Почему при таких высоких ставках народ продолжает брать кредиты и приобретать недвижимость? Одна из причин, по моему мнению, — достаточно серьезные долгосрочные инфляционные ожидания и резкое снижение доверия к рублю и финансовым инструментам.
Людей еще как можно понять. Постоянно что-то происходит. То замораживаются на непонятный срок активы на СПБ Бирже. То заморозка ИЦБ в НРД. То летящие к космическим высотам цены на яйца. То быстро обновляющиеся цены на топливо на заправках.
Психологически к народу, увы, вернулся страх потерять все сбережения. Как следствие, вырос спрос на физические активы, в том числе недвижимость. Не останавливают россиян даже повышение ставки Банком России и высокие цены.
В июле–сентябре банки выдали 2,5 трлн рублей ипотечных кредитов, что на 38% больше, чем в апреле–июне. В сегменте строящегося жилья граждане взяли кредитов на 1,1 трлн рублей. В целом, по прогнозам ЦБ, рост ипотечного кредитования с учетом секьюритизации к концу 2023 года может составить 28-31%. Без учета корректировки — 24-27%.
Есть ли на рынке недвижимости пузырь? Я его не вижу. Не жду и обвала цен, несмотря на призывы Минфина и ЦБ ужесточить или вообще отменить льготную ипотеку, повысить требования к заемщикам и увеличить сумму первоначального взноса. Даже если все эти инициативы регулятора лишат рынок жилья 25-30% потенциальных покупателей, большинство застройщиков не будут работать себе в убыток. Кроме того, как показал отчет «Эталона» за ноябрь, застройщики накопили достаточный запас прочности, который позволит им не снижать цены на жилье.
А что с фондовым рынком? Как вы, вероятно, заметили, при снижении курса рубля и росте инфляции спрос на акции обычно тоже увеличивается. Осталось только немного снизить геополитические риски.
Отвечая на вопрос, откуда будут брать деньги, скажу, что рублевые сбережения россиян в банках к концу 2023 года вырастут на 21% и приблизятся к 40 трлн рублей. А что будет при таких ставках через год? Это уже будет не 40, а 46 трлн. А про депозиты юрлиц забыли? Так того же порядка средства. А на какую сумму застройщики без учета ИЖС продают в год жилья? Да примерно на ту же — 6 трлн.
Другой вопрос, что столь значительный рост депозитов мог быть вызван простым изменением типа сбережений. Например, валюта стала менее привлекательной из-за санкций, а вклады в рублях имеют высокую процентную ставку.
Но факт остается фактом — свободных денег для инвестиций в недвижимость сегодня совсем не мало.
Евгений Коган, экономист, автор Telegram-канала bitkogan