Недоступное жилье: выдачи семейной ипотеки приостанавливаются, а первый взнос растет
Высокие ставки по кредитам и отмена массовых безадресных льготных кредитов корректируют рынок недвижимости Петербурга. В последние дни «под ударом» оказался один из основных инструментов покупки жилья — семейная ипотека. «РосБалт» разбирался в ситуации.
По мнению аналитиков bnMAP.pro рынок новостроек Северной столицы демонстрирует признаки начала восстановления после июльского спада. На момент исследования в Санкт-Петербурге прошли регистрацию 1,9 тыс. лотов в сделках, в Ленобласти — 0,8 тыс. Ожидается, что по итогам закрытия сделок по фактически подписанным в августе договорам их число достигнет 2,7 тыс. и 1,2 тыс. соответственно (это на 22,7% и на 50% больше, чем в июле). При этом доля ипотечных покупок составила в Петербурге 53%, а в Ленинградской области — 67%.
Впрочем, специалисты компании «ЦианАналитика» отмечают: по сравнению с июльскими показателями доля ипотеки от общего объема договоров долевого участия (ДДУ) в августе снизилась на 17%, а с июня — на 34%. Если же посмотреть на показатели годичной давности, то выяснится, что в ипотеку тогда оформлялось 85% от всех заключенных в Петербурге ДДУ.
В Ленобласти ситуация развивается похожим образом, однако падение спроса оказалось не столь большим — с помощью заемных денег было оформлено около 67% сделок на первичном рынке (годом ранее — 89%). По мнению экспертов, от более серьезного спада ипотеку удерживает стоимость жилья.
«Достаточно посмотреть на среднюю цену предложения: в Петербурге условный „квадрат“ в августе было можно купить за 255 тыс. рублей, в Ленобласти — за 155 тыс. рублей», — отметил «РосБалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.
По его словам, основным драйвером августовских продаж стала семейная ипотека.
«Однако к середине сентября возникли сложности: даже если заемщик соответствует критериям программы, есть вероятность не получить заем (или получить его не в ожидаемый срок), поскольку госсредства, выделяемые банкам, лимитированы», — указывает эксперт.
За последнее время девять банков приостановили выдачу семейной ипотеки, отмечает заместитель департамента ипотечного кредитования Татьяна Решетникова, а часть заморозили оформление любых жилищных кредитов: «из 25 крупных банков у четырех лимит по семейной ипотеке выбран более чем на 90%, у шести — в диапазоне от 80 до 90%, еще у восьми — от 70 до 80%».
По данным оператора программы АО «Дом.РФ», по состоянию на 12 сентября банки выдали на ипотечные кредиты уже 5,4 трлн руб. из выделенных на программу Минфином 5,9 трлн руб. (92%). Некоторые из финансовых учреждений лимит исчерпали практически полностью — Альфа-банк (98,4%), РСХБ (98,4%), Сбербанк (96,9%), Росбанк (91%), МКБ (92%), «Уралсиба» (92,5%), другие пока не перешли отметку в 80% — Абсолют-банк, банка «Дом.РФ», ПСБ, Совкомбанк и пр.
По некоторым оценкам, оставшиеся деньги могут быть израсходованы в ближайшие несколько недель. При этом, учитывая, что Минфин уже выделил на семейную ипотеку дополнительный триллион рублей, рассчитывать на новые вливания в программу в оставшееся до конца года время сложно. Однако не исключено, что банкам направят оставшиеся после прекращения действия льготной ипотеки «для всех» средства. По оценке «Дом.РФ», эта сумма составляет 70 млрд рублей. Массово лимиты госсредств будут уже выделятся из денег, которые заложат в бюджет 2025–2027 гг.
«Впрочем, ожидается, что в октябре оператор перераспределит между банками оставшиеся ипотечные лимиты — и приостановленные выдачи возобновятся. Но будущим заемщикам рано расслабляться: банки начнут ужесточать условия входа: уже сейчас ВТБ поднял размер первого взноса до 50,1%, очень вероятно, что схожих решений можно ждать и от других», — полагает Виктор Галкин.
В Центробанке уверены, что переход к адресным программам кредитования в перспективе повысит доступность жилья, в том числе и за счет снижения разрыва между стоимостью «квадратов» на первичном и вторичных рынках. Однако на быструю коррекцию цен рассчитывать не стоит, хотя их постепенное снижение на «первичке» фиксируется уже в трети российских регионов.
«Здесь, к сожалению, невозможно ожидать каких-то моментальных результатов, но важен, на наш взгляд, сбалансированный рост ипотеки: он должен приводить именно к повышению доступности жилья, не доступности ипотеки по процентной ставке, а к доступности жилья, — это самое главное», — подчеркнула глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Примечательно, что 68,8% участников сентябрьского экспресс-замера потребительских настроений от IRN.RU ожидают снижения стоимости жилья в течение осени. Больше всего — 43,7% — верят, что цены снизятся более чем на 5%, 25,1% респондентов ждут снижения до 5%, 19,5% полагают, что стоимость жилья останется на текущем уровне, а 11,7% опасаются подорожания квартир.
«На самом деле на рынок будут влиять несколько разнонаправленных факторов. С одной стороны — высокие рыночные ставки, сокращение льготных ипотечных программ при невысоких доходах населения должны способствовать снижению спроса, а следовательно — цен. С другой — обусловленный инфляцией рост стоимости материалов, удорожание рабочей силы (Петербург, кстати, занимает второе место в стране по спросу на строительные кадры) играют против дешевого жилья. Также не стоит сбрасывать со счетов, что во время ажиотажного спроса многие девелоперы сделали очень хорошие продажи — и могут без особых проблем для себя „заморозить“ цены на какое-то время. Однако есть проекты, в которых квартиры не распроданы — и такой „навес“ будет давить, заставляя все же идти на корректировку цены. В то же время нужно понимать, что на рынок будут выходить новые проекты. Так что, я полагаю, все будет развиваться достаточно индивидуально», — рассуждает Виктор Галкин.
В то же время ряд экспертов полагает, что существенное оживление рынка произойдет лишь после того, как существенно понизится ключевая ставка.
«Пока ценам не дает развернуться медленное накопление предложения и надежды продавцов на активизацию спроса осенью, с началом делового сезона. Но, скорее всего, этим надеждам не суждено сбыться — согласно риторике регулятора, ждать ключевую ставку ниже 10%, при которой оживает ипотека, можно не раньше 2027 года», — высказывает мнение руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По оценке Виктора Галкина, девелоперы будут выпускать на рынок новые продукты, а также активно развивать сотрудничество с банками.
«Поскольку спрос падает в экономсегменте, можно ожидать увеличения предложений с отложенными основными платежами, которые позволят реинвестировать ипотеку при дальнейшем снижении ставок — всевозможные программы рассрочек и субсидирования, покупок на ранней стадии готовности (а 2024-м такие квартиры выбирали до 25% заемщиков), а также развития схемы трейд-ин — с выкупом старой квартиры в счет стоимости новой. Также интерес застройщиков и покупателей будет все сильнее смещаться в Ленобласть», — полагает эксперт.
Елена Дудина