Центральный банк России с мая ужесточит условия выдачи ипотеки от застройщиков, обязав кредитные учреждения формировать дополнительные резервы по займам с экстремально низкими нерыночными ставками, выданным после 15 марта 2023 года. Такими мерами регулятор собирается сократить риски как заемщиков, так и банков. Как нововведения скажутся на рынке жилья, обсудили эксперты в ходе пресс-конференции «Ипотека после новых ограничений Центробанка. Что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом?»
По мнению главы аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, значение дешевой ипотеки в поддержании спроса и объемов строительства сильно переоценено. «Мы всегда говорили, что доступная ипотека не делает доступным жилье. Спрос упирается в цены. И именно супердешевая ипотека в прошлом году разогнала цены на и без того перегретом рынке новостроек. Когда продавцы квартир на вторичке, смирившись с новой реальностью, пошли навстречу покупателям и начали опускать цены, застройщики, как раз благодаря „нулевой ипотеке“, умудрялись повышать стоимость жилья на 20-30-50%», — отмечает эксперт.
По его словам, для увеличения спроса на рынке недвижимости стоит снижать не ипотечную ставку, а цены. «Важнее работать над себестоимостью строительства: снижать затратную часть, например, стоимость земли, устранять административные барьеры, отменять лишние согласования и др. Разбюрократизирование отрасли будет способствовать росту объемов предложения, увеличит конкуренцию среди застройщиков и в конечном итоге сделает жилье более доступным для покупателей», — полагает Репченко.
В настоящее время дешевая «ипотечная рассрочка» несет риски для банка и покупателя: если нужно будет продавать объект раньше запланированного срока, например, заемщик не справится с кредитной нагрузкой или продажа будет связана с его личной необходимостью, то средства, вырученные от продажи, могут не покрыть основной долг. Кроме того, проценты, заложенные в исходную стоимость недвижимости, не пересчитываются и не возвращаются, подчеркивает замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Прогнозируя ставку ипотечного кредитования на 2023 год, эксперты обращают внимание на ее связь с ключевой ставкой. Как полагает Олег Репченко, если не возникнет неожиданных ситуаций, ключевая ставка существенно меняться не будет. «Поэтому ипотечные ставки тоже останутся примерно на том же уровне, на котором находятся сегодня. У крупных банков — от 10,7-11% годовых по рыночной ипотеке», — поясняет глава IRN.RU.
По его мнению, в отсутствие дешевых кредитов застройщики будут вынуждены опускать цены, чтобы поддержать продажи, поскольку «именно искусственно доступная ипотека сделала жилье недоступным для покупателей». В сегменте вторичного жилья, где не было льготной ипотеки с низкими ставками, в прошлом году цены просели на 7-8%, а цена сделки стала еще на 5-10-15% ниже за счет скидок и торга. «А на первичке цены „держит“ как раз дешевая ипотека», — полагает Репченко.
В то же время наблюдается снижение ставок рядом застройщиков, в отдельных случаях оно может составлять более 10%. «Это способ стимулировать продажи, если у конкретного застройщика они заметно снизились. В целом же едва ли нас ждет массовое снижение цен — правильнее говорить о том, что они вряд ли будут расти, во всяком случае прежними темпами. Если ставки останутся на текущем уровне, после адаптации к новым реалиям люди продолжат покупать жилье, но будут тщательнее выбирать проекты», — считает руководитель управления ипотечного кредитования ГК «А101» Рустам Азизов.
В свою очередь, и. о. начальника управления организации ипотечных продаж ВТБ Елена Назимко отмечает отсутствие условий для «существенного снижения цен на первичном рынке недвижимости, так как в финансовые модели по проектному финансированию закладывается и стоимость реализации объектов». «Несмотря на завершение так называемой „околонулевой ипотеки“, у клиентов по-прежнему сохраняется возможность получить средства по сниженной ставке — на рынке действует широкий ряд государственных программ: универсальная „Ипотека с господдержкой-2020“ со ставкой от 7,5%, адресные „семейная“ и IT-ипотека со ставкой от 4,5%, а также Дальневосточная, по которой кредит доступен под символические 1,5%», — указывает эксперт.
Широкого распространения льготных программ ипотечного кредитования на вторичное жилье не предвидится, однако определенные формы льгот все же можно найти и здесь. Например, по условиям «семейной ипотеки» в сельских поселениях Дальневосточного федерального округа, а с марта этого года такую возможность получили родители детей-инвалидов в регионах, где отсутствует строительство многоквартирных домов.
При этом, отмечают эксперты, рынок «вторички» лишен проблем, с которыми приходится сталкиваться сегменту новостроек: увеличение себестоимости жилья из-за удорожания стройматериалов, разрыва логистических цепочек из-за санкций, оттока строителей-мигрантов и пр. В то же время человек, продающий принадлежащую ему квартиру, всегда может снизить цену, чтобы найти своего покупателя. Например, в 2022 году, напоминает Репченко, продавцы-частники, оперативно отреагировав на изменения на рынке, пошли на снижение цены, в то время как застройщики весь год продолжали ее повышать. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке за восемь месяцев прошлого года снизилась в среднем на 7-8% в ценах предложения и еще на 5-10-15% за счет скидок и торга.
Сегодня вторичное жилье, особенно построенное в последние годы, выглядит достаточно привлекательным: за меньшую цену покупатель может приобрести квартиру, расположенную практически в новом здании. При этом он избавлен от необходимости ждать окончания возведения дома. Кроме того, рынок «вторички» является весьма разнообразным и лишен свойственной сегменту новостроек «уравниловки»: разница в ценах на квартиры схожей площади, расположенные в одной локации, может быть весьма существенной.
В то же время, отмечает Татьяна Решетникова, на длительных сроках льготные ставки ипотеки имеют достаточный отрыв, и новостройку приобретать выгоднее. «Однако с учетом досрочного погашения и закрытия кредита в срок до 10 лет вторичное жилье становится доступнее. Еще одно преимущество — первоначальный взнос по льготным программам — от 15%, на вторичном рынке достаточно программ с первым взносом от 10%, есть и без взноса совсем», — поясняет эксперт.
Эксперты советуют при покупке жилья обращать внимание не только на ставку по ипотеке и прочие условия выдачи кредита, но и, в первую очередь, на стоимость квартиры. Потому что именно от нее зависит и размер первоначального взноса, и сумма платежа, и переплата по процентам. «Сейчас нужно хорошо изучать рынок, мониторить, искать интересные предложения, торговаться. Если есть подходящий по всем параметрам вариант по адекватной цене, его вполне можно рассмотреть», — отмечает Олег Репченко.
Когда в семье родился ребенок, появилась необходимость разъехаться с родителями, и при этом люди имеют стабильный доход, то тянуть с приобретением новой квартиры не стоит. «Если „квартирный вопрос“ назрел, то его нужно решать, хороших или плохих времен для этого нет. К тому же только за последние 5-6 лет уже было несколько возможностей выгодно рефинансировать ипотеку после снижения ставок», — полагает Рустам Азизов.
Кроме того, в долгосрочной перспективе цены на недвижимость, как правило, растут, а ипотека позволяет зафиксировать стоимость объекта для покупателя, и рост стоимости квадратного метра начинает работать «на него», а не «против», как в случае с попыткой накопить. Однако если недвижимость планируется купить в качестве долгосрочного или краткосрочного инвестирования, ситуация не выглядит столь однозначной.
Между тем, как отметили эксперты Единого ресурса застройщиков, «в 2023 году будет наблюдаться постепенное снижение темпов вывода в стройку новых проектов. Пик снижения темпов выхода новых проектов придется на 2024 год, когда закончится массовый вывод в стройку проектов, подготовленных к выводу в период до февраля 2022 года». При этом рост продаж (в сравнении с 2022 годрм) прогнозируется на 5-10%.
Мария Осадчая