциальную доходность и альтернативы приобретения того или иного жилья, — говорит собеседник издания. — Одна из таких альтернатив — это если вы не кладете 20-30% от стоимости квартиры на первый взнос по рассрочке, а кладете их на депозит на какой-то временной период. Это вполне разумное поведение, которое, на мой взгляд, позволит вам через полгода-год уже рассматривать жилье большей площади, либо лучшего качества, с учётом приращения капитала на вашем счету. Я уже не говорю о том, что, если вы сегодня эти 20% или 30% первого взноса положите на депозит на год, то в течение этого периода вы сможете за счёт процентов по доходам от депозита полностью оплатить найм жилья».

По словам риэлтора, сравнительный анализ рынка перед покупкой жилья должен быть системным:

«Начиная с учёта всех затрат, связанных с приобретением, и заканчивая учётом альтернативных инструментов использования ваших денег на период, пока вы ждёте».