Стоит ли выбирать дешевое жилье «новых форматов»?

В этом году в продаже на первичном рынке Москвы впервые появилось жилье в подвалах и цокольных этажах, пишет «Интерфакс» со ссылкой на данные компании «Метриум». Речь идет о студиях в подземной части зданий, стоимость которых начинается от 1,4 млн рублей, уточняет издание. Список экзотических форматов жилья этим летом пополнили не только подвальные помещения, но и апартаменты на антресольных этажах цехов, ангаров, которые продают уже подороже — от 3,8 млн рублей за 11 «квадратов».

Может ли такой формат жилья стать массовым, какие риски несет для покупателей и городских властей, и о чем говорит его появление на рынке недвижимости, рассуждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко.

— Что вообще означает сам факт появления таких форматов жилья?

— На мой взгляд, сейчас происходит деградация рынка недвижимости. Цены на квартиры задрали настолько высоко, что часто люди даже с хорошим достатком не могут ничего купить. Соответственно, рынок предлагает вот такие специфические форматы, порой не совсем полноценные, например, подвалы без окон. Обычно такие помещения используют как нежилую недвижимость — для стрит-ритейла, салонов красоты, бытовых сервисов. Но в силу того, что торговля и услуги оказались сейчас в непростой ситуации, застройщики, видимо, решили эту коммерческую недвижимость переформатировать в жилье. Так же получились апартаменты, когда из офисов стали делать квартиры. Теперь взялись за торговые площади.

Такая стратегия может затронуть, например, помещения для стрит-ритейла на первых этажах зданий. Часто это помещения с высокими потолками, в которых открывают магазины, салоны красоты, бытовые сервисы. Сейчас все это оказывается невостребованным, потому что ситуация с бизнесом, с торговлей существенно поменялась из-за санкций и прочих факторов. Раз эти помещения никто не покупает, не снимает, застройщики могут решить сделать из их «квартиры».

Что такое квартиры с антресолью? Это помещения с потолками 4-5 метров высотой — под магазин или салон красоты. Его пытаются продать как квартиру, а поскольку потолки высокие, делают второй этаж-антресоль. Кому-то может быть интересен такой формат жилья по какой-то причине. Но в целом, я думаю, все это происходит не от хорошей жизни, не потому что были проведены какие-то исследования, которые показали, что есть спрос на такие форматы. Просто застройщики попытались сделать что-то с невостребованными площадями.

То же самое касается подвалов и полуподвалов, которые ранее могли предназначаться либо для жителей домов, либо тоже для какой-то торговли. Бывают совмещенные помещения, например, первый ярус — полуподвальное помещение с окнами под потолком, второй — приподнятый первый этаж. Их тоже можно нарезать на жилые «коморки», хотя изначально помещения подразумевались как коммерческие.

— Будут ли такие форматы, по вашему мнению, пользоваться спросом? Можно ли сказать, что в условиях роста цен и падения доходов за таким жильем — будущее?

— Я думаю, это очень нишевой формат. Где-то в каких-то местах он может быть востребован, конечно. Однако такое жилье может быть источником непонятного социального притяжения. Например, если такое помещение купят для сдачи гастарбайтерам и поставят там по двадцать двухэтажных кроватей. Или запустят какое-нибудь сомнительное кустарное производство. Непонятно, что мы можем получить на выходе.

— Какие несет риски более или менее массовое распространение такого жилья: для покупателей, для городских властей мегаполисов, где, вероятно, и появляются такие форматы?

— Я не думаю, что такой формат жилья станет массовым, потому что его не строят отдельно. Это скорее такие отрезки от уже существующих жилых комплексов, причем, в ограниченном количестве. Будут ли как-то власти на это реагировать? Ну, на апартаменты рано или поздно среагировали, как и на палатки возле метро. Апартаменты стараются узаконить, палатки посносили. Какой будет реакция на этот счет — не вполне пока ясно.

— Можно ли ждать, что в новых домах, которые сейчас только проектируют, помещений под стрит-ритейл вообще не будет, раз их не покупают?

— По большому счету, в любом районе, в любом жилом комплексе должна быть какая-то инфраструктура на первых этажах. Она должна быть востребована. Я думаю, там проблема такая же, как с квартирами — за них очень дорого хотят, вот и все. Это основная проблема рынка недвижимости — завышенные «хотелки» по ценам. Почему эти коммерческие помещения оказались невостребованы салонами красоты или какими-то бытовыми сервисами? Видимо, дело в неадекватно высокой цене для того, чтобы эти помещения выгодно было покупать или снимать. Поделите цены на два, а лучше — на три, и все проблемы рынка решатся сразу. По большому счету, ценам есть куда падать. То, что сейчас продается, проектировалось два года назад, когда цены были в полтора раза ниже. Тот рост, который произошел за последние два года, привел к сильно завышенным ожиданиям, от которых теперь продавцы не могут отказаться.

Анна Семенец