Никита Митрофанов. Как застройщики и банки могут втянуть вас в ипотеку

Ипотека — сегодня уже неподъемная трата для многих россиян. После возможного свертывания программы льготной ипотеки летом 2024 года на рынке образуется спад спроса на первичное жилье.

Эту проблему девелоперам придается решать в условиях высоких кредитных ставок и низких возможностей по покупке жилья у россиян, поэтому стоит ожидать эпоху расцвета «выгодных» предложений. Речь идет о таких практиках, как «ипотека от застройщика» и «ипотека с кэшбеком».

С этими практиками уже борется ЦБ РФ, поскольку они своеобразно обходят ограничения регулятора по выдаче ипотечных кредитов, а также продают потребителю жилье с большой наценкой.

Как это работает?

В случае с «ипотекой от застройщика» вам могут предложить купить жилье в новом доме с помощью ипотеки у банка-партнера этого строительного проекта. Процент займа будет варьироваться от 0,001% до 1-2%. Звучит как что-то выгодное, но на практике у такого жилья будет две цены. Первая ниже — если купить жилье без кредита, другая выше — с наценкой, но с кредитом.

Стоимость покупки жилья без заемного капитала будет на 30-90% меньше, чем с помощью «ипотеки от застройщика». Таким образом все незаработанные проценты на таком кредите банк сможет получить от застройщика прямо здесь и сейчас, девелопер продаст квартиру, а вы получите кредит по низкой ставке, но с завышенной ценой жилья. И в случае, если вы захотите продать такое жилье, вам придется либо снижать ценник за свой квадратный метр, либо ждать, когда рыночные цены придут к первоначальной стоимости вашего жилья.

Но такая практика уже становится редкостью, потому что ЦБ обещает проблемы всем банкам, которые подобные кредиты выдают. Причина — разгон стоимости жилья и так головная боль нашей экономики, а если еще и потребители будут брать квадратные метры с наценкой, то это создает дополнительные риски для экономики.

Поэтому все больше застройщиков начинают пробовать новые маркетинговые уловки. «Кэшбек от застройщика» носит немного другой характер — девелопер обещает вернуть часть первоначального взноса через какой-то промежуток времени после получения ипотеки. Но, как вы понимаете, бесплатных денег никто выдавать не станет, и первоначальная стоимость жилья уже будет увеличена на этот самый кэшбек, плюс дополнительная наценка. Ипотечный заем придется брать на сумму большую, чем это жилье стоит, что также создает дополнительные риски для покупателя и экономики.

Никита Митрофанов, экономист, автор Telegram-канала «Китайская угроза»