Минувший год был ознаменован рекордным спросом на новостройки. Рост ипотечных ставок, угроза отмены льготных ипотечных программ, а также последовательное ужесточение требований к заемщикам мотивировали покупателей к приобретению жилья. На этом фоне ожидаемо росли цены. В том, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в 2024 году, «РосБалт» разбирался вместе с экспертами.
Опрошенные «РосБалтом» эксперты солидарны в том, что основным триггером повышенного спроса на новые квартиры в 2023 году стала льготная ипотека: под 6% годовых по программе семейного кредитования и под 8% — «для всех».
«Даже не сама ипотека, а разница в 2,5-3 раза между рыночными и льготными ставками, которая образовалась после роста ключевой ставки от 12% в августе до 16% в декабре. В итоге начиная с августа мы наблюдали стремительный рост продаж. В частности, в Московском регионе по итогам реализации за 2023 год продажи выросли на 30%, показав рекордные показатели: в старой Москве — на 40%, Новой — 47%, МО — 14%», — отметила в комментарии «РосБалту» исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
При этом покупатели разбирали ипотечные кредиты как горячие пирожки. В 2023-м их доля в объеме продаж составила 81%, что на 7,5% больше, чем по итогам прошлого года. В старой Москве эти показатели достигли 73%, в новой — 85%, в Московской области — 87%. В целом в столице прирост выдачи составил 44,3%, а в Новой Москве — 67% (в меньшей степени число покупателей ипотечного жилья росло в Подмосковье — на 28%).
Спрос потянул за собой цены. Так, за год средняя цена квадратного метра на рынке старой Москвы повысилась на 17,5%, составив 444 тыс. рублей, в Новой Москве — на 6% (243 тыс. руб.), в Московской области — на 13,3% (205 тыс. рублей). Средняя цена квартиры также выросла: в старой Москве — на 23%, составив 25,5 мл рублей, в Новой Москве — на 1,5%, до 12 млн рублей, в области — на 12%, до 9,4 млн рублей.
В Санкт-Петербурге рост средней цены квадратного метра за год составил 8%, достигнув 265 тыс. руб. Средняя цена квартиры подросла до 14 млн рублей. В Ленобласти квадратный метр подорожал в среднем на 18% — до 157 тыс. рублей, а средняя цена жилья составила 7 млн рублей, отмечает Татьяна Подкидышева.
В конце 2023 года Центробанк повысил размер первоначального взноса по программам льготной ипотеки до 30%, а также понизил сумму кредита с господдержкой в сегменте «для всех» до 6 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти. «Ужесточение условий для получения кредитов говорит, в первую очередь, о стремлении ЦБ охладить рынок ипотек, ведь порядка 80% покупок первичной недвижимости совершается в кредит», — поясняет основатель Архитектурной мастерской DA Максим Долгов.
При этом регулятор останавливаться не собирается: в самом конце декабря он заявил о намерении с 1 марта 2024 года вновь повысить надбавки к коэффициентам по кредитам с высоким показателем долговой нагрузки. «За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в III квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли 50% от всех ипотечных выдач», — отметили в Центробанке.
Вместе с тем доля заемщиков, которые для уплаты первоначального взноса при оформлении ипотеки используют необеспеченные потребительские кредиты, в октябре составила 6,5%, добавили в Банке России. Соответственно, это снижает качество портфеля для банков и повышает риск того, что ипотечники не смогут обслуживать кредиты. Увеличение надбавок к коэффициентам риска, по мысли регулятора, призваны дестимулировать банки выдавать ипотеку закредитованным заемщикам из-за необходимости закладывать резервные средства на риски невозврата кредита.
На ситуацию на рынке, по мнению экспертов, будут влиять комплекс факторов, среди которых высокая ключевая ставка (даже при ее снижении до 12,5-14,5% рыночные ставки по ипотеке составят 14-15%), величина первого взноса, а также готовящаяся отмена с 1 июля льготной ипотеки «для всех» — ожидается, что господдержка будет носить целевой и адресный характер.
По мнению Татьяны Подкидышевой, само по себе повышение первого взноса до 30% не обрушит спрос, хотя будет оказывать на него определенное давление. При этом снижения цен на первичном рынке ожидать не стоит, однако и расти они, скорее всего, не будут — по крайней мере, такими быстрыми темпами, как в 2023 году.
В сегменте вторичного жилья спрос неизбежно просядет на фоне заградительных ипотечных ставок. «На этом фоне квартиры на „вторичке“ могут подешеветь на 10-15%. При условии пересмотра ключевой ставки вниз ипотечные ставки также поедут вниз, что приведет к оживлению спроса и, соответственно, к коррекции цен. Но в первые месяцы нового года пересмотра цен ждать не стоит — для того, чтобы продавцам осознать изменение конъюнктуры рынка, как правило, требуется несколько месяцев. Если регулятор перейдет к смягчению денежно-кредитной политики, то снижение ключевой ставки и рыночных ипотечных ставок хотя бы до 12% позволит оживить вторичный рынок», — отмечает Подкидышева.
Однако подобную точку зрения разделяют не все эксперты. По мнению Максима Долгова, в связи с увеличением вслед за ключевой ставкой процентов по рыночной ипотеке спрос на вторичное жилье может вырасти, а интерес к новостройкам будет снижаться. О начале этого процесса косвенно свидетельствует увеличение времени экспозиции по объектам рынка первичной недвижимости, «что говорит об определенном насыщении рынка и его затоваривании».
В то же время одним из наиболее перспективных направлений остается индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). «Девелоперы почувствовали это — и анонсируют новые крупные проекты в ИЖС. Однако наибольшую рентабельность показывает самостоятельное строительство, но подбор исполнителей и контроль за исполнением работ — весьма трудозатратная и эмоциональная нагрузка, а оставление на „самотек“ может перерасти в перерасход и срыв сроков. Рынок недвижимости замедлится, но продолжит рост», — указывает Долгов.
Вместе с тем, как полагает ряд экспертов, на поведение покупателей в первом квартале 2024 года продолжат влиять ожидания отмены льготной ипотеки, и, несмотря на ужесточение условий, многие попытаются воспользоваться господдержкой. Учитывая, что на цену недвижимости влияют ключевая ставка, курс валют и инфляция, стоимость стройматериалов и транспорта, а также анализируя данные по спросу, можно ожидать, что в 2024 году новостройки подорожают на 15-30%, полагает директор агентства недвижимости HOMEWAY Марсель Ахметшин.
«На вторичном рынке рост пока менее заметен, но в 2024 году, на мой взгляд, он свое наверстает. Можно предположить, что цены поднимутся на 5-10%, при том что базовые ставки банков по стандартным ипотечным кредитам в первом полугодии по-прежнему будут держаться на уровне 15-20% годовых. Люди в любом случае будут инвестировать в недвижимость, и для ряда покупателей, которые не могут воспользоваться льготными программами, „вторичка“ станет оптимальным выбором», — считает эксперт.
В свою очередь, директор по продажам «О2 Групп» Виктория Левина обращает внимание, что в условиях изменения параметров льготной ипотеки, наибольшее влияние почувствует на себе сегмент масс-маркета и жилье дороже 8 млн рублей (с учетом первого взноса), которое не попадает под господдержку. Особенно это отразится на рынке Москвы. В Петербурге из льготной ипотеки будут «выпадать» квартиры классом выше масс-маркета — бизнес-класс, комфорт-плюс, прайм. Регионы, где жилье в принципе дешевле, изменения почувствуют меньше. «В ситуации, когда усложняются продажи, в наиболее выигрышном положении будут строящиеся проекты с максимально уникальными характеристиками и локацией. А вот абсолютно стандартные проекты будут конкурировать между собой — в основном лишь за счет цены», — отмечает эксперт.
Между тем строительная отрасль уже адаптировалась к санкциям: некоторые зарубежные поставщики остались, но под новыми брендами, что-то завозится по параллельному импорту, другие позиции заменили на продукцию из Турции и Китая. «В некоторых сферах началось импортозамещение: например, в России стали делать фасады. Были лифты Otis — стали „Метеор“, практически то же самое, их производят в Петербурге или в Китае, как и раньше. Даже комплектующие для систем „умного дома“ поставляются без изменений. Дефицита в строительной отрасли нет, но все стало дороже и сроки поставки увеличились», — поясняет директор петербургской строительной компании City Solutions Василий Тимофеев.
При этом эпоха «жесткого эконома прошла»: теперь все подъезды должны быть с прозрачными дверями, со входом на уровне земли — без ступенек, а парковки выносятся со двора. Часто уже в жилье эконом-класса внедряют элементы «умного дома».
Очевидно, что на рынок недвижимости Северной столицы влияние оказывают те же факторы, что и в России в целом. Однако картина выглядит несколько отличной от московской. Как считает Марсель Ахметшин, «по некоторым данным, в Петербурге может сложиться парадоксальная ситуация: цены на недвижимость не только не вырастут, но даже могут несколько снизиться».
«Здесь могут сработать следующие факторы: снижение числа покупателей из-за роста ключевой ставки, с одной стороны, и переизбыток предложения на первичном и вторичном рынках — с другой. В Санкт-Петербурге в последние годы отмечен строительный бум, жилья строится много, а спрос, который до недавнего времени оставался стабильным, начнет падать вместе со снижением покупательской способности петербуржцев. Между тем, в отличие от Москвы, в Петербурге нет такого притока покупателей из регионов. После отмены льготной ипотеки летом 2024 года и в случае дальнейшего повышения ключевой ставки продавцы недвижимости будут попросту вынуждены снизить цены — как минимум на 15%», — высказывает мнение Ахметшин.
Елена Дудина