Стоимость квадратного метра жилья в Москве за полгода выросла на 5,6%. Несмотря на экономическое положение в стране, обусловленное многочисленными санкциями, застройщикам и крупным банкам удалось создать механизмы привлечения новых покупателей на рынок недвижимости. При этом решение властей снизить льготную ставку по ипотеке до 7% сегодня не является решающим фактором на фоне активности бизнеса. Ситуацию комментирует автор книги «Как инвестировать в недвижимость» Артем Цогоев. Полностью беседу можно послушать в подкасте «Включите звук».
— Тема сбережений в последние месяцы волнует всех россиян, у кого еще остались какие-то накопления за душой. Люди вспоминают про классический вариант — приобретение квартиры в столице. К началу июля растут или падают цены на недвижимость?
— На начало 2022 года цены на новостройки в Москве составляли приблизительно 327 тыс. рублей за квадратный метр. К 1 июля они выросли на 5,6%. Безусловно, события, которые начались в феврале, повлияли на рынок недвижимости. Два месяца у нас наблюдался спад продаж, когда была очень высокая ставка рефинансирования. Соответственно взлетели ставки по ипотеке. Довольно оперативно подключилось строительное лобби, и появилось очень интересное предложение по льготной ипотеке. Сегодня рост цен составил ровно все те же 5,6% по новостройкам. Цены на вторичное жилье в Москве не изменились, потому что они росли до февраля, а затем начали корректироваться.
— А что со спросом на недвижимость?
— Люди воспользовались ситуацией, которая сложилась благодаря резкому повышению ставки рефинансирования. Сейчас у инвесторов очень велика доля депозитов. Все, кто располагал свободными денежными средствами, постарались переложить их на депозиты под ставку 18 — 22%. В настоящее время эти люди оказались перед сложным выбором: оставить деньги на вкладах и получать, с учетом снижения ставки, 7,5 — 8% или куда-то свои средства переложить.
Есть мнение, что альтернативой депозитам может стать недвижимость, но ситуация на рынке новостроек еще не слишком определенная. Куда он пойдет, не очень понятно. Вторичка слегка корректируется. Что будет дальше, сказать сложно. Текущий момент можно оценить так: люди декларируют свой интерес к недвижимости, присматриваются и выбирают. Я думаю, что большое количество потенциальных инвесторов останутся в депозитах. Они не будут уверены, что точно смогут заработать на недвижимости.
— Недавно было подписано постановление правительства о снижении ставки по льготной ипотеке до 7%. Размер субсидируемого кредита составляет 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн рублей для остальных регионов. Насколько серьезно это повлияет на рынок?
— Ситуация на рынке сейчас такова, что все крупные застройщики договорились с банками относительно системы субсидирования ипотеки по их проектам. У нас сейчас уже есть предложения со ставкой под 0,1% годовых на срок 30 лет.
По большому счету, льготная ипотека под 7% не сильно повлияла на выбор людей, потому что параллельно девелоперы вместе с банками придумали свои системы стимулирования спроса. Одно из этих решений — это субсидированная ставка, когда у вас цена недвижимости повышается, но одновременно резко снижается ставка по ипотеке. Скорее, это сейчас будет влиять на рынок, на спрос, на покупки людьми недвижимости. Все девелоперы, которые реализуют подобные программы, сталкиваются с ростом спроса. Безусловно, это будет двигать вверх и цены. Прежде всего, на новостройки.
— Можно ли расценивать это как прогноз, что в ближайшее время неизбежен рост цен и на первичку?
— Как и на все товары, цены на первичку зависят от спроса. Он есть, и девелоперы научились вместе с банками с помощью низких ставок по ипотеке им управлять. Соответственно, реакция рынка — это повышение цен. Спрос сейчас большой, потому что много людей хотят купить квартиры по ипотечной ставке 0,1%. Это может подтолкнуть рынок первичной недвижимости вверх.
За ним последует вторичная недвижимость. На этом рынке были проблемы, связанные с высокой ставкой по ипотеке. В какой-то момент она доходила до 16%, но сейчас идет вниз. При дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ все ставки на ипотеку для вторички так же будут падать. Тем не менее, новое жилье на ее фоне, безусловно, выглядит намного привлекательнее.
Все расчеты показывают, что ипотека под 0,1% выгодна для человека. Недвижимость становится доступной для покупателя. На мой взгляд, если эти тенденции будут продолжаться, то рост цен на рынке будет иметь место.
Беседовал Петр Годлевский