Анонсированное окончание срока действия льготных ипотечных программ ожидаемо внесло коррективы в ситуацию на рынке жилья Северной столицы: цены на новостройки растут, а лоты по вменяемой стоимости моментально исчезают из продажи. Что происходит с петербургской жилой недвижимостью и каковы перспективы, «РосБалт» выяснял с экспертами.
По подсчетам аналитиков BN.ru, к началу июня средняя цена предложения на первичном рынке Северной столицы (премиальный сегмент в исследовании не рассматривался) составила 247,8 тыс. руб. за кв. м (+0,7%). При этом трехкомнатные квартиры можно приобрести в среднем за 22, млн рублей, «двушку» — за 16,1 млн рублей, за студию или «однушку», придется отдать 8,5 млн рублей.
Дороже всего обойдется квартира в Петроградском и Центральном районах (от 445,7 тыс. до 487,1 тыс. рублей за квадратный метр), наиболее доступные предложения следует искать в Красногвардейском и Красносельском районах, где квадрат обойдется от 218,2 тыс. до 235,9 тыс. рублей.
На вторичном рынке к началу лета средняя цена составила 202,8 тыс. рублей за кв. м. (+0,15%). Средняя цена в сегменте студий и однокомнатных — 7 млн рублей, двухкомнатных — 11,4 млн рублей, трехкомнатных — 15,3 млн рублей.
Самые дорогие квадратный метры сосредоточены в Центральном и Петроградском районах (в среднем — от 257,5 тыс. до 352,7 тыс. рублей), самый доступный ценник на жилье в Красногвардейском и Красносельском районах — от 159,9 тыс. до 191,3 тыс. рублей за квадрат.
Как подсчитали в сервисе «Домклик», по итогам мая доля сделок с недвижимостью на льготных условиях в Петербурге достигла рекордных 76% — это выше, чем в других регионах-лидерах — Москве и Краснодарском крае.
«Несмотря на рост цен, спрос на жилье остается высоким, особенно в сегменте эконом- и комфорт-класса. В связи с увеличением ставок по ипотечным кредитам, покупатели стараются завершить сделки на условиях еще действующей льготной ипотеки. По некоторым, особенно популярным жилым комплексам, наблюдается практически полное отсутствие в продаже однокомнатных квартир и „евродвушек“ в диапазоне от 8 до 12 млн рублей», — пояснил «РосБалту» эксперт по недвижимости, брокер по новостройкам в Санкт-Петербурге Алексей Селезнев.
По данным финансового маркетплейса «Выберу.ру», в мае число онлайн-запросов на семейную ипотеку достигло исторического максимума и оказалось в 2,8 раз выше, чем в мае 2023-го. По льготной ипотеке под 8% спрос увеличился на 250%. В июне этот тренд усилился.
При этом, считают аналитики сервиса, из-за сворачивания льготной госпрограммы и ужесточения требований к заемщикам по семейной ипотеке спрос на ипотечные новостройки потеряет до 80% от текущих значений, а адресными госпрограммами сможет воспользоваться лишь один из сегодняшних пяти клиентов-«льготников».
В условиях повышенного спроса на ипотеку, банки работают на пределе.
«Сроки подготовки документов, одобрения — все увеличилось с одного-двух рабочих дней, до двух-пяти. По факту, если вы не успели определится и внести залог к 24 июня, шансов успеть почти нет», — поясняет управляющий петербуржского АН «Генератор Недвижимости» Константин Анохин, добавляя, что при ажиотаже на «первичном» рынке, запросы на приобретение вторичного жилья минимизировались: спрос в Петербурге сохраняется лишь на «самые дешевые лоты — на комнаты и студии в спальниках».
Конкретики, как изменится ситуация с госсубсидированием жилищных займов пока нет, многое зависит от того, какие адресные программы в конечном итоге будут заявлены. Однако очевидно, что после отмены массовых льготных жилищных займов ежемесячные выплаты по кредитам значительно увеличатся, а следовательно — серьезно возрастет финансовая нагрузка на заемщиков. В этом солидарны все эксперты. Впрочем, озвученные ими цифры разнятся.
«В настоящее время реальные доходы россиян намного ниже требуемого банками для обслуживания жилищного займа по средней рыночной ставке 18% для приобретения „вторички“. В Петербурге требуемый доход для ежемесячного платежа за „двушку“ на в размере 115 828 рублей составляет 232 тыс. рублей, при средней зарплате вдвое ниже — 104 тыс. руб./мес. Таким образом, согласно расчетам ипотечного калькулятора „Выберу.ру“, заемщика ждет трехкратная переплата. Для сравнения: средний платеж по льготной ипотеке (под 8%) на аналогичную новостройку составляет 44 000 рублей, он в 2,6 раз ниже рыночного. Оговоримся, чтобы „вписаться“ в лимит кредита 6 млн рублей, людям сейчас приходится вносить больше собственных денег в качестве первоначального взноса», — отметил «РосБалту» исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Если рассматривать кредит в 6 млн рублей, выдаваемый на 20 лет, то при ставке в 6% ежемесячный платеж равен 42 985 рублей, поясняет Алексей Селезнев. При ставке 8% он составляет 50 186 рублей, при 18% — около 92 600 рублей. При этом в первом случае переплата по кредиту будет равна 4 316 000 рублей, во втором — 6 044 000 рублей, в третьем — уже 16 224 000 рублей.
Примечательно, что некоторые эксперты указывают, что сравнивать платежи по ставке программы господдержки и по «рыночной ставке», не совсем корректно.
В частности, Константин Анохин приводит в пример расчет стоимости квартиры в проекте Айди Кудрово от Евроинвест Девелопмент.
«Например, возьмем реальный расчет по студии с подчистовой отделкой площадью 27.4 м² на втором этаже сданного корпуса „от застройщика“, которая стоит 5 726 000 рублей. Первый взнос в 30% составляет 1 717 000 рублей, платеж при ставке 8% — 29 400 рублей (кредит на 30 лет).
По программе с удорожанием (уменьшение процента за счет комиссии банку, который вносит застройщик, „зашивая“ ее затем в цену квартиры) данная квартира будет стоить 5 955 000 рублей, первый взнос составит — 1 786 000, ставка — 5,5%, а ежемесячный платеж — 23 600 рублей. Такая же квартира в соседнем корпусе от физлица выставляется за 4 700 000 рублей. Первый взнос — 20% (940 000 рублей), ежемесячный платеж при ставке 18% — 57 800 рублей. Переплата в первом случае — 4 300 000 рублей (общая стоимость квартиры — 11 255 000 рублей), во втором случае — 17 000 000 рублей (квартира обойдется в 21 700 000 рублей), — поясняет Константин Анохин.
Опрошенные «РосБалтом» эксперты пока не усматривают оснований для значительного снижения цен на квартиры после отмены массовой льготной ипотеки.
«Мы полагаем, что рынок новостроек с 1 июля ждет стагнация. К концу июня из-за завершения массовой госпрограммы цены выйдут на плато и будут незначительно (не больше 5% в зависимости от региона) колебаться „вверх-вниз“. Вряд ли застройщики будут демпинговать серьезнее. Они уже заложили в экономику своих проектов на ближайшие три года текущие высокие ставки проектного финансирования, а также сформировали запас финансовой прочности, чтобы пережить непростые времена и провал спроса со стороны покупателей», — отмечает Ярослав Баджурак.
По его мнению, «можно прогнозировать, что как минимум до конца III квартала (в негативном сценарии и вплоть до 2025-го) проценты по рыночному жилищному кредиту будут заградительными, а доля сделок с ипотекой на вторичном рынке может просесть на 10%-15% с текущих 30%».
При этом, с большой вероятностью, до конца года цены «вторички» будут немного снижаться в пределах 5%-10% от текущих значений в зависимости от региона, однако это не повысит мотивацию массового покупателя, тем более с рыночной ипотекой. От полного торможения вторичный рынок будут спасать альтернативные сделки.
С тем, что значительных корректировок цен в ближайшее время ждать не произойдет, в целом согласен и ведущий научный сотрудник Лаборатории социального моделирования ЦЭМИ РАН, к. э.н Сергей Гатауллин.
«На сегодня, выбранный регуляторами сценарий „мягкой посадки“ строительной отрасли, имеющей признаки финансового пузыря, вероятно приведет не к снижению цен на недвижимость, а к замедлению рынка. То есть девелоперы будут выводить меньше объектов на рынок, а квартиры будут продаваться долго и дорого. При этом будет сокращаться существующий аномальный разрыв в стоимости новостроек и „вторички“, достигающий по некоторым сравнимым лотам 50%», — отмечает эксперт.
Существенно на динамику рынка будет влиять ситуация в экономике.
«При возрастании затрат застройщиков за последний год примерно на 20%, на рынке практически не осталось игроков с маржой, которую можно резать на десятки процентов без ущерба для бизнеса. Вместе с эти можно ожидать точечные распродажи объектов недвижимости со скидкой 10-15%. Ипотека в ближайшее время будут дорогой, и рынок жилья Петербурга будет находиться под давлением регуляторной политики, направленной на сдерживание инфляционной спирали», — высказывает мнение Сергей Гатауллин.
По словам Алексея Селезнева, основные корректировки цен и спроса ожидаются в течение 1-3 месяцев после 1 июля.
«В долгосрочной перспективе цены на недвижимость могут стабилизироваться и снова начать рост, в зависимости от макроэкономических условий и политики регуляторов», — отмечает эксперт.
Как указывает Константин Анохин, застройщики уже опробовали ряд схем, которые позволят держать рынок на плаву. И программами с удорожанием и кэшбеками они не исчерпываются
«Очень популярны сейчас рассрочки на 1-2 года от застройщиков, думаю это останется драйвером продаж. Например, у одного их крупнейших застройщиков в июне была рассрочка 10% — первый взнос, потом через год 10% и затем 80% — можно взять в ипотеку по условиям, которые будут через год-два. Есть обоснованное мнение, что заградительные ставки не будут вечными», — отмечает Анохин.
По его мнению, «снижения цен в номинальных ценах в новострое не произойдет»,"«вторичка будет топтаться на месте, с небольшим снижением», однако ставки по аренде растут (люди не могут позволить себе такие платежи), а значит — и цены падать значительно не будут».
Отмена льготной ипотеки скажется и на динамике рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС), который в июне 2024 года продолжает демонстрировать стабильный рост.
Как отмечает директор по развитию СК «Дачный Сезон» Никита Лутовинов, в Москве спрос на такую недвижимость в первую очередь обусловлен высокой плотностью застройки и дороговизной городской недвижимости. В то время, как средняя стоимость дома в московском регионе составляет около 8 млн рублей, что делает его доступным по сравнению с городскими квартирами.
«В Санкт-Петербурге наблюдается схожая тенденция, но с меньшим разрывом в стоимости между городской и загородной недвижимостью. Загородные дома в Ленинградской области востребованы у покупателей благодаря более доступным ценам и привлекательным условиям проживания», — рассказывает Никита Лутовинов.
В то же время отмена льготной ипотеки приведет к снижению доступности кредитов для широкой аудитории покупателя.
«Для примера: при стоимости дома в 8 млн рублей ежемесячный платеж по ипотеке при ставке 8% составляет около 61 000 рублей. При увеличении ставки до 12% он вырастет до примерно 80 000 рублей», — поясняет эксперт.
По его мнению, после 1 июля на первичном рынке загородной недвижимости ожидается некоторое замедление роста цен из-за увеличения ставок и первоначальных взносов. Это приведет к снижению спроса на новостройки и стимулированию вторичного рынка, где цены могут стабилизироваться или даже немного снизиться.
Однако, полагает Лутовинов, спрос на загородное жилье будет оставаться высоким, при этом наиболее интересные предложения покупателям следует искать в сегменте «вторички».
Елена Дудина