Рынок недвижимости Петербурга сошел с ума: спрос падает, квартиры — дорожают

После временных приостановок выдач «Семейной ипотеки» и перераспределения лимитов банки вновь открыли кредитование для заемщиков. Между тем, как свидетельствует аналитика исследовательского цента «Домклик», несмотря на эти сложности, в сентябре в России было заключено 23,9 тысяч ипотечных сделок — это всего лишь на 2,8% меньше, чем в августе.

Лидерами по выдачам ипотечных кредитов стали Республика Хакасия (59,5% от всех сделок), Краснодарский край (58,9%) и Санкт-Петербург (56,6%).

Вместе с тем аналитики отмечают рост в рамках «Семейной ипотеки» спроса на кредиты на индивидуальное жилищное строительство (ИСЖ) — с 2,3% до 7,4%. В петербургской агломерации, по предварительным данным, по итогам трех кварталов в строй введено 2,8 млн кв. м в многоквартирных домах, 2,52 млн кв. м — в индивидуальных.

«Очевидно, что сегодня „Семейная ипотека“ — единственный фактор, который держит на плаву рынок недвижимости. В Петербурге в сегментах экономического и комфорт-классов с помощью этого механизма осуществляется до 90% продаж», — отметил «РосБалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.

По его словам, в связи с резким удорожанием кредитов, покупатели ориентированы прежде всего на цену и размер месячного платежа, а следовательно — на квартиры небольшой площади, на жилье на окраинах города и в Ленобласти.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на первичном рынке недвижимости Северной столицы, за 9 месяцев 2024 года было реализовано 2,5 млн кв. м жилья. Однако если рассматривать проданные «квадраты» поквартально, выяснится, что показатели III квартала существенно ниже результатов II квартала: объем спроса составил 630 тыс. кв. м — в 1,7 меньше, чем летом.

«На ситуацию повлияло ожидание завершения льготной ипотеки „для всех“ — на этом фоне июнь показал резкий всплеск продаж, а в июле спрос уже был значительно ниже, хотя в показателях этого месяца и учитывались ранее одобренные кредиты. Безусловно, девелоперы пытались улучшить ситуацию, предлагая различные программы рассрочек и субсидий с невысокой ставкой на период строительства. Однако одновременно с этим росли ставки по кредитам и ужесточались требования банков, в том числе — по первому взносу», — указывает Виктор Галкин.

Парадоксально, но в период снижения покупательского спроса цены на недвижимость в городе на Неве росли. По данным портала «Недвижимость и строительство Петербурга», в первый месяц новостройки в центральной части города прибавили к стоимости 2,2%, в спальных районах — 0,4%. С минувшего года квартиры в центре подорожали на 23,5%, на окраинах — на 11,6%. В Ленобласти жилье дорожало в три раза медленнее, чем в исторической части Северной столицы (7,4%).

Наиболее активно росли в цене новостройки в Адмиралтейском и Красногвардейском районах. Лидерами по стоимости оказались Центральный и Петроградский районы, где цена составляет более 500 тыс. рублей за м кв. В Красногвардейском районе и застройке намыва Васильевского острова «квадрат» оценивается в сумму более 300 тыс. рублей. Среди окраин лидирует Невский район, а в пригородной зоне Кронштадт. Приобрести жилье в новостройках Ленобласти можно за сумму на 44% меньшую, чем в петербургских «спальниках».

«Складывается ощущение, что застройщики ждут дальнейших решений Центробанка по ключевой ставке. Пока они не готовы идти на снижение стоимости жилья, предлагая покупателям различные механизмы, в основном связанные с вариантами оплаты квартир в рассрочку. Также налицо уменьшение вывода на рынок новых проектов. Это обусловлено как ситуацией неопределенности, так и другими фактами — ростом себестоимости строительства, логистики, а также дорогими кредитами», — поясняет эксперт.

Девелоперы будут стремиться и дальше сдерживать темпы запуска новых проектов, считает директор LAR Development Евгений Бескровный. По его мнению, для поддержки текущего уровня цен и обеспечения имеющихся потребностей покупателей достаточно уже выведенного на рынок объема предложения. Его увеличение влечет риск переизбытка и затоваренности.

«Останавливать работу действующих строек никто не собирается, но вот темпы выхода новых проектов и новых объемов в продажу могут замедлиться еще больше. Даже на примере новых редких стартов мы видим, что интерес к покупке на котловане сегодня существенно снизился», — полагает Бескровный.

Что касается вторичного рынка, то в третьем квартале они показали незначительный рост — около 1%. При этом ситуация развивается разнонаправленно — некоторые продавцы продолжают удерживать цены, другие достаточно охотно идут на корректировку — в ходе торгов можно выиграть около 5%.

«Сегодняшняя невысокая покупательская активность не только с дороговизной и сложностью получения ипотеки. Откладывают покупку жилья и люди, имеющие накопления. Они предпочитают размещать деньги на банковских вкладах под высокие проценты, чтобы купить квартиру после того, как ставки пойдут вниз. Однако расчет может не сработать — спрос резко возрастет, а вместе с ним — и цены, на что в том силе повлияет не самый большой объем предложения», — высказывает мнение Виктор Галкин

Елена Дудина