Ипотека: падение без драмы?

Российские банки стали чаще выдавать кредиты молодым людям, причем это касается всех видов займов, включая ипотечные. При этом, как показал недавний соцопрос, ипотека вошла в первую тройку наиболее ненавистных трат для наших сограждан, наряду с расходами на коммуналку и медицинские услуги.

Как видно, все большему числу людей придется платить по кредиту за жилье до пенсии, а то и дольше. Доля кредитов, по которым возраст заемщика на момент погашения долга превысит 65 лет, достигла 48% — это на 14% больше, чем годом ранее. За тот же период на 4,2% выросла доля ипотечных кредитов, выданных на максимально продолжительные сроки — от 25 до 31 года. Такие данные приводятся в опубликованном накануне информационно-аналитическом материале Банка России «Анализ тенденций в сегменте розничного кредитования на основе данных Бюро кредитных историй (НБКИ)» за первое полугодие 2024 года.

«Похолодание, которое только на пользу»

После того, как 1 июля в России завершилась масштабная программа льготной ипотеки на новостройки по ставке в 8%, число выдаваемых кредитов резко снизилось. За два следующих месяца их стало вдвое меньше по сравнению с первой половиной 2024 года.

С наступлением осени падение ничуть не замедлилось. С 1 по 26 сентября было выдано 58 тыс. ипотечных кредитов на 277 млрд рублей. Если сравнивать эти показатели год к году, то в 2023-м они были выше на 61% по количеству и на 51% по сумме. Из них на сегмент ипотеки с господдержкой приходится 34,7 тыс. кредитов на 203,2 млрд рублей — годом ранее было на 67% по числу и на 63% по объему, говорится в материалах ДОМ.РФ.

Однако в Центробанке, который настойчиво добивался сворачивания льготной ипотеки, выступая за более адресные программы помощи, уверены, что дело движется в правильном направлении.

«Не стоит рассматривать это как драматическое падение, потому что на самом деле это темпы, которые мы видели в 2022 году, и по сути дела речь идет о возврате к сбалансированным темпам роста ипотеки, которые не будут приводить к перегреву спроса», — заявила председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина на XXI Международном банковском форуме, который проходил 25–28 сентября в Сочи.

В то же время Сбербанк 1 октября сообщил, что приостанавливает прием заявок и запись на сделки по программе «Ипотека для IT» в связи с исчерпанием лимитов. ВТБ со своей стороны прогнозирует падение выдач ипотечных кредитов во втором полугодии в полтора раза.

«Из-за экстра-высоких ставок и ужесточившейся господдержки во втором полугодии рынок ипотеки серьезно „охладится“. По оценке ВТБ, за это время объем выдач в целом по России может составить около 2,3 трлн рублей, что будет почти на 20% ниже результата первого полугодия текущего года и на 50% — второго полугодия 2023 года. Ситуация на рынке ипотеки в этом году переменчива, как погода в горах Кавказа: после аномальной жары резко ударили заморозки. В следующем году холода усилятся. „Потепления“, по нашему прогнозу, стоит ждать только в 2026 году», — рассказал на том же форуме в Сочи начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин, которого цитирует ТАСС.

Тем не менее, российский финансовый регулятор полагает, что если темпы выдачи ипотечных кредитов, зафиксированные в июле–августе, сохранятся до конца года, то развитие событий не выйдет за рамки ожидаемого. По словам Набиуллиной, в таком случае «ипотечный портфель по итогам этого года вырастет где-то на 12%» (при прогнозе ЦБ в 7-12%). Иначе говоря, ни о каком полном замораживании жилищного кредитования в России речи не идет.

Куда движутся тренды в Петербурге

Если в целом по стране цены на новостройки демонстрируют незначительный рост (+1,8%), то в столичных регионах ситуация принципиально иная — там наметилась тенденция плавного снижения стоимости квадратного метра. При этом сильнее всего «первичка» подешевела в Санкт-Петербурге (на 2,6%), сообщила пресс-служба Сбербанка. Следом идут Московская область (минус 2,3%) и Москва (минус 0,5%).

Аналитики объясняют общероссийскую картину существенными ограничениями в обновленных условиях по «семейной» и IT-ипотеке.

«Множество заявлений о том, что лимиты в скором времени будут исчерпаны и что выдачи по программе будут остановлены, привело к очередной волне спроса. Так, в сентябре среднее количество выдач в неделю по госпрограммам составило около 6,6 тыс., в то время как в августе показатель был на уровне 5,5 тыс.», — прокомментировал директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.

Что же касается столичных регионов, то можно предположить, что ипотечный рынок там близок к пределу своего насыщения. Если в среднем по России размер рекомендованного семейного дохода, необходимого для комфортного обслуживания ипотечного кредита со среднерыночными параметрами, по состоянию на 1 августа 2024 года вырос до 103,2 тыс. рублей, то в Ленинградской области он достигает уже 108,2 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге и вовсе перевалил за 133 тыс. рублей, говорится в исследовании НБКИ. Впереди Северной столицы только все те же Москва и Подмосковье (223,9 тыс. рублей и 140,5 тыс. рублей соответственно).

«Размер рекомендованного семейного дохода заемщиков для комфортного обслуживания ипотеки, который зависит от динамики таких показателей, как ставка, средние срок и чек ипотечных кредитов, в последнее время немного вырос. В этой связи прежде всего стоит отметить существенное снижение в 2024 году среднего размера ипотечного кредита на фоне роста ипотечных ставок. Во многом это стало следствием „охлаждения“ ипотечного рынка путем ужесточения макропруденциальных требований, прежде всего в отношении увеличения первоначального взноса», — отметил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.

Зато по динамике роста рекомендованного семейного дохода среди 30 регионов с наибольшим объемом портфеля ипотечных кредитов Петербург оказался только на шестом месте (+5,5%), пропустив вперед Москву (+20,8%), Самарскую (+9,1%), Новосибирскую (+8,8%), Волгоградскую (+7,5%) и Оренбургскую (+7,3%) области.

Михаил Макаров