Льготная ипотека: кому не дадут — и почему

В Госдуму внесен законопроект, призванный ограничить возможности банков для отказа заемщикам в выдаче льготной ипотеки, субсидируемой государством (сейчас ее ставка составляет 7%). В пояснительной записке автор документа сенатор Елена Шумилова отмечает, что перечень оснований для отказа должен быть закрытым. И плохой кредитной истории в нем быть не должно

Зачем упрощать доступ к льготной ипотеке

В пояснительной записке сенатор Шумилова со ссылкой на данные Ассоциации «Национальное объединение строителей» отмечает, что в 2020 году был зафиксирован «небывалый рост процента отказов в предоставлении льготного ипотечного кредитования гражданам России». Количество отказов тогда, по данным НОСТРОЙ, достигло 7%.

Сегодня банки могут отказать в льготной ипотеке заемщикам с негативной кредитной историей, высокой долговой нагрузкой, наличием периодических платежей по исполнительным производствам, а также тем, кто ранее был признан банкротом, говориться в пояснительной записке к документу. Однако, как следует из части 1 статьи 821 Гражданского кодекса РФ, для отказа в кредите должны быть обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.

«Граждане при наличии подтверждающих документов, свидетельствующих о платежеспособности на момент подачи заявки, в связи с наличием такой негативной информации, получают отказы и не могут оформить льготную ипотеку. Таким образом, даже при имеющихся обеспечительных мерах в виде залога приобретаемого имущества, для ряда категорий граждан получение льготной ипотеки затруднительно. Их конституционное право в должной мере не защищено. Соответственно, указанная проблема не может быть решена без участия государства», — отмечает Шумилова в пояснительной записке.

В каких случаях банкам разрешат отказывать заемщикам

Чтобы недопустить необоснованных отказов со стороны банков в выдаче жилищных кредитов, ставки по которым субсидирует государство, Шумилова предлагает законодательно закрепить список причин, по которым отказ возможен. В законопроекте их всего четыре.

Первая. «Подтвержденный ежемесячный доход заемщика составляет размер менее 50% от размера ежемесячного платежа по кредиту».

«Если читать этот пункт буквально, то выходит следующее: при ежемесячном платеже по льготной ипотеке в 60 тысяч рублей подтвержденный доход заемщика, например, официальная зарплата плюс доход от сдачи комнаты в аренду, согласно документу, должен быть не менее 30 тысяч рублей», — прокомментировала «Росбалту» партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Екатерина Токарева. То есть, отказать заемщику банк в этом случае может только если его доход составляет, допустим, 29 тысяч рублей — то есть, меньше половины того, что он должен платить по ипотеке ежемесячно.

«Представляется, что в тексте данного условия была допущена ошибка на моменте составления. В противном случае это достаточно странное условие для банка. Если доход заемщика чуть больше 50% от ежемесячного платежа по ипотеке, за счет каких денежных средств он должен будет гасить задолженность с учетом того, что ему еще нужно тратить деньги „на жизнь“? Логичнее было бы предусмотреть, чтобы ипотечный платеж составлял не больше 50% от размера подтвержденного дохода заемщика, чтобы у заемщика оставались деньги на содержание семьи, приобретение продуктов, товаров первой необходимости», — отметила Токарева.

Вторая. «Наличие в отношении заемщика задолженности по исполнительным производствам в размере, превышающем 50% его дохода за последние шесть месяцев». Третья. «Наличие в отношении заемщика незавершенной процедуры банкротства».

Как разъяснила «Росбалту» адвокат Екатерина Токарева, процедура банкротства считается завершенной после того, как закончится процедура реализации имущества гражданина. При этом не имеет значения, освобожден он был от обязательств или нет.

«То есть, даже если человека признали банкротом, реализовали его имущество, этого имущества не хватило, но суд завершил процедуру реализации два месяца назад (независимо от того, освободили его от долгов или нет), то он вправе требовать льготную ипотеку», — отметила собеседница «Росбалта»

Другое дело, что кредиторы, чьи долги после реализации имущества не были погашены, по словам Токаревой, могут получить исполнительные листы в отношении должника, и тогда банк уже может применить другое условие из данного законопроекта: «наличие в отношении заемщика задолженности по исполнительным производствам в размере, превышающем 50% от дохода заемщика за последние шесть месяцев».

Четвертая. «Предоставление заемщиком недостоверных сведений и документов при получении кредита».

Также документ включает прямую норму о том, что «содержание информации о заемщике в бюро кредитных историй в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 218-ФЗ „О кредитных историях“ не является основанием для отказа в предоставлении льготной ипотеки».

Кроме того, сенатор Шумилова предлагает законодательно закрепить внесудебный механизм урегулирования споров по необоснованным отказам в предоставлении льготной ипотеки.

В пояснительной записке отмечается, что указанные нормы будут распространяться только на льготную ипотеку и не затронут кредиты, которые банки выдают на общих основаниях. Ранее министр финансов Антон Силуанов отмечал, что в 2020–2021 годах до 90% всех ипотечных кредитов на первичном рынке были выданы в рамках льготных ипотечных программ.

Как часто банки отказывают в кредитах на самом деле

В банковском сообществе усомнились в том, что приведенные в законопроекте обоснования достаточны для того, чтобы вводить законодательное регулирование кредитной деятельности. «Не берусь судить о том, насколько корректна эта цифра, но с точки зрения уровня отказов 7% — достаточно комфортная величина», — заявил «Росбалту» исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков (АРБ) Павел Неумывакин.

По словам собеседника агентства, по рыночной ипотеке, которая выдается «на общих основаниях», процент отказов в разы больше. «По потребкредитам отказы получают больше половины тех, кто подал заявку. По рыночной ипотеке отказов тоже минимум 50%. То есть — каждая вторая заявка отсеивается», — отметил он.

«Могу предположить, что из-за изменившейся геополитический ситуации во втором квартале текущего года процент отказов мог существенно вырасти. И заемщики, естественно, стали реже обращаться за кредитами, потому что сложно планировать доходы на длительный срок», — полагает Неумывакин.

Чья проблема — плохая кредитная история, и как ее исправить

Как рассказал исполнительный вице-президент АРБ Павел Неумывакин, сегодня любой банк, если заемщик не является его клиентом — и впервые обращается за кредитом, будь то ипотека, автокредит или потребительский заем, запрашивает информацию о нем в бюро кредитных историй. «Если в БКИ сообщают, что у заемщика отрицательная кредитная история, сейчас это является стоп-фактором для выдачи кредита», — отметил собеседник агентства.

Если у заемщика плохая кредитная история — это его проблемы, считает директор Банковского института ВШЭ Василий Солодков. «Если человек своими руками по какой-то причине создал себе отрицательную кредитную историю, почему это не должно приниматься во внимание банками? Я не понимаю», — отметил собеседник агентства.

Сейчас, по словам эксперта, есть способы исправить плохую кредитную историю. Например, можно взять какой-нибудь дорогой, но короткий потребкредит. «Если заемщик будет добросовестно его платить, кредитная история будет исправляться», — пояснил Солодков.

Также можно обратиться в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, в чем именно проблема, отметил в свою очередь Неумывакин. «Допустим, у заемщика за всю историю было всего две просрочки по уплате процентов по положительным основаниям — заболел, попал в больницу. После разбирательства, если он предоставит необходимые справки, БКИ может исключить его из списка заемщиков с плохой кредитной историей. Тогда он может снова обратиться в банк за получением кредита», — пояснил представитель АРБ. Иногда, по его словам, бывают и технические ошибки, когда заемщик вообще ни при чем. От такого никто не застрахован. Но эта проблема тоже решается обращением в БКИ. При этом Неумывакин также убежден, что плохая кредитная история заемщика не должна становиться проблемой банков. Если раньше заемщик допускал просрочки, это его задача — доказать БКИ и банку, что впредь такого не повториться. Банку же важно оценить все риски, потому что именно он понесет убытки, если кредит не вернут.

Какими могут быть последствия такого решения

Даже если вынести за скобки откровенные недочеты, допущенные в законопроекте, он все равно выглядит непродуманным и избыточным. Банки и сами заинтересованы в том, чтобы выдавать кредиты, тем более долгосрочные и с обеспечением. Они этим зарабатывают, и не будут отказывать заемщикам по надуманным основаниям, отметил Неумывакин. Но им также важно просчитать все риски.

«Есть такое понятие как риск-модели, основанные на экономических расчетах. Они начали внедрятся в банковской системе на современном уровне лет 15 назад, и учитывают усиление факторов потери работы, временной нетрудоспособности. Все это закладывается в модели и подсчитывается с точки зрения того, кому можно выдавать кредит и в каком объеме, а кому — нет. Все нормальные банки эти методики сейчас используют, и ограничивать их в этом отношении не стоит. По ипотеке, согласно официальным данным ЦБ за 2021 год, доля просрочки минимальна и составляет меньше 1%, что подтверждает правильность тех риск-моделей, которые используются до сих пор», — полагает собеседник агентства.

По его мнению, никто не должен вменять банкам в обязанность выдачу кредитов тем, кто не проходит риск-фильтр. «Если риск-служба говорит о том, что кредит заемщику выдавать нельзя, но банк на основании какого-то нормативного документа должен этот кредит выдать, возникает вопрос: если этот кредит окажется невозвратным, кто банку будет компенсировать убытки, понесенные при выдаче этого кредита в части создания резервов и так далее. Государство? Вряд ли. Сама постановка вопроса, на мой взгляд, выглядит абсурдной», — считает Неумывакин.

Такой же позиции придерживается Солодков. «С моей точки зрения, это не та сфера, которую надо регулировать Госдуме, поскольку все риски несут банки», — отметил он. По словам эксперта, сейчас в каждом банке действует своя система оценки рисков, но, если банк ошибется, ответственность тоже на нем.

«Когда кто-то извне пытается регулировать, на что вы лично можете тратить деньги, как вы это воспримете? Сейчас именно это и происходит: законодатели пытаются регулировать, по какой причине банк может или не может рисковать своими деньгами. Давайте представим, что заемщик, которого банк проверял по предлагаемой схеме, не возвращает кредит. Кто в этом случае отвечает деньгами? Банки. Вот если бы авторы документа написали: мы вводим ограничения для банков, но все риски берем на себя, и, если заемщик не возвращает деньги, они вычитаются из зарплаты законодателей, принявших такой документ, было бы справедливо. Или, например, из бюджета. Но при этом сначала нужно спросить налогоплательщиков, согласны ли они, чтобы их налоги шли непонятно кому и непонятно зачем», — отметил Солодков.

Дело в том, что в случае упрощения доступа к льготной ипотеке рискуют не только банки — своими деньгами и деньгами своих клиентов, но и государство — бюджетными деньгами. «Льготную ипотеку субсидирует государство. Если недостаточно оценить риски невозврата, деньги потеряет не только банк, но и государство, которое выделяло из бюджета средства на субсидирование ставки впустую, отщипывая их от других статей расходов, например, от пенсий», — отметил Солодков.

Анна Семенец