Когда рухнут цены на квартиры: рынок жилья в стагнации

Российский рынок недвижимости остается под влиянием высоких ипотечных ставок и угрозы отмены или переформатирования программ приобретения жилья с господдержкой. «РосБалт» разбирался в ситуации.

Цены на жилье в поисках равновесия

В последние годы именно ипотека являлась двигателем рынка недвижимости. Однако ужесточение требований к заемщикам и увеличение первоначального взноса, а также высокая ключевая ставка, подтянувшая проценты по кредитам на вторичном рынке, негативно сказались на покупательском спросе.

Впрочем, очевидно и то, что анонсированное окончание в третьем квартале субсидированной ипотеки «для всех» и ожидание всплеска интереса к покупкам за счет желающих «заскочить в последний вагон» удерживают продавцов от значительных корректировок цен.

«Сегодня мы можем говорить о турбулентности на рынке. С одной стороны — цены в среднем чуть подросли, однако это, как говорится, средняя температура по больнице. Если рассматривать ситуацию в отдельных регионах, а также внутри конкретных городов и по разным сегментам рынка, картина будет достаточно противоречивой», — отметил в комментарии «РосБалту» специалист рынка недвижимости Виктор Галкин.

В целом выводы эксперта подтверждают результаты исследований. Так, в частности, обзор «ЦИАН-аналитики» зафиксировал, что в первом квартале 2024 стоимость квадратного метра «вторички» в городах с населением свыше 500 тыс. человек выросла на 3,4%. Серьезнее всего недвижимость дорожала в Сочи (+17,1%), Набережных Челнах (+9,6%) и Барнауле (+6,3%). При этом в Москве, Петербурге, Ленобласти, Калининграде и Владивостоке цены практически не изменились.

Что касается первичного рынка, то, как отмечают эксперты сервиса, в первые три месяца года номинальные цены предложения пусть медленно, но росли: в январе — на 0,5%, в феврале — на 0,8%, в марте — на 1%.

Однако в компании «Этажи» представили несколько иные данные: там указывают, что стоимость «квадрата» в предложении по итогам марта снизилась на 0,9%. «К этому все шло. Если посмотреть помесячную динамику, то с декабря она сокращалась. После 1 июля можно ожидать более сильного снижения. Останусь при мнении, что падение цен на новостройки во втором полугодии неизбежно», — отметил руководитель компании Ильдар Хусаинов в своем Telegram-канале.

Стоимость квартир в двух столицах

В апреле недвижимость в границах «старой» Москвы, по данным аналитического центра IRN.ru, просела в цене на символические 0,2% — в среднем до 271,69 тыс. руб. за кв. метр. Основной вклад в удешевление «квадрата» внесли квартиры в монолитно-кирпичных и старых кирпичных зданиях (по — 0,5%). Подросли в цене многокомнатные квартиры и жилье в сталинских домах (+0,2%.), а также дешевые советские панельки (+0,3%).

Из столичных округов в лидеры по росту цен вышел престижный Западный (+0,7%). Однако подорожали и районы, расположенные за МКАД (+ 0,4%). Чуть снизилась стоимость жилья в Северо-Западном (-0,7%), Южном (-0,6%) и Юго-Восточном (- 0,5%) округах.

Вместе с тем эксперты отмечают продолжающееся смещение интереса покупателей к предложениям в примыкающих к кольцевой дороге районах. А вот, например, расположенный на отдалении от ее Троицк ушел в минус (-0,4%).

В Северной столице, по данным портала «Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга» (NSP), в апреле средние цены в новостройках центральных районов города подросли на 4,5%, за их пределами квартиры не поменяли свою стоимость, а вот на окраинах подорожали — на 1,1%, до 193,9 тыс. рублей за «квадрат».

При этом квартира на «первичке» в спальных районах обойдется в среднем на 44% дешевле, чем в области (год назад разница составляла 39%), на окраинах без метро разница, впрочем, поменьше — так, например, квартира в Пулковских высотах встанет дороже на 23% (ранее — на 17%).

По словам экспертов, рост цен на жилье в основных районах города обусловлен снижением предложения: если в 2022 году его доля занимала 62% рынка, то в 2024-м — лишь 45%.

В то же время за первый квартал 2024 года стоимость предложения на вторичном рынке Петербурга почти не изменилась, продемонстрировав рост всего в 0,7%. Вместе с тем разница в ценах между «вторичкой» и новостройками в спальных районах увеличилась до 25%.

Доходность инвестиций в недвижимость

Традиционно вложение в недвижимость считается хорошим способом сохранить деньги, а часто — и получить пассивный доход, сдавая квартиру в аренду.

Эксперты «РИА Рейтинг» по заказу «РИА Новости» провели любопытное исследование и составили рейтинг городов по доходности инвестиций в недвижимость. В первую пятерку списка вошли Норильск, Горно-Алтайск, Таганрог, Челябинск и Владикавказ.

Так, среднегодовая реальная доходность инвестиций в недвижимость крупнейшего центра цветной металлургии Норильска за три года составила 28,9% (без учета сдачи в аренду — 20,6%). Примечательно, что Санкт-Петербург расположился лишь на 92-й строчке рейтинга (4,2% и 1,5% соответственно), а Москва — на 99-м (1,2% и — 1,6%).

Фактически, отмечают эксперты, в российской столице «доходность недвижимости соответствует уровню потребительской инфляции, то есть недвижимость (с учетом сдачи ее в аренду) позволяла на рассматриваемом временном горизонте лишь сохранять свои деньги».

В среднем же по 100 крупным городам, вошедшим в рейтинг, доходность от сдачи в аренду составила примерно 4% годовых (за вычетом НДФЛ, других обязательных платежей и с поправкой на инфляцию).

Традиционный вопрос — «продавать или покупать»

В условиях «утряски» рынка перед покупателями и продавцами квартир стоит вопрос выбора верной линии поведения. Как пояснил Виктор Галкин, принимая решение, нужно учитывать несколько факторов.

«Ожидаемое сворачивание программ массового госсубсидирования ипотеки, даже в текущих условиях сокращения лимита кредита до шести миллионов рублей, все равно подстегнет к покупкам определенное количество наших сограждан. И вполне очевидно, что это временное повышение спроса позволит девелоперам еще подержать цены (а то и немного их поднять)», — отмечает эксперт.

По его словам, для людей, рассматривающих покупку жилья с привлечением рыночной ипотеки и рассчитывающих в дальнейшем ее рефинансировать, недавние разъяснения Центробанка по ключевой ставке, должны прослужить сигналом о том, что скоро это сделать не получится.

«Мы готовы удерживать ставку на высоких уровнях столько времени, сколько потребуется для устойчивого возвращения инфляции к цели. Среднегодовой прогноз ключевой ставки на 2024–2025 годы повышен: она будет находиться в диапазоне 15-16% годовых в этом году и 10-12% годовых в следующем году», — отметила ранее председатель ЦБ Эльвира Набиуллина.

«Для тех, кто имеет деньги на руках и не нуждается в кредитовании, но хочет решить свою жилищную проблему сейчас, купив квартиру на „вторичке“, ситуация относительно неплохая (если не брать в расчет тот факт, что цены в принципе очень сильно задраны): вторичный рынок стагнирует, поэтому продавцы готовы предлагать дисконт», — высказал мнение Галкин.

В то же время не следует думать, что отмена массовой безадресной ипотеки моментально скажется на ценах — и рынок быстро скорректируется. Снижение цен на новостройки будет идти медленно, более вероятными способами уменьшить стоимость жилья станут различные акции от застройщиков на определенные проекты или отдельные лоты.

«Что касается продавцов, то, как уже было сказано, продать квартиру без дисконта, сегодня крайне сложно. Поэтому, если у человека нет острой нужды в деньгах, момент для продажи не самый выгодный Другое дело, если целью сделки является желание воспользоваться пока еще действующей программой, но здесь нужно четко просчитывать наличие возможной выгоды», — уточнил Виктор Галкин.

Елена Дудина