В последние дни в СМИ активно обсуждается инициатива Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) и Российского союза строителей о возможности комплексной застройки участков, занятых частными и дачными домами, которая направлена в Минстрой. Ее уже успели окрестить «дачной реновацией».
Речь идет о предложениях по дальнейшему совершенствованию механизма комплексного развития территорий (КРТ), который 18 октября на заседании комиссии РСПП с участием представителей профильных министерств и ведомств был признан наиболее эффективным инструментом реализации национальных целей по обеспечению граждан доступным жильем, ликвидации аварийного и ветхого жилищного фонда, обновлению и развитию территорий населенных пунктов.
В связи с этим участники заседания сочли необходимым просить Минстрой, Госдуму и Совфед обеспечить рассмотрение в осеннюю сессию проекта федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленного на совершенствование механизма КРТ.
Предлагается, в частности, законодательно закрепить возможность реализации проектов КРТ жилой застройки на территориях, полностью занятых объектами ИЖС, жилыми домами блокированной застройки и садовыми домами, что, по мысли авторов документа, позволит использовать «значительный градостроительный потенциал территорий, занятых объектами ИЖС, в том числе расположенных в городских центральных районах». Для этого из Градостроительного кодекса предлагается исключить действующий сейчас запрет на подобное использование данных территорий (за исключением занятых аварийным жильем).
При этом, как отмечают «Известия» со ссылкой на экспертов, жителям могут предложить переезд в многоквартирные или малоэтажные дома, стоимость квадратного метра в которых будет ниже средней по стране цены в 83 тыс. рублей.
Напомним, еще при обсуждении внесения изменений в Градостроительный кодекс, допускающих включение в проекты КРТ аварийных дачных строений, которые в итоге были приняты в 2020 году, тревогу высказывала председатель Профсоюза садоводов России Людмила Голосова.
По ее словам, инвесторам могут быть интересны новые земли близ городов (или в городской черте), с имеющейся инфраструктурой, которые сейчас занимают дачные участки. При этом Голосова полагает, что при реализации на таких участках новых проектов дачникам должны предоставляться рыночные компенсации. «Нам должна предоставляться территория с такой же инфраструктурой, а строения надо оценить рыночно. Только такая компенсация для нас приемлема», — подчеркивала Голосова в интервью «Росбалту».
Между тем, как отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, «сама возможность комплексной застройки территории с частными и садовыми домами не представляет собой нечто противоестественное». С ней солидарен член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский, который считает, что предлагаемая инициатива, учитывая интерес россиян к индивидуальному и малоэтажнному жилью, способна положительно сказаться как на общих объемах строительства, так и на доступности жилья.
При этом, полагают эксперты, на данных участках следует строить малоэтажные быстровозводимые дома с более низкой, чем у многоэтажек, стоимостью строительства. Это позволит и реализовывать такое жилье дешевле — ниже средней по стране цены квадратного метра жилья в 83 тыс. рублей. Тогда проекты станут интересными для застройщика, а их реализация благотворно скажется на снижении стоимости на рынке жилья в целом.
Однако, подчеркивает Якубовский, необходимо обеспечить защиту прав собственников строений: следует задуматься о предоставлении им временного жилья, а также дать людям возможность выбора — получить новый дом с участком или квартиру.
В то же время, по мнению эксперта по недвижимости, автора Telegram-канала «Экономизм» Алексея Кричевского, вероятность строительства на месте садоводств новых индивидуальных домов маловероятна. А владелец дачного дома с участком в большинстве случаев не заинтересован в получении квартиры — он ценит дачу за возможность жить на природе и собирать урожай. И тогда речь неминуемо должна зайти о компенсациях и их размерах. «Скорее всего, высчитываться компенсации будут исходя из кадастровой стоимости, а не рыночной, а она в вопросах ИЖС и дачных участков далеко не всегда соответствует рынку», — отметил Кричевский в комментарии «Ридусу». По мнению эксперта, в этом потенциально может быть заложен конфликт.
И все же тревогу бить рано. «Сложно комментировать предложение, в котором совершенно нет конкретики. Очевидно, что для начала в Минстрое обсудят инициативу с привлечением широкого круга экспертов. Да и для застройщиков, которые в настоящее время испытывают определенные сложности с реализацией уже построенного жилья из-за перегрева рынка, ситуация не выглядит однозначной. Я не думаю, что они кинутся осваивать дачные участки, когда есть и другие территории, которые теоретически могут попасть под эти поправки.
Кроме того, не уточняется, о каких землях идет речь. Например, земли сельхозназначения, на которых расположена значительная часть СНТ, имеют ограничения по застройке. Нет и понимания того, предполагается ли в рамках осуществления КРТ строительство только малоэтажного жилья — или еще и индивидуальных домов. Да и вход в программу, полагаю, будет по голосованию собственников — аналогично с программами реновации многоэтажек.
Кстати, если говорить про дачников, то я думаю, что наряду с противниками «реновации» будет и достаточно много владельцев небольших домов, которые вполне позитивно отнесутся к возможности поменять их на квартиру: кому-то ненужная дача досталась по наследству, у кого-то уже нет сил и времени ей заниматься, а для некоторых это станет возможностью решить квартирный вопрос.
Что же касается идеи развития малоэтажного строительства, то она, безусловно, сама по себе интересна, и я уверен, при должной вариативности предложения может иметь успех», — отметил в комментарии «Росбалту» эксперт по недвижимости Павел Макеев.
Мария Осадчая