Купить квартиру становится все сложнее

Повышение Центробанком ключевой ставки, увеличение первоначального взноса по ипотеке и сокращение кредитного лимита по льготным ипотечным программам до 6 млн рублей скорректировали ситуацию на рынке недвижимости Петербурга. «РосБалт» разбирался в происходящем вместе с экспертами.

Цена и предложение

По данным аналитиков DataFlat.ru, в Петербурга за декабрь было зафиксировано 5558 продаж квартир в новостройках, за январь — 5018. Справедливости ради заметим, что первый месяц года традиционно не является активным для рынка недвижимости. В то же время, считают эксперты, январское снижение продаж было даже более существенным, поскольку в статистику попали сделки, фактически заключенные в декабре. В Ленобласти показатели еще более красноречивы — за декабрь состоялось 2626 сделок, за январь — 1437.

Скорректировались и цены. Средний бюджет по условной квартире в 40 кв. м снизился в Северной столице на 330 тыс. рублей, составив 9,58 млн рублей, в области средний лот подешевел на 100 тысяч — 5,95 млн рублей за 39,3 кв. м.

В свою очередь, в центре аналитики BN.ru получили несколько другие данные. По их подсчетам, средняя цена предложения на первичном рынке Петербурга (не считая новостройки премиум- и элит-класса) в январе увеличилась на 1,05% и достигла 240,3 тыс. руб. за кв. м. При этом средняя стоимость студий и однокомнатных квартир составила 8,1 млн рублей, двухкомнатных — 15,3 млн рублей, трехкомнатных — 20,1 млн рублей. На вторичном рынке жилья цены подросли на 0,4% — до 200,8 тыс. руб. за кв. м к началу февраля.

По словам директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, с января 2023-го по январь 2024-го цены на первичную недвижимость в Петербурге по сравнению с другими городами страны повысились в меньшей степени — на 4,3% до 240 тыс. рублей за кв. м. Для сравнения: в Москве цены подросли на 6,7% до 320 тыс. рублей за «квадрат».

«После того, как лимит сумм по программе льготной ипотеки в Москве и Петербурге сократили до 6 млн рублей, нивелировав тем самым разницу между столичными регионами и остальной Россией, большинство квартир в качественных проектах больше не соответствуют условиям госпрограммы. В перспективных регионах, куда выходят федеральные застройщики и где реализуются новые проекты, сформировался более широкий коридор для роста цен, чем в столицах», — отметила эксперт в комментарии «РосБалту».

Поэтому сегодня многие петербургские девелоперы активно заходят в Ленобласть, где больше свободных и простых для освоения участков под застройку, а значит — и возможностей для снижения себестоимости строительства. При этом в настоящее время квадратный метр жилья в Ленинградской области стоит в среднем 154 тыс. рублей.

«Кроме того, застройщики пересматривают свои проекты в пользу мелкой нарезки жилых помещений. В квартирах сокращаются лишние квадратные метры. Тренд на просторное жилье, который появился в период пандемии, просуществовал недолго. Под давлением последующего геополитического кризиса изменился подход к функциональности новых проектов. Теперь все зоны, которые могут быть общественными, выносятся за пределы квартир. Растет интерес к проектам с кладовыми, местами для празднования мероприятий, коворкингами и т. д. При этом студии демонстрируют самый короткий период экспозиции», — пояснила Ася Левнева. По ее данным, по итогам января 2024-го Петербург стал лидером среди российских городов по доле студий в новостройках — 26% от общего количества предложений.

Между тем по выдаче ипотечных кредитов в январе 2024 года, как и в декабре 2023 года, Северная столица продолжает оставаться на четвертом месте после Москвы с областью и Краснодарского края. Однако этот рынок переживает структурные изменения.

Банки не согласны терять прибыль

В самом конце 2023 года правительство скорректировало условия выдачи льготных ипотечных кредитов, в том числе изменив порядок получения банками субсидии от государства. В результате рентабельность выдачи льготных жилищных займов для банков значительно снизилась. Впрочем, финансисты не были готовы поступиться прибылью и быстро нашли решение — стребовать недополученные доходы с застройщиков. И уже вскоре ряд банков, в числе которых были крупнейшие игроки рынка, решили ввести дополнительную комиссию для застройщиков при сделках с участием льготной ипотеки. У девелоперов осталось два выхода — «зашить» этот сбор в цену квартиры, делая ее еще более недоступной для покупателя, или не сотрудничать с данными финансово-кредитными учреждениями.

«Сбер, ВТБ и Альфа отличались особой лояльностью к потенциальному заемщику, что ценили клиенты. В том числе и поэтому они имели большую долю рынка. Теперь, если вы захотите взять ипотеку в этих банках, то заплатите в среднем дополнительно 8% от стоимости квартиры (это, кстати, также сказывается на сумме первоначального взноса). Более того, теперь покупателю подходят не все застройщики, поскольку наиболее крупные игроки рынка недвижимости отказались работать с банками, выдающими кредиты только при субсидировании ставки. И, конечно, на данный момент у этих застройщиков одни из лучших предложений на рынке. Поэтому сегодня покупатель либо выбирает определенных застройщиков, платит дополнительные 8% — и легко получает ипотеку в том же Сбере, или же проходит более сложный процесс одобрения с меньшей вероятностью положительного решения, однако экономит на дополнительных процентах и может выбрать объект от любого застройщика. Ситуация, мягко говоря, не стимулирует продажи и в очередной раз ставит покупателя в невыгодное положение», — высказывает мнение сооснователь и управляющий партнер агентства недвижимости ЕОН (Единое Окно Недвижимости) Александр Дердиященко.

На инициативы финансистов обратили внимание и в Центробанке. «Выдача банками льготных кредитов на приобретение жилья только у тех застройщиков, которые выплачивают комиссию, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования», — отметил в своем сообщении регулятор. Между тем, по данным ЦИАН, доля Сбера, ВТБ и Альфа-Банка на ипотечном рынке новостроек Петербурга сократилась с 81% в декабре до 75% в январе.

Изменения предпочтений покупателей

В современных реалиях первичного и вторичного рынка значительная часть покупателей столкнулась со снижением доли доступного для покупки жилья. Как отмечает Александр Дердиященко, на вторичном рынке люди в основном пытаются использовать собственные средства, с минимальным привлечением кредита — максимум в 1-2 млн рублей. Первичный рынок также предоставляет не так много возможностей. При лимите по льготной ипотеке в 6 млн бюджет покупки, учитывая первоначальный взнос, составляет 9 млн рублей. За эти деньги можно приобрести лишь однокомнатную квартиру в Петербурге или двухкомнатную — в пригороде.

«В новых условиях покупателям становится сложнее подобрать новое жилье — они ищут более доступные варианты и пересматривают свои предпочтения. Многие теперь ориентируются на покупку меньших по площади квартир или пытаются подыскать варианты на рынке вторичного жилья, где цены более привлекательны. Также наблюдается интерес к пригородным районам, в которых стоимость квартир ниже, что отражает общую тенденцию поиска более экономичных решений», — поясняет руководитель агентства недвижимости «Культурная столица» Ольга Бочарникова.

Одновременно аналитики отмечают оживление сегмента съемной недвижимости. «На рынке аренды, особенно в крупных городах, фиксируется рост цен. Это связано с увеличением спроса со стороны тех, кто, столкнувшись с нестабильной экономической ситуацией, отложил покупку собственного жилья. В то же время на рынке аренды растет количество предложений, поскольку собственники, не желающие продавать свою недвижимость по сниженным ценам, предпочитают сдавать ее в аренду. Однако повышенный спрос поддерживает цены на высоком уровне. Покупатели ищут более доступные варианты жилья, а продавцы и владельцы адаптируются к измененным условиям, корректируя свои ожидания относительно цен и стратегий продажи или сдачи в аренду. Все эти изменения отражают сложную динамику адаптации рынка к новым экономическим реалиям», — отмечает Ольга Бочарникова.

Адресная ипотека станет драйвером

В контексте этих изменений особое значение приобретают программы адресного льготного кредитования, которые призваны поддержать определенные группы населения или стимулировать рынок недвижимости в отдельных регионах. К их числу относятся семейная, «арктическая», «дальневосточная» ипотека, льготные жилищные кредиты для военных и специалистов IT-сферы. О продлении первой программы после 1 июля 2024 года уже было заявлено на президентском уровне, с остальными полной ясности пока нет.

«Преимущества семейной ипотеки включают в себя более низкие процентные ставки и возможность получения кредита с меньшим первоначальным взносом, что делает приобретение жилья более доступным для семей с детьми. Такая поддержка не только помогает молодым семьям улучшить жилищные условия, но и служит долгосрочной инвестицией в будущее страны, способствуя повышению рождаемости», — отмечает Бочарникова.

В свою очередь, Андрей Дердиященко также полагает, что именно адресные программы льготного жилищного кредитования станут драйверами рынка недвижимости в 2024 году. Правда, есть одна оговорка — «если, конечно, банки и застройщики договорятся».

Елена Дудина