Реально ли сейчас купить квартиру в Петербурге: цены, уловки застройщиков, ожидания

Рынок недвижимости пытается адаптироваться к отмене массовой льготной ипотеки. Сколько стоят квартиры в Петербурге и как будут развиваться события дальше, выяснял «РосБалт».

Как приобрести квартиру после отмены безадресной льготной ипотеки

В настоящее время на Петербург фактически распространяются лишь две программы льготной ипотеки — для IT-специалистов и обновленная семейная. На первый вариант, как подсчитали в «Дом.РФ», ранее приходилось лишь 7,5% от займов с господдержкой (6% от общего числа ипотечных кредитов на новостройки). Сейчас выдача «айтишной» ипотеки приостановлена в связи с исчерпанием банками лимитов.

Что касается семейной ипотеки, то она занимала менее 40% от льготных займов (32% от всех кредитов на приобретения «первички»). Обновленной программой смогут воспользоваться семьи, в которых есть хоть один ребенок до 6 лет (включительно) или несовершеннолетний ребенок с инвалидностью. Кредит выдадут под 6% (в некоторых банках предлагают меньше), в качестве первого взноса потребуется внести не менее 20% стоимости жилья (для этих целей можно использовать средства материнского капитала). Максимальный размер займа для Петербурга и Ленобласти (также, как и для Москвы с Подмосковьем) — 12 млн руб. Взять его можно на срок от года до 30 лет.

Как отметили в «ДОМ РФ», Минфин уже увеличил лимиты на выдачу кредитов по программе семейной ипотеки. Распределить средства между финансово-кредитными учреждениями обещали до конца июля.

Во всех остальных случаях при нехватке средств для покупки квартиры петербуржцам придется кредитоваться по рыночным ставкам, которые сегодня составляют около 20%. Эксперты сходятся в том, что в результате спрос на ипотеку в целом серьезно просядет, прогнозы разнятся лишь в уровне этого падения — по разным оценкам, он составит от 20 до 50%.

Впрочем, власти обещали мониторить ситуацию и, возможно, скорректируют условия по льготной ипотеке. Об этом во время визита в Уфу заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. Однако изменения, если и последуют, будут реализованы не раньше осени.

По данным агентства недвижимости «Невский Простор», с июня 2023 «квадрат» в петербургских новостройках подорожал на 17,4% (за пять лет — на 104%), достигнув 268,6 тыс. рублей. Цена квадратного метра на рынке «вторички» за год увеличилась на 9,4% и составил 210,8 тыс. рублей (рост за пять лет — 75,9%)

«Сейчас мы наблюдаем небольшое снижение цен, но это не означает, что этот тренд сохранится на длительный срок. Застройщики активно ищут способы удержать интерес покупателей, предлагая различные бонусы, рассрочки и подарки. Например, беспроцентная рассрочка может стать мощным стимулом для потенциальных покупателей, что позволит сохранить стабильность цен», — указала директор агентства «Невский Простор» Алла Шинкевич.

Чем застройщики будут привлекать покупателя

Среди инструментов, которые застройщики могут использовать для поддержания продаж, — траншевая ипотека, субсидированная ставка и рассрочка.

«В первом случае кредит от банка поступает на эскроу-счет частями (траншами). При этом проценты платятся не на всю кредитную линию, а на предоставленную ее часть. И выплаты на этапе первых траншей небольшие, в последующем нагрузка возрастает. Обычно целиком кредит выдается к моменту ввода дома в эксплуатацию. Такая схема подойдет людям, которым заинтересованы в небольших платежах в первые год-два. Например, это может позволить без спешки реализовать старую квартиру — и выплатить кредит, после поступления на счет его полной суммы, минимизировав переплату», — пояснил «РосБАлту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.

Рассрочка также подходит для людей, которые собираются рассчитаться с кредитом быстро. Она может быть с процентами (намного ниже, чем при ипотечном кредитовании) или беспроцентной. Оформляется на стадии строительства, чаще всего договором с застройщиком, минуя банк. Рассрочка может подразумевать два платежа — первоначальный и заключительный, а может быть разбита на ряд выплат. В подавляющем большинстве случаев внести все деньги за квартиру требуется в момент введения дома в эксплуатацию (из своих средств или взяв кредит).

«Оформляя рассрочку, нужно очень внимательно читать договор — обращать внимание на фиксацию цены после первого взноса, сроки выплат, а также на то, в какой момент покупатель становится владельцем жилья. Данный вид расчетов несет определенные риски для застройщика, поэтому на скидки рассчитывать не приходится, более того — объявленная цена квартиры будет несколько выше, чем при ипотеке. Но в итоге расходы покупателя все равно окажутся меньше, если учесть переплаты по ипотеке», — указывает Галкин.

Что касается, субсидированной ставки, то принципиально ничего не меняется: застройщик договаривается с банком о ставки по кредиту, компенсируя это оплатой комиссии банку. Собственные расходы в большинстве случаев продавец «зашивает» в сцену квартиры. В этом случае хорошим вариантом будет рефинансирование ипотеки при снижении ставки, а основная опасность — невозможность продать жилье за потраченные деньги из-за более низких цен на такое предложение на вторичном рынке.

Грозит ли рынку новостроек затоваривание

Проанализировав данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на начало второго полугодия 2024 года, редакция «РБК-Недвижимости» поставила Петербург на 10 место по количеству нераспроданных квартир в новостройках среди 16 крупных регионов. Отмечается, что в Северной столице этот показатель равнялся 64%. Возглавляли антирейтинг Челябинская область (78%, Башкортостан (74%), Краснодарский край (73%).

В июне рынок новостроек Петербурга пополнили 20 многоквартирных домов, а всего с начала года вывели на рынок 68 объектов (на 16% меньше, чем в 2023-м). Если же оперировать квадратными метрами, то выяснится, что падение составило 21,3%. В Ленобласти число введенных «квадратов» увеличилось на 3,1%, однако в эту сумму входят и частные дома. По многоквартирной застройке снижение составило 41%.

«Говорить о затоваривании рынка в настоящее время оснований нет, — высказывает мнение Виктор Галкин. — Очевидно, что девелоперы хоть и активизировали вывод объектов в связи с ажиотажем в преддверии окончания льготной ипотеки, в целом уменьшают вывод на рынок новых предложений. В то же время, если посмотреть на ситуацию шире, становится более-менее понятна тактика застройщиков, которые сегодня работают одновременно и в Петербурге, и в Ленобласти. С одной стороны, сильнее уменьшается ввод (предложение) в области, где квартиры чуть ли не вдвое дешевле городских, что позволяет не снижать цены в текущем моменте. С другой — идет работа на будущее, которая выражается в перераспределении объемов инвестирования в землю под недвижимость за городскую черту, где в дальнейшем и будет вестись основное строительство».

В тоже время Смольный, похоже, также внимательно следит за ситуацией. В частности, на минувшей неделе Комиссия по землепользованию и застройке отказала ряду девелоперов в согласовании проектов — в частности, предусматривавших изменение статуса участков и перевода их из категории земель «сельхозугодий» в вид использования «многоэтажная жилая застройка» (у Шафировского проспекта — «ЛСР»), а также увеличения этажности зданий (намывная территория Васильевского острова — «ЛСР», в Юнтолово и «Северной долине» — «Главстрой-СПБ», проект в Пушкине — группа «Эталон» и др.

Что с арендой?

Снять квартиру в городе на Неве стало дороже. Как поясняют эксперты, петербуржцы теперь предпочитают не покупать жилье, а решать проблему, снимая квартиру на длительный срок.

«Аналитика свидетельствует, что спрос на арендное жилье превышает традиционные показатели для летнего сезона. Обычно в Петербурге активность арендаторов возрастала ближе к сентябрю, когда начинается учебный год», — отмечает Виктор Галкин.

Причем эта ситуация характерна не только для Северной столицы, но и для других мегаполисов. По данным сервиса «ЦИАН Аналитика», стоимость аренды типовой однушки в них увеличилась на 3% с середины июня. При этом в Петербурге цены растут быстрее, чем в других крупных городах: съемное жилье стало дороже на 6% (в Москве этот показатель составил 5%). Во многом это связано с недостатком предложения на рынке, в том числе обусловленным переориентацией арендодателей на посуточную аренду.

Елена Дудина