Как выправить ситуацию в строительстве?

С большим интересом наблюдаю развернувшуюся в последнюю неделю кампанию в СМИ, в которой затрагивается тема «потребительского терроризма», проявляющегося при взыскании компенсаций за качество строительства. По роду своей прошлой деятельности я связан с этим напрямую, поэтому испытываю досаду из-за контекста, в котором обсуждается данная тема. Авторы кампании не удержались от соблазна использовать триггерную тему «происков внешних врагов» для быстрого и эффектного привлечения внимания. Такой подход повышает градус дискуссии, в горячке которой, на фоне взаимных обвинений и уличений, можно выплеснуть ребенка.

Общественное мнение в настоящий момент не на стороне строителей. Обвинения, которые и раньше выдвигались в адрес застройщиков, а сейчас усиливаются как ответ на кампанию, концентрируются вокруг их жадности (задирают цены), плохого качества строительства, которое тоже следствие жадности, поскольку строители используют дешевую низкоквалифицированную мигрантскую силу (и это тоже апеллирование к триггерной теме), а также вокруг и без того привилегированного положения строителей (финансовая поддержка государства; мораторий на начисление и взыскание неустойки, штрафов, иных санкций; снижение размера самих штрафов и пр.)

Не пытаясь выступать адвокатом строительной отрасли, я хотел бы, опираясь на свой опыт, подсветить проблему в другом ключе, без эмоций и обвинений кого-либо.

Если можно получать деньги на массовых исках к качеству строительства — значит, будьте уверены, эта ниша будет разработана, и для этого не нужны никакие внешние силы. Если можно продавать квартиры дорого — никто не будет продавать дешевле. Нельзя обвинять экономических агентов в жадности. Стремление к максимальной прибыли — двигатель экономики.

Но почему в одних случаях на рынке конкуренция и спрос регулируют качество товара, а в других даже массовые и чувствительные по суммам иски не приводят к повышению качества — наоборот, некоторые даже отмечают ухудшение ситуации в целом? Есть ли тут реальная проблема, «ребенок», которого можно выплеснуть?

Наверное, проблема не одна, но я отмечу те, которые наблюдал лично.

Первая из них заключается в понимании слова «качество» с точки зрения норм и законов. Насколько это понимание адекватно с точки зрения реальной защиты покупателей? Основными видами нормативных документов, регулирующих качество строительства и материалов, являются своды правил (СНиПы), ГОСТы и так называемые стандарты организаций. Некоторые из первых двух видов документов являются обязательными для исполнения, другие имеют рекомендательный характер. Стандарты организаций пока являются скорее внутренним регулирующим документом строителей, которые в случае судебных споров во внимание не принимаются.

Есть нормы критичные, которые определяют качество материалов, безопасность и пригодность готовых конструкций, инженерных систем к нормальной эксплуатации, а есть нормы, которые определяют скорее категорию продукта, являются эстетическими и очень часто как раз ложатся в основу судебных претензий. Могу припомнить случаи, когда жители не могли добиться решения проблем с системой водоснабжения всего подъезда, но при этом легко получили компенсации за «недоделки» в квартирах.

Наверное, можно рассматривать это как казус системы, которая выправляет одну несправедливость, творя другую. Но можно ли считать подобную систему в целом хорошей, и не будет ли лучше для всех, если удастся сделать ее более справедливой — вопрос риторический.

Один из застройщиков проводил такой эксперимент. Выделил дополнительный бюджет на один корпус, для которого отделку осуществляли специальные бригады с усиленным контролем, а внутреннюю приемку проводили сторонние компании, осуществляющие строительную экспертизу. Затем смотрели, есть ли какие-то различия в исках по качеству в обычных корпусах и в экспериментальном. Различий не было.

Один из вариантов решения подобного перекоса — вынесение норм, которые не являются критическими, в стандарты организации, чтобы они и определяли качество строительства в рамках ДДУ. Такое нововведение лоббируют строители. Кроме прозрачности и адекватности в установлении норм, это позволит, с одной стороны, для разных категорий жилья устанавливать свои стандарты: для эконом-жилья одни, для элитного — другие, более жесткие. С другой стороны, эти стандарты станут объектом конкуренции между застройщиками.

Подчеркну, что речь идет о таких параметрах, которые не являются критичными. Например, по СП 71.13330.2017, к которому прислушиваются суды, величина уступа между двумя смежными плитками покрытия не допускается. Чтобы этот параметр был выполним, допуск должен быть 1-2 мм. Или аналогичный пример по отклонению вертикали штукатурного слоя внутренних стен: по СП «не более 2 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения». Разумными выглядят отклонения не более 5 мм на 1 м и не более 15 мм на всю высоту. Я неслучайно привожу в пример именно эти параметры, по статистике основной пласт дефектов — неровности стен и работы, связанные с укладкой керамической плитки. Насколько эти различия критичны с точки зрения покупателя квартир, судить вам. При этом разумные нормы позволят уйти от ситуации, когда специалист по экспертизе может гарантировать, что найдет недостатки в любом случае.

То есть проблема определения качества строительства, безусловно, существует. Ситуацию, когда при любом качестве можно получить компенсации за недоделки, нельзя признать нормальной. Повторюсь, сложно осуждать тех, кто в течение нескольких лет превратил ее в бизнес, а тем более дольщиков, которые заняли позицию «с паршивой овцы хоть шерсти клок» и охотно соглашаются представлять их интересы в судах. Тем более что проблемы качества в строительстве есть, и серьезные проблемы решать гораздо сложнее, чем получить компенсацию за переклейку обоев, обнаружив задир. Но нормы, которые невозможно обеспечить при массовом строительстве, необходимо пересматривать.

Другой проблемой является то, как организована система оценки качества, как она интегрирована в правоприменительную практику. Если говорить о самом рынке строительной экспертизы, то барьеров для входа в него практически нет. Любой желающий может легко стать экспертом. Законом не предусмотрено ни лицензирование подобных специалистов, ни сертификация их работы, нет также и правил, которые регламентируют работу экспертов. Здесь даже важен вопрос не столько лицензирования, сколько ответственности за некачественную экспертизу. Завышения в оценке экспертов встречаются очень часто. Чаще всего объектом злоупотреблений являются объемы повреждений и дефектов — там, где можно обойтись небольшой доделкой или реставрацией, указывается полная переделка с соответствующими затратами. При этом встречные оценки со стороны строителей судами в большинстве случаев не учитываются.

Поэтому очень важно, чтобы существовал механизм запуска последствий для эксперта, завышающего или делающего некачественные экспертизы. Своеобразный институт репутации, который позволит «выводить из оборота» непрофессиональных или недобросовестных экспертов. Для этого необходима методология оценки затрат и некий регламент, который устанавливал бы процедуру и требования к средствам измерений и оценки. Даже когда застройщик присутствует на экспертизе, у него нет никаких механизмов подвергнуть сомнению мнение эксперта или выразить несогласие с процедурой оценки или замеров. А с итоговым заключением эксперта и стоимостью затрат застройщик может ознакомиться только в суде.

По факту имеем то, что экспертизу можно завышать, механизм ее оспаривания затратен и малоэффективен, поток взысканий довольно большой, а фемида встает на сторону истцов. Все это привело к тому, что в какой-то момент застройщики перестали сопротивляться в судах. У меня нет информации о мотивации этого решения, то есть обоснованное ли оно расчетами, или интуитивное, однако большая часть исков по качеству у крупных застройщиков не сопровождается юридическими подразделениями. Ущерб от исков они безуспешно пытаются переложить на подрядчиков (каждый застройщик по-своему), но в итоге все это перерастает в колоссальные убытки.

Таким образом, систему «перекосило». На одной стороне — эксперты-юристы с дольщиками, которые, пользуясь сложившейся ситуацией в нормативной базе, в сфере оценки и экспертизы, в судебно-процессуальном подходе, начали разгонять процесс, усиливая перекос. На другой стороне — застройщики, которые в условиях роста рынка проглядели ситуацию, не смогли организоваться, чтобы совместно скорректировать нормативную базу и судебную практику (как это в свое время сделали автостраховщики). Такой «перекос» не может существовать долго, тем более в условиях ухудшения экономики строительной отрасли.

В своей интерпретации сложившейся ситуации я намеренно избегал усиливающих эмоциональных окрасок в оценке действий игроков, как и пафоса в оценке их последствий с точки зрения общественного блага или вреда. Здесь нет хороших и плохих. Каждый действует в сложившихся условиях и в поле возможностей, разрешенных системой. Периодически в любой системе возникают перекосы, которые требуют экспертного обсуждения и корректировки с учетом интересов всех сторон. И градус возникшей дискуссии как раз и говорит о том, что настало самое время для начала действий в этом направлении.

Кирилл Мандрика, генеральный директор ООО «Экспресс-оценка»