Блеск и нищета питерских коммуналок: есть ли выход из плена общего быта?
Порой кажется, что коммуналки стали неотъемлемой часть Петербурга. Несмотря на постоянную работу по их расселению, в городе остается около 60 тысяч такого типа квартир.
«Общее жилье» — наследие прошлых эпох
История доходных домов в Северной столице восходит к XVIII веку, однако активное их строительство пришлось на период индустриализации — в следующем столетии, доля доходных домов достигла до 80% от всех построек Петербурга (город подвел имперский размах — в патриархальной Москве их было лишь около 40%).
Чаще всего на первых этажах зданий размещались магазины, рестораны, ателье и салоны, на вторых — конторы, а на третьих квартировали наиболее состоятельные арендаторы (иногда там проживал и сам домовладелец), на более высоких этажах (их было до шести) жилье снимала публика попроще. Она же занимала помещения по внутреннему периметру здания, выходящие на черную лестницу, с видом на дворы-колодцы. Мансарды и мезонины часто сдавали студентам.
Квартиры в доходных домах были разными: от роскошных многокомнатных, с кухнями, санузлами и помещениями для прислуги — до маленьких и тесных, без удобств. Также сдавались комнаты, в том числе в квартирах с коридорной системой, имевших лишь одну-две уборные на этаже. Строили доходные дома и победнее — для рабочего люда.
Революция избавила домовладельцев от собственности на жилье, а также ввела практику уплотнения, в результате чего бывшие хозяева огромных квартир зачастую оказывались пользователями одной-двух комнат. Тогда же большие помещения стали «нарезать» — делить перегородками на комнатки. Это было быстрым решением жилищных проблем прибывающих в город людей и тех, кто ранее мог позволить себе лишь снять «угол». Также строились дома-коммуны.
«В СССР коммунальное жилье было необычайно распространено. Решения о строительстве „хрущевок“ изменили вектор развития государственной жилищной политики с покомнатного (более выгодного для государства) проживания на поквартирное. Однако существенного уменьшения числа коммуналок это не повлекло. Их расселение относится уже к постсоветскому периоду», — рассказала «РосБалту» антрополог Анна Минаева.
Часть петербургских коммуналок в начале 2000-х расселял бизнес. Освободившиеся помещения превращались в рестораны, роскошные квартиры, мини-гостиницы, отделения банков, арт-пространства.
«Сегодня инвесторы практически потеряли интерес к коммунальным квартирам. Все наиболее интересные с точки зрения территориального расположения и наиболее оптимальные для расселения варианты давно распроданы. Многоквартирные объекты с большим числом собственников в силу многоступенчатой схемы приобретения жилья в соответствии с запросами собственников помещений слишком сложны для реализации. А ситуации, когда под реконструкцию попадает целый дом, встречаются не так часто, да и поднять такой проект не многим по силам, особенно в условиях современных цен», — отметил «Росбалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.
В 2008 году в городе стартовала программа по расселению коммуналок. На тот момент их насчитывалось более 116 тысяч.
Тонкости коммунального быта
«Условно жителей коммуналок можно разделить на несколько типов. Самый малочисленный — пожилые одинокие люди, которые прожили в таких условиях всю жизнь. Порой соседи помогают им решать некоторые бытовые проблемы, а в ряде случаев (при установлении хороших отношений) воспринимаются даже кем-то вроде дальних родственников. Есть люди, стремящиеся вырваться из коммуналки, но не имеющие на это денег. Есть смирившиеся, а есть те, что считает комнату в коммунальной квартире стартовой площадкой — приезжие, молодежь», — указывает Анна Минаева.
Жизнь в коммунальных квартирах, как и прежде, подчиняется особому регламенту — нужно соблюдать договоренности об использовании общих зон, график уборки, режим тишины — слышимость в таких квартирах оставляет желать лучшего.
«Конфликты бывают и между членами одной семьи, а в квартире, населенной совершенно разными людьми, они случаются намного чаще. Причины могут быть самыми разными: слишком долго занятый санузел, использование чужого имущества, позднее возвращение домой, „расползание“ вещей на соседскую часть коридора, нечистоплотность, навязчивость и нарушение личных границ. Особенно сложно, когда соседями являются люди разного социального статуса и материального положения — кто-то пытается настоять на ремонте зон общего пользования, а соседи не имеют на это денег или не видят необходимости», — отмечает антрополог.
Коммуналка как выгодный актив
Часто риелторы завлекают покупателей рассказами о том, что покупка комнаты в коммуналке является выгодной инвестицией. Конечно, речь идет о домах в центре и его окрестностях: Центральный и Адмиралтейский районы, Васильевский остров, Петроградка. Логика проста — покупать нужно, чтобы потом сдавать.
На момент написания статья стоимость комнаты в дореволюционных зданиях (в зависимости от размера, места расположения и состояния дома, а также числа соседей в квартире) на популярных онлайн-площадках составляла от 1,8 млн до 5 млн рублей.
«Нацеливаясь на покупку комнаты для сдачи в аренду, стоит помнить о том, что это сценарий не всегда удается реализовать. Пустить съемщика на свои квадратные метры вы вправе, но соседи могут не согласиться допускать его на кухню, в коридор или в уборную, являющиеся местами общего пользования. А без разрешения соседей стать арендодателем не получится. Это прописано в Жилищном кодексе», — указывает Виктор Галкин.
По его словам, еще одна проблема — комнаты, переделанные в студии. Их пытаются продавать чуть ли не как отдельное жилье, хотя речь идет о доле в праве собственности на квартиру. Кроме того, незаконное оборудование подобных помещений санузлами может не только привести к коммунальной аварии, но и стать предметом судебного разбирательства.
«Хоть и редко, но мы видим покупки небольших коммуналок частными инвесторами. Людей привлекает возможность жить в историческом здании, близ метро, в квартире, где зачастую сохранились историческая лепнина, печи, двери, а высота потолков достигает пяти метров. Правда, придется расселить собственников комнат. Также важно понимать, что ремонт такого жилья будет стоит не больших, а огромных денег: никто не знает, что обнаружат ремонтники во время работ», — рассказывает эксперт.
В частности, нередко выясняется необходимость замены коммуникаций, все работы в исторических зданиях требуют согласования с городскими структурами, а сохранить аутентичность интерьера можно лишь с привлечением специалистов высокого уровня и реставраторов, что изрядно истощает бюджет. К тому же такие ремонты длятся годами.
Расселение по городским программам
Стать обладателями отдельной квартиры проживающие в петербургских коммуналках люди могут несколькими способами. Например, в Северной столице расселяют обитателей аварийного жилья, а также жителей домов, попавших под программу реконструкции.
Прожившие в городе не менее 10 лет и стоящие в очереди на улучшение жилищных условий петербуржцы могут получить соцвыплаты (сама коммунальная квартира должна быть включена в список на расселение).
Их можно использовать для выкупа площади соседа в коммуналке (после чего квартира должна стать отдельной) или, вместе с собственными накоплениями и вырученной за продажу комнаты суммой, — для приобретения отдельного жилья. Полные правила программы изложены на сайте ГБУ «Горжилотдел».
Также, если в квартире, где имеется пустующая комната, проживает только один собственник (или одна семья), помещение можно выкупить — или оформить внаем с последующим правом выкупа. Так квартира становится отдельной.
Покупателю-очереднику такая комната будет продана за 30% от рыночной стоимости, не состоящему на учете — за полную стоимость. При схеме с наймом покупатель, не являющийся очередником, может выкупить жилое помещение за 60% от рыночной стоимости, а человек, стоящий на очереди, заплатит от 30% до 60% — в зависимости от года постановки на учет.
Елена Дудина