На днях на глаза попались две новости.
1. Согласно анализу Института народного прогнозирования РАН, быстрый рост числа предполагаемых к выводу из эксплуатации многоквартирных домов начнется в России уже после 2025 года. Первыми под этот процесс подпадут хрущевки 1956–1963 годов постройки, а также дома в девять и двенадцать этажей 1963–1969 годов возведения. К 2040 году эти многоэтажки достигнут предельного срока эксплуатации и потребуют обновления, то есть масштабного капитального ремонта или сноса.
2. Одновременно с этим в проекте федерального бюджета на 2024 год на расселение аварийного жилья заложено всего 19 млрд рублей (в 2022 году — 71 млрд рублей, в 2023 году — 46 млрд).
Это означает только одно: регионы должны будут решать серьезнейшую жилищную проблему собственными силами.
Сегодня лишь Москва проводит реновацию за счет городских средств. Даже в Санкт-Петербурге это невозможно, поэтому привлекаются инвесторы, что существенно осложняет реализацию программы. Интересно, что нынешний вице-премьер Марат Хуснуллин, в 2017 году на должности вице-мэра Москвы начавший реновацию, говорил, что привлечение инвесторов неэффективно и невыгодно.
Еще одно важное и фундаментальное отличие комплексного развития территорий (именно так официально называется реновация): в Санкт-Петербурге оно касается только жилой застройки, а в Москве — еще двух тысяч гектаров нежилой, что, кстати, дает в бюджет 3 трлн рублей. Исполнительный директор, партнер ООО «КРТ Девелопмент» Юрий Александров в январе этого года отмечал, что соответствующий закон в Питере был принят еще в 2022 году, но ни один проект так и не был запущен. Также заморожены проекты комплексного развития территорий жилой застройки. Власти взяли паузу до 1 января 2024 года, чтобы снизить возникшее социальное напряжение.
И вот сейчас — самое время попытаться изучить московский опыт. Конечно, по экономическим причинам полностью внедрить его в Петербурге не получится, однако есть и те шаги, которые будет просто необходимо сделать, чтобы проект реализовать.
Первым, что возмущает и отправляет судиться с городской властью жителей попадающих под реновацию домов, становится то, что уже прозвали «депортацией». То есть людей предполагается переселять в другие районы. Например, из близких к центру — в отдаленные.
При этом важно понимать, что в мегаполисах районы очень отличаются друг от друга, в них формируются свои сообщества. Бывает, что люди живут там целыми поколениями и их бабушки с дедушками похоронены на ближайших кладбищах. «Депортацией» реновацию называют именно в связи с фактически принудительным выдергиванием людей из привычной среды и переселением в незнакомую и для них некомфортную. Конечно, это нельзя сравнивать с настоящими практиками депортаций, но тем не менее вынужденный переезд может стать настоящей трагедией, особенно для пожилых людей.
В Москве же действует четкое правило: новое жилье выселяемым из хрущевок дается строго в своем районе (это касается даже центра города) и все происходит только по добровольному согласию. Кроме того, московский закон, в отличие от петербургского, гарантирует, что новая квартира будет не меньше старой, а если вдруг такое случается, то город доплачивает за недостающие квадратные метры — но опять строго по решению гражданина. Также можно взять полную стоимость прежнего жилья деньгами и например, построить на них частный дом в пригороде.
Весь вопрос в том, возможен ли такой объем социальных гарантий в Санкт-Петербурге? Все-таки у двух столиц масса различий, включая урбанистическую парадигму развития, формы застройки и много чего еще. Особенно — размер бюджета.
Некоторые эксперты при этом называют сам подход в питерском законе ошибочным. Например, предлагается изменить назначение ряда промышленных территорий на жилые или коммерческие, что даст дополнительные места для стартовых площадок. Этот принцип довольно успешно реализуется в Москве, когда стартовый дом возводится на земле промышленного или коммерческого назначения и туда переселяются люди из первых пятиэтажек, которые затем сносят и возводят на их месте высотки для жителей следующих попавших под реновацию домов.
Кроме того, в Санкт-Петербурге существует конфликт двух программ — старой РЗТ, по которой из реновации нельзя выйти даже в соответствии с решением общего собрания жителей дома, и, собственно, КТР, где правила иные, но и они вызывают социальное напряжение и судебные иски.
При этом опыт Москвы показывает, что программа должна быть одна и понятна всем, кого она касается, в том числе иметь четкие правила входа и выхода. Иначе не избежать такого социального напряжения, которое требует переноса начала реализации проекта. А ведь, как показывает опыт, если затягивать, то получается дороже и сложнее.
Есть те, кто считает, что после 1 января 2024 года реализовывать программу реновации в Санкт-Петербурге будут в соответствии с действующим и неизмененным законом. Но все-таки еще остаются возможности и время пересмотреть концептуальный подход и уйти от обособленной реновации только жилой застройки.
Основатель апарт-отеля Well Юрий Грудин в интервью «Коммерсанту», в частности, говорил, что вектор должен смениться в сторону редевелопмента промышленных территорий. Причем это касается не только строительства нового жилья, но и создания современной общественно-деловой и социальной инфраструктуры.
И важно еще отдавать себе отчет в том, что никакая реновация невозможна без учета мнения граждан. Санкт-Петербург взял от Москвы опыт с проведением общего собрания жильцов, которое может вывести дом из реновации, но при этом понятно, что легитимно такое собрание провести возможно не везде. Кроме того, если уж дом проголосовал за участие в программе, необходимы четкие гарантии.
Граждан не волнуют проблемы бюджета, интересы инвесторов или отсутствие планов освоения промышленных территорий. Они хотят понятных правил, которые не сделают их жизнь как минимум хуже. Люди прекрасно видят, что их дома устарели, большинство готовы переехать в современное жилье, тут нет какого-то повального ретроградства. Однако многие переезжают вообще раз в жизни, поэтому иногда требуется не только реализация их законных прав, но и элементарная забота.
Так что готовность администрации города к реновации определяется не столько правовыми актами, сколько желанием и умением вести диалог с обществом.
Кирилл Шулика