В Петербурге сметают квартиры в новостройках: можно ли еще успеть — и сколько стоят

Анонсированное окончание срока действия льготных ипотечных программ ожидаемо внесло коррективы в ситуацию на рынке жилья Северной столицы: цены на новостройки растут, а лоты по вменяемой стоимости моментально исчезают из продажи. Что происходит с петербургской жилой недвижимостью и каковы перспективы, «РосБалт» выяснял с экспертами.

Сколько стоит квадратный метр в городе на Неве

По подсчетам аналитиков BN.ru, к началу июня средняя цена предложения на первичном рынке Северной столицы (премиальный сегмент в исследовании не рассматривался) составила 247,8 тыс. руб. за кв. м (+0,7%). При этом трехкомнатные квартиры можно приобрести в среднем за 22, млн рублей, «двушку» — за 16,1 млн рублей, за студию или «однушку», придется отдать 8,5 млн рублей.

Дороже всего обойдется квартира в Петроградском и Центральном районах (от 445,7 тыс. до 487,1 тыс. рублей за квадратный метр), наиболее доступные предложения следует искать в Красногвардейском и Красносельском районах, где квадрат обойдется от 218,2 тыс. до 235,9 тыс. рублей.

На вторичном рынке к началу лета средняя цена составила 202,8 тыс. рублей за кв. м. (+0,15%). Средняя цена в сегменте студий и однокомнатных — 7 млн рублей, двухкомнатных — 11,4 млн рублей, трехкомнатных — 15,3 млн рублей.

Самые дорогие квадратный метры сосредоточены в Центральном и Петроградском районах (в среднем — от 257,5 тыс. до 352,7 тыс. рублей), самый доступный ценник на жилье в Красногвардейском и Красносельском районах — от 159,9 тыс. до 191,3 тыс. рублей за квадрат.

Ипотечники демонстрируют ажиотажный спрос

Как подсчитали в сервисе «Домклик», по итогам мая доля сделок с недвижимостью на льготных условиях в Петербурге достигла рекордных 76% — это выше, чем в других регионах-лидерах — Москве и Краснодарском крае.

«Несмотря на рост цен, спрос на жилье остается высоким, особенно в сегменте эконом- и комфорт-класса. В связи с увеличением ставок по ипотечным кредитам, покупатели стараются завершить сделки на условиях еще действующей льготной ипотеки. По некоторым, особенно популярным жилым комплексам, наблюдается практически полное отсутствие в продаже однокомнатных квартир и „евродвушек“ в диапазоне от 8 до 12 млн рублей», — пояснил «РосБалту» эксперт по недвижимости, брокер по новостройкам в Санкт-Петербурге Алексей Селезнев.

По данным финансового маркетплейса «Выберу.ру», в мае число онлайн-запросов на семейную ипотеку достигло исторического максимума и оказалось в 2,8 раз выше, чем в мае 2023-го. По льготной ипотеке под 8% спрос увеличился на 250%. В июне этот тренд усилился.

При этом, считают аналитики сервиса, из-за сворачивания льготной госпрограммы и ужесточения требований к заемщикам по семейной ипотеке спрос на ипотечные новостройки потеряет до 80% от текущих значений, а адресными госпрограммами сможет воспользоваться лишь один из сегодняшних пяти клиентов-«льготников».

В условиях повышенного спроса на ипотеку, банки работают на пределе.

«Сроки подготовки документов, одобрения — все увеличилось с одного-двух рабочих дней, до двух-пяти. По факту, если вы не успели определится и внести залог к 24 июня, шансов успеть почти нет», — поясняет управляющий петербуржского АН «Генератор Недвижимости» Константин Анохин, добавляя, что при ажиотаже на «первичном» рынке, запросы на приобретение вторичного жилья минимизировались: спрос в Петербурге сохраняется лишь на «самые дешевые лоты — на комнаты и студии в спальниках».

Насколько вырастут платежи по ипотеке

Конкретики, как изменится ситуация с госсубсидированием жилищных займов пока нет, многое зависит от того, какие адресные программы в конечном итоге будут заявлены. Однако очевидно, что после отмены массовых льготных жилищных займов ежемесячные выплаты по кредитам значительно увеличатся, а следовательно — серьезно возрастет финансовая нагрузка на заемщиков. В этом солидарны все эксперты. Впрочем, озвученные ими цифры разнятся.

«В настоящее время реальные доходы россиян намного ниже требуемого банками для обслуживания жилищного займа по средней рыночной ставке 18% для приобретения „вторички“. В Петербурге требуемый доход для ежемесячного платежа за „двушку“ на в размере 115 828 рублей составляет 232 тыс. рублей, при средней зарплате вдвое ниже — 104 тыс. руб./мес. Таким образом, согласно расчетам ипотечного калькулятора „Выберу.ру“, заемщика ждет трехкратная переплата. Для сравнения: средний платеж по льготной ипотеке (под 8%) на аналогичную новостройку составляет 44 000 рублей, он в 2,6 раз ниже рыночного. Оговоримся, чтобы „вписаться“ в лимит кредита 6 млн рублей, людям сейчас приходится вносить больше собственных денег в качестве первоначального взноса», — отметил «РосБалту» исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Если рассматривать кредит в 6 млн рублей, выдаваемый на 20 лет, то при ставке в 6% ежемесячный платеж равен 42 985 рублей, поясняет Алексей Селезнев. При ставке 8% он составляет 50 186 рублей, при 18% — около 92 600 рублей. При этом в первом случае переплата по кредиту будет равна 4 316 000 рублей, во втором — 6 044 000 рублей, в третьем — уже 16 224 000 рублей.

Примечательно, что некоторые эксперты указывают, что сравнивать платежи по ставке программы господдержки и по «рыночной ставке», не совсем корректно.

В частности, Константин Анохин приводит в пример расчет стоимости квартиры в проекте Айди Кудрово от Евроинвест Девелопмент.

«Например, возьмем реальный расчет по студии с подчистовой отделкой площадью 27.4 м² на втором этаже сданного корпуса „от застройщика“, которая стоит 5 726 000 рублей. Первый взнос в 30% составляет 1 717 000 рублей, платеж при ставке 8% — 29 400 рублей (кредит на 30 лет).

По программе с удорожанием (уменьшение процента за счет комиссии банку, который вносит застройщик, „зашивая“ ее затем в цену квартиры) данная квартира будет стоить 5 955 000 рублей, первый взнос составит — 1 786 000, ставка — 5,5%, а ежемесячный платеж — 23 600 рублей. Такая же квартира в соседнем корпусе от физлица выставляется за 4 700 000 рублей. Первый взнос — 20% (940 000 рублей), ежемесячный платеж при ставке 18% — 57 800 рублей. Переплата в первом случае — 4 300 000 рублей (общая стоимость квартиры — 11 255 000 рублей), во втором случае — 17 000 000 рублей (квартира обойдется в 21 700 000 рублей), — поясняет Константин Анохин.

Стоит ли ждать падения цен

Опрошенные «РосБалтом» эксперты пока не усматривают оснований для значительного снижения цен на квартиры после отмены массовой льготной ипотеки.

«Мы полагаем, что рынок новостроек с 1 июля ждет стагнация. К концу июня из-за завершения массовой госпрограммы цены выйдут на плато и будут незначительно (не больше 5% в зависимости от региона) колебаться „вверх-вниз“. Вряд ли застройщики будут демпинговать серьезнее. Они уже заложили в экономику своих проектов на ближайшие три года текущие высокие ставки проектного финансирования, а также сформировали запас финансовой прочности, чтобы пережить непростые времена и провал спроса со стороны покупателей», — отмечает Ярослав Баджурак.

По его мнению, «можно прогнозировать, что как минимум до конца III квартала (в негативном сценарии и вплоть до 2025-го) проценты по рыночному жилищному кредиту будут заградительными, а доля сделок с ипотекой на вторичном рынке может просесть на 10%-15% с текущих 30%».

При этом, с большой вероятностью, до конца года цены «вторички» будут немного снижаться в пределах 5%-10% от текущих значений в зависимости от региона, однако это не повысит мотивацию массового покупателя, тем более с рыночной ипотекой. От полного торможения вторичный рынок будут спасать альтернативные сделки.

С тем, что значительных корректировок цен в ближайшее время ждать не произойдет, в целом согласен и ведущий научный сотрудник Лаборатории социального моделирования ЦЭМИ РАН, к. э.н Сергей Гатауллин.

«На сегодня, выбранный регуляторами сценарий „мягкой посадки“ строительной отрасли, имеющей признаки финансового пузыря, вероятно приведет не к снижению цен на недвижимость, а к замедлению рынка. То есть девелоперы будут выводить меньше объектов на рынок, а квартиры будут продаваться долго и дорого. При этом будет сокращаться существующий аномальный разрыв в стоимости новостроек и „вторички“, достигающий по некоторым сравнимым лотам 50%», — отмечает эксперт.

Существенно на динамику рынка будет влиять ситуация в экономике.

«При возрастании затрат застройщиков за последний год примерно на 20%, на рынке практически не осталось игроков с маржой, которую можно резать на десятки процентов без ущерба для бизнеса. Вместе с эти можно ожидать точечные распродажи объектов недвижимости со скидкой 10-15%. Ипотека в ближайшее время будут дорогой, и рынок жилья Петербурга будет находиться под давлением регуляторной политики, направленной на сдерживание инфляционной спирали», — высказывает мнение Сергей Гатауллин.

По словам Алексея Селезнева, основные корректировки цен и спроса ожидаются в течение 1-3 месяцев после 1 июля.

«В долгосрочной перспективе цены на недвижимость могут стабилизироваться и снова начать рост, в зависимости от макроэкономических условий и политики регуляторов», — отмечает эксперт.

Как указывает Константин Анохин, застройщики уже опробовали ряд схем, которые позволят держать рынок на плаву. И программами с удорожанием и кэшбеками они не исчерпываются

«Очень популярны сейчас рассрочки на 1-2 года от застройщиков, думаю это останется драйвером продаж. Например, у одного их крупнейших застройщиков в июне была рассрочка 10% — первый взнос, потом через год 10% и затем 80% — можно взять в ипотеку по условиям, которые будут через год-два. Есть обоснованное мнение, что заградительные ставки не будут вечными», — отмечает Анохин.

По его мнению, «снижения цен в номинальных ценах в новострое не произойдет»,"«вторичка будет топтаться на месте, с небольшим снижением», однако ставки по аренде растут (люди не могут позволить себе такие платежи), а значит — и цены падать значительно не будут».

Загородная недвижимость как альтернатива

Отмена льготной ипотеки скажется и на динамике рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС), который в июне 2024 года продолжает демонстрировать стабильный рост.

Как отмечает директор по развитию СК «Дачный Сезон» Никита Лутовинов, в Москве спрос на такую недвижимость в первую очередь обусловлен высокой плотностью застройки и дороговизной городской недвижимости. В то время, как средняя стоимость дома в московском регионе составляет около 8 млн рублей, что делает его доступным по сравнению с городскими квартирами​.

«В Санкт-Петербурге наблюдается схожая тенденция, но с меньшим разрывом в стоимости между городской и загородной недвижимостью. Загородные дома в Ленинградской области востребованы у покупателей благодаря более доступным ценам и привлекательным условиям проживания», — рассказывает Никита Лутовинов​.

В то же время отмена льготной ипотеки приведет к снижению доступности кредитов для широкой аудитории покупателя.

«Для примера: при стоимости дома в 8 млн рублей ежемесячный платеж по ипотеке при ставке 8% составляет около 61 000 рублей. При увеличении ставки до 12% он вырастет до примерно 80 000 рублей», — поясняет эксперт.

По его мнению, после 1 июля на первичном рынке загородной недвижимости ожидается некоторое замедление роста цен из-за увеличения ставок и первоначальных взносов. Это приведет к снижению спроса на новостройки и стимулированию вторичного рынка, где цены могут стабилизироваться или даже немного снизиться.

Однако, полагает Лутовинов, спрос на загородное жилье будет оставаться высоким, при этом наиболее интересные предложения покупателям следует искать в сегменте «вторички».

Елена Дудина