Квартир слишком много: какие сюрпризы ждут россиян на рынке жилья

Минувший год выдался непростым для рынка недвижимости. Объемы строительства жилья в 2022 году превысили 100 млн кв. метров, вернувшись к уровню, фиксировавшемуся до пандемии, однако спрос на квартиры упал на 15-20%. Уменьшение спроса повлекло продажу квартир с дисконтом — как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако стоит заметить, что в сегменте новостроек этот процесс носил более нелинейный характер — профицит предложения не всегда конвертировался в снижение цен, зачастую застройщики предпочитали долгие продажи уменьшению цены лотов, а реальные, не рекламные, скидки предоставляли только в конце отчетных периодов.

По прогнозу аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), стоимость жилья в Московском регионе в 2023 году — в зависимости от сегмента — может снизиться до 30% от весенних максимумов 2022-го. По мнению директора IRN Олега Репченко, развитие рынка недвижимости циклично — и происходящие на нем сегодня процессы мы уже наблюдали во время кризисных явлений 2014–2017 годах. «Но тогда на рынке не было ценового пузыря, а сейчас он есть — за 2020–2021 годы жилье в Москве подорожало в 1,5-2 раза на фоне дешевой ипотеки и низких ставок по депозитам. Значит, и снижение стоимости жилья может быть более существенным», — полагает он.

Однако данной точки зрения придерживаются не все эксперты рынка. По мнению председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, в отрасли формируются «условия для долгосрочной стагнации». Эксперт не ожидает обвального снижения цен, не исключая, впрочем, их незначительной коррекции. При этом, считает Доброхотова, малоликвидные объекты уже достаточно просели в цене — и время их покупать. Что касается объектов с высокой оценкой ликвидности, то продавец скорее снимет их с экспозиции, чем пойдет на продажу по некомфортной для себя цене.

В свою очередь, ряд представителей рынка жилой недвижимости указывают, что на цену предложения будет влиять рост себестоимости строительства, поэтому стоит ждать ее увеличения — минимум в границах уровня инфляции.

Одним из главных факторов, который окажет влияние на состояние рынка, является льготная ипотека. Именно введение такого вида господдержки строительной отрасли в период пандемии привело к ее активизации, а данные о возможной отмене спровоцировали декабрьский рост покупательского спроса.

«Продление программы льготной ипотеки на полтора года, хоть и с подросшей до 8% ставкой, безусловно, отчасти может стать стабилизирующим фактором. В основном, конечно, для застройщиков, для которых это послужит стимулом к выводу на рынок новых девелоперских проектов. В то же время не стоит рассчитывать, что продление программы окажет существенное влияние на уровень цен», — рассказал «Росбалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.

Стоит, однако, отметить, что эти прогнозы касаются сегмента новостроек. На вторичном рынке снижение цен продолжится, в том числе и из-за достаточно высоких ипотечных ставок. «Я ожидаю, что больше всего просядут переоцененные объекты — предложения в домах старого фонда, возможно — на первых и последних этажах, квартиры в центре — но в ветхих домах. По остальным лотам снижение цен хоть и сохранится, но будет плавным», — считает Галкин.

Согласно подсчетам сервиса «Авито Недвижимость», совокупный объем экспозиции на вторичных рынках крупнейших городов страны сейчас на 27,3% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. За месяц это значение выросло на 15%. В связи с этим, полагает эксперт, на вторичный рынок могут переместиться те покупатели, которые ранее предполагали покупку квартиры в новостройке без ипотеки.

«Сегодня можно сказать, что рынок еще не вышел из новогодних праздников. Продавцы присматриваются к текущей ситуации, в том числе к изменившимся условиям по льготной и семейным ипотекам, размышляют, как сделать предложение „уникально привлекательным“. Столь популярные в прошлом у застройщиков околонулевые ставки отменены, однако уже сегодня им предлагают замену под 1,5–4,5%. Принимая решение о покупке, важно все просчитать — и сравнить предложение с рынком, чтобы не попасть под искусственное завышение цены. Предложений достаточно, нет опасений, что они вдруг закончатся. Поэтому есть возможность без особой спешки подобрать подходящий вариант», — отметил Галкин.

По словам эксперта, в современных реалиях нет смысла стремиться к большим метражам. «Важно помнить, что квартира большей площади дороже не только при покупке, но и при ремонте, а также при оплате ЖКХ. А вот на что действительно важно обращать внимание — это количество комнат, которое должно позволять комфортно разместиться членам семьи», — подчеркнул эксперт.

Галкин также пояснил, что декларируемая низкая ипотечная ставка не должна быть определяющим критерием выбора. «Я сторонник комплексного подхода и всегда советую обращать внимание на конечную переплату, в том числе рассматривая варианты с ипотекой на вторичном рынке, которые могут оказаться в итоге более выгодными, особенно при возможности у покупателя осуществлять частичное досрочное погашение платежей. В то же время особого смысла ждать снижения цены, на мой взгляд, сейчас нет», — заметил эксперт.

Мария Осадчая