За минувший год арендное жилье в России подорожало на 16%, однако первый квартал 2024-го продемонстрировал формирование нового тренда — цены начали снижаться. Во всяком случае, такой вывод можно сделать из заголовков новостей. «РосБалт» разбирался в ситуации.
Как следует из данных исследования портала «Мир квартир», за три месяца 2024 года съемное жилье подешевело как минимум в половине больших городов РФ. Однако этот вывод применим далеко не ко всем категориям предлагаемых в аренду объектов.
Так, цены на съемные однокомнатные квартиры упали в 39 из 70 исследованных населенных пунктов. В их числе — Астрахань, Магнитогорск, Кемерово, Воронеж, Белгород. Максимальный зафиксированный уровень снижения — 10%. Дорожали «однушки» активнее всего в Чите, Новокузнецке, Череповце, Кургане и Челябинске. В Москве отмечено подорожание на 1,1% — до 47 514 руб./мес., в Подмосковье — на 3,9% (30 715 руб./мес.) Зато в Петербурге ставки аренды снизились на 2,9% (30 816 руб./мес.), в Ленобласти — на 0,5% (21 466 руб./мес.) В целом же, выяснили аналитики портала, общая стоимость аренды не изменились: «однушки» сдаются в среднем за 21 286 руб. в месяц.
Двухкомнатные квартиры в 32 городах показали снижение цен за квартал. Наиболее оптимистично для съемщиков ситуация выглядит в Чебоксарах, Улан-Удэ, Вологде, Белгороде и Барнауле, наименее — в Кургане, Череповце, Оренбурге и Липецке, где ставки аренды росли. В Москве «двушки» подорожали на 1,5% — до 58 996 руб./мес., в области — на 5,9% (38 039 руб./мес.), в Северной столице подешевели на 3,7% — до 40 792 руб./мес., в Ленобласти — на 1,2% (25 435 руб./мес.) В среднем в исследованных городах стоимость аренды данного типа жилья уменьшилась на 0,4% — до 27 214 руб./мес.
Трехкомнатные квартиры подешевели 38 городах: в лидерах оказались Набережные Челны, Белгород, Орел, Саратов и Рязань. Обратная картина наблюдалась в Саранске, Нижнем Тагиле, Оренбурге, Челябинске и Иванове. Жилье из трех комнат в столице также немного подорожало — на 0,8%, до 71 214 руб./мес., в Подмосковье — на 3,4%, до 45 041 руб./мес. В городе на Неве, напротив, зафиксировано снижение цен — на 6,2%, до 50 203 руб./мес., в Ленобласти — на 6% (31 368 руб./мес.) В среднем по стране «трешки» подешевели на 1,4%, до 33 517 руб./мес.
Безусловно, свой вклад в снижение арендных ставок внесло увеличение предложения на рынке. «Если сокращение предложения съемных квартир в прошлом году достигло в некоторых городах 60-70%, то в этом году оно восстанавливается. В числе прочего освободились квартиры, арендованные гражданами Таджикистана, массово покинувшими страну в конце марта. По итогам квартала предложение „однушек“ по городам РФ выросло на 14,8%, „двушек“ — на 4,5%, „трешек“ — на 3,4%», — отмечает генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Действительно, после теракта в «Крокусе» министерство труда, миграции и занятости населения Таджикистана заявляло об оттоке из России трудовых мигрантов. По словам заместителя главы ведомства Шахнозы Нодири, в Таджикистан стало приезжать больше людей, чем его покидать. Однако несмотря на то, что эта среднеазиатская страна в последние годы находится в числе лидеров по количеству приезжающих в РФ в поисках работы граждан, ощутимо повлиять на рынок арендного жилья их исход вряд ли мог.
«Все же мигранты чаще всего живут в общежитиях, в мобильных стройгородках или пытаются снять квартиру на несколько человек. Поэтому даже в случае отъезда какой-то их части на родину (а на мой взгляд, это ситуация временная) на рынок выйдет не столь значительное количество квартир, чтобы значимо изменить ситуацию», — пояснил «РосБалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.
По его мнению, на рост количества предложений на рынке съемного жилья продолжают оказывать влияние высокие ипотечные ставки. «Высокая ключевая ставка сказалась на процентах по ипотеке на рынке вторичного жилья. Из-за этого значительно увеличились сроки экспозиции квартир. Поскольку собственник вынужден оплачивать коммунальные услуги, оптимальным выходом для него становится сдача долго продающейся квартиры в аренду», — указывает Галкин.
В ближайшие месяцы, полагает эксперт, данная тенденция будет усиливаться (исключение — рынок посуточной аренды, который традиционно повышает цены в летний туристический сезон). Однако осенью ставки могут начать расти, поскольку с 1 июля прекратит свое действие льготная ипотека «для всех» — и аренда на какое-то время станет единственным способом решения квартирного вопроса для еще большего количества россиян.
По мнению ряда профильных экспертов, сегодня российский рынок съемного жилья раскрыл свой потенциал далеко не в полной мере. «Если посмотреть на показатели в других странах, то мы оцениваем потенциал роста рынка аренды в России более чем в два раза», — отмечает заместитель руководителя развития бизнеса и инвестиций в подразделении «Арендное жилье» института развития ДОМ.РФ Светлана Гаева. При этом, по данным совместного опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМ, каждая четвертая российская семья рассматривает аренду как инструмент долгосрочного решения жилищного вопроса.
В начале апреля вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, регламентирующие правила сдачи жилья в аренду. Помимо требований заключать договор, соблюдать права соседей и правила содержания общего имущества, законодательно прописана необходимость оборудования съемных квартир счетчиками потребления коммунальных ресурсов.
«Новшеств появилось немного — большинство требований и ранее содержались в разных нормативных документах. Из важного — прописана сама возможность краткосрочной аренды. Произошло это после того, как Конституционный суд установил, что законодательство не запрещает собственнику сдавать принадлежащее ему жилье в посуточную аренду, однако данная сфера не урегулирована должным образом, в результате чего в правоприменительной практике встречались случаи приравнивания краткосрочной аренды к гостиничному бизнесу. Также прямое указание на обязательность соблюдения прав других жильцов должно заставить арендодателей тщательнее подходить к выбору клиентов — иски против собственников, пускающих на постой шумных и неопрятных квартирантов, будут активнее рассматриваться судами», — поясняет Виктор Галкин.
Что касается требования об обязательной установке приборов учета потребляемых ресурсов, то оно подразумевает наличие в квартире исправно работающих счетчиков электричества, воды, газа (при наличии), а в ряде случаев — и тепла. При этом, отмечает Гарант.ру, счетчики тепла есть далеко не во всех квартирах даже в новостройках: застройщики часто оборудуют их специальными приборами — распределителями, которые могут использоваться для расчета платы за отопление, но, по мнению Минстроя России, не являются индивидуальными приборами учета теплоэнергии.
«Безусловно, определенные изменения на рынке аренды поправки законодательства вызовут. Однако я полагаю, что они будут носить незначительный характер и иметь несколько отложенное действие. Допустим, зарегистрированный в одиночку в трехкомнатной квартире недобросовестный арендодатель долгое время (или кратковременно, но последовательно) сдает ее компании из 8-10 человек. Очевидно, что оплата по нормативу (даже с повышающим коэффициентом) для него выгоднее, чем по показаниям прибора учета. А если придется платить по указанным в законе счетчикам, сумма в платежке увеличится, что отразится на стоимости аренды. Сколько подобных неучтенных квартир — сказать сложно. Также нет понимания того, кто будет отслеживать все эти истории. Соседи? Кто будет выносить решения о прекращении нарушения закона — суд? Для выводов не хватает правоприменительной практики, проанализировать которую, я думаю, можно будет не ранее конца текущего — начала следующего года», — высказывает мнение Виктор Галкин.
Елена Дудина