Спасательный круг или строгий ошейник: что делать с «серым поясом» Петербурга

Около 40% центра Северной столицы сегодня приходится на промзону, где расположены как действующие, так и давно ликвидированные предприятия. Реально ли реновировать «серый пояс» Петербурга так, чтобы здесь было комфортно работать, жить и отдыхать? Об этом на круглом столе в медиацентре «На Марсовом поле» поговорили представители архитектурного и градостроительного сообщества и Заксобрания.

Рабочие места «серого пояса»

По данным на 2020 г., площадь Петербурга составляет почти 144 тыс. гектаров, а «серый пояс» растягивается примерно на 15 тыс. гектаров.

Эта территория аккумулирует почти 450 тыс. рабочих мест. 60% занятости приходится на обрабатывающую промышленность. В основном здесь расположены индустриальные градообразующие и градообслуживающие предприятия с зарплатой на среднем уровне или ниже среднего. Это, к примеру, Кировский, Балтийский и Обуховский заводы, «Арсенал», «Силовые машины» и другие.

Петербургские промзоны активно застраиваются: на жилье здесь сейчас приходится около 650 гектаров или 10%, около 11% — это общественно-деловые зоны.

Хорошими примерами развития «серого пояса» можно считать креативные кластеры. Среди них — отели Loft, общественные пространства «Флигель», «Новая Голландия», «Бертгольд центр», «Севкабель-порт», бизнес-центры «Ткачи», «Фидель», «РМК», Nevka, Kersten.

«Однако креативные кластеры — это не единственный путь, по которому может развиваться „серый пояс“, — уверена Ольга Краснова, архитектор-градопланировщик бюро „МЛА+“. — Для того, чтобы быть продуктивным, город должен предлагать пространство для разнообразных видов экономической деятельности и рабочих мест, поддерживать баланс между экономикой знаний, сферой услуг и легкой промышленностью. И мы должны поддерживать, прежде всего, то, что уже есть — резидентов».

В бюро отмечают нераскрытый потенциал «серого» Петербурга — промышленное наследие, водно-зеленые зоны, индустриальные артефакты, которые вполне могут стать символами места и точками притяжения для горожан, возможность развития скоростного общественного транспорта. Отдельное преимущество «серых» зон — дешевая аренда, которая позволяет развивать локальные бренды.

Что на уровне законодательства

В то же время эксперты в один голос говорят: развитие «серых» зон возможно лишь после проработки градостроительной стратегии города. С чем сейчас у Петербурга большие проблемы.

При этом на законодательном уровне лакун уже не наблюдается — по мнению Татьяны Полиди, вице-президента фонда «Институт экономики города», базовый инструментарий для редевелопмента территорий промназначения на уровне федерального законодательства давно создан. Так, 494-ФЗ ввел в Градостроительный кодекс РФ новую статью о видах КРТ или комплексном развитии территорий. В целом Градостроительный кодекс страны сегодня предоставляет довольно обширные полномочия субъектам — вопрос лишь в том, как они их используют (спойлер — не очень).

«Проект КРТ — это любой комплексный проект, который касается больше одного участка в городе, — объясняет Татьяна Полиди. — Но начинаться такие проекты должны на стадиях территориального планирования и градостроительного зонирования. Не нужно думать, что реновировать территорию легко и просто — определив лишь, что она привлекательна для инвестора. Решения должны приниматься в рамках общего контекста градостроительной политики. Пока ее нет, ничего и никому непонятно — ни инвесторам, ни резидентам».

Иными словами, начинать нужно с Генплана, затем — вносить изменения в Правила землепользования и застройки или ПЗЗ. Лишь потом появится понимание приоритетных направлений.

Увы, с градостроительной идеологией в Петербурге ситуация неутешительная, признает Михаил Кондиайн, член градостроительного совета Санкт-Петербурга, член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук.

Эксперт уверен: пора определить четкую политику в отношении промышленных зон Петербурга. Например, зарезервировать территории, которые должны стать будущими магистралями и транспортными узлами и затем обрасти городскими пространствами благодаря свободному рынку.

«На самом деле, хорошо, что петербургский закон о комплексном развитии территорий сейчас поставлен „на паузу“ до 2024 года. Потому что мы сегодня находимся в ваккууме с точки зрения градостроительной идеологии и политики. Нам пора сформулировать для общества, экспертного сообщества, правительства и бизнеса ключевые понятия и ценности в этой области», — подчеркнул Кондийан, добавив, что городской Генплан сегодня обслуживает сиюминутные задачи и не выглядит как стратегический документ.

Илья Мошков, вице-президент Союза Московских Архитекторов, председатель правления Ассоциации проектировщиков Московской области, основатель ахитектурного бюро «Мезонпроект», отмечает, что КРТ во многих регионах страны стал удобным инструментом, который можно развивать и применять.

«Да, Генплан ближе к стратегии, ПЗЗ — к землепользованию, но КРТ способен увести нас от точечной застройки к комплексной, сделать так, что первая просто станет невыгодной», — подчеркивает Мошков.

Призрак жилищной застройки

Участники круглого стола назвали главные риски для «серого пояса» Петербурга — неудержимое стремление девелоперов понастроить в этой зоне выгодные для себя «человейники». При этом очевидно, что монофункциональная жилая застройка станет губительной.

Татьяна Полиди отмечает, что жилищная застройка — это самый «сильный» вид использования земли. Поэтому требуется баланс, чтобы контролировать этот процесс — для этого и существует ПЗЗ. Однако городские власти часто забывают, что суть документа изначально заключалась именно в этом — грамотном зонировании.

«Когда мы говорим о комплексном развитии территорий, ключевое слово тут — комплексное, — отметил Кондийан. — Если комплексность ограничивается строительством жилья с детскими садами, школами и поликлиниками — это болезненная ситуация. Отдавать территорию „серого пояса“ просто под застройку жильем опасно, можно нанести вред городской инфраструктуре в целом».

Илья Мошков отмечает, что многие московские девелоперы уже давно осознали, что при строительстве жилья нельзя ограничиваться озеленением территории, поликлиникой, детсадом и школой. Все это давно превратилось в базовый набор — и его недостаточно.

Так, если ЖК продается без качественной городской среды вокруг, если он полноценно не вписывается в район, в город, квартиры здесь перестают покупать. В регионах же к этой мысли девелоперы только-только приходят — многие до сих пор уверены, что чем больше они построят «в довесок» к многоэтажке, тем дороже будет квадратный метр и тем сложнее его будет продать. На практике же выходит все ровно наоборот, капитализация лишь растет.

Михаил Кондийан добавляет, что проблема исторического центра Петербурга в том числе в том, что тут сосредоточено 45% рабочих мест агломерации. Это провоцирует маятниковую миграцию и напряженный трафик, с которым власти борются дорогими парковками. По его мнению, решить проблему можно было бы «оттягиванием» рабочих мест из центра в «спальники» и города-спутники — чтобы районы жили полноценной жизнью, и люди работали рядом с домом.

Впрочем, урбанист Ален Берто, который консультировал главных архитекторов Бангкока, Парижа, Нью-Йорка и других городов считает такую полицентричность в мегаполисах чистой утопией.

«Не нужно думать, что если вы будете строить жилье сразу с рабочими местами, то получите набор живущих обособленно центров, — говорит Полиди. — Люди не подбирают место жительство к работе и наоборот, и в течение жизни все может измениться. Экономическое преимущество любой агломерации в том, что она предоставляет единый рынок труда».

Депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Наталия Астахова резюмировала, что градостроительной политике города требуется понятная идеология, четко обозначенные ценности и задачи. Без этого полноценная реновация «серого пояса» города невозможна.

«А еще мы потеряли диалог между бизнесом, властью и жителями. Чтобы развивать городские пространства, нужно слышать друг друга», — подвела итог парламентарий.

Софья Иванова