Зачем Петербургу псевдожилье?

Члены фракции «Справедливая Россия — За правду» петербургского парламента призвали прокуратуру города разобраться с проектом очередного апарт– или инвест-отеля, который компания «Аурум менеджмент» планирует возвести на Синопской набережной в Центральном районе.

Аналогичные письма эсеры направили вице-губернатору Максиму Соколову, который курирует комитеты по транспортной инфраструктуре и инвестициям, и в городское управление Федеральной антимонопольной службы. Авторы обращения (документ есть в распоряжении «Росбалта») просят проверить проект отеля VIDI на предмет несоблюдения инвестиционных и иных обязательств перед городом, а также нарушения в сфере антимонопольного законодательства. Кроме того, депутаты призывают Смольный пересмотреть соглашение с инвестором и обязать его все-таки строить гостиницу массового сегмента, а не апарт-отель.

Что за застройщик?

Отель VIDI с видом на Неву и мосты Александра Невского и Петра Великого возводит «Аурум менеджмент» — компания, зарегистрированная в 2015 году. Гендиректором организации с основным видом деятельности «строительство жилых и нежилых зданий» является Сергей Евангулян. Учредитель — ООО «Еврострой-Развитие-Северо-Запад», входящая в ГК «Еврострой», которая возводит элитную недвижимость в Петербурге.

У группы компаний, появившейся в 1996 году, сложная структура. В нее входят пять организаций: «Еврострой» — девелопер, отвечающий за разработку и реализацию проектов холдинга; «Еврострой — УСП» и «Еврострой — М» — компании, реализующие функции застройщика; «Еврострой Развитие» — генподрядчик, отвечающий за все этапы возведения объектов; и «Евросервис» — управляющая компания, обслуживающая введенные в эксплуатацию дома.

Компании «Еврострой» принадлежит немало объектов недвижимости премиум-класса в Северной столице, особенно в Петроградском районе. Продажи квартир сейчас активно ведутся в новостройках ЖК «Мадонна Бенуа» и ЖК «Привилегия». Среди других реализованных проектов — Esper Club и «Олимпийская деревня» на Крестовском острове.

Гендиректор и учредитель компании — Александр Кравцов. Среди бывших совладельцев ГК «Еврострой», по данным СПАРК, фигурирует Анна Селегень — в 2017 году она контролировала 50% ООО «Еврострой М». Селегень — дочь бывшего спикера петербургского ЗакСа Вячеслава Макарова, «вотчиной» которого исторически считалась Петроградская сторона. К слову, вторая его дочь Марина Лыбанева, до того как избралась в депутаты петербургского парламента седьмого созыва, работала замглавы администрации все того же Петроградского района.

Стратегический инвестор

В январе 2018 года «Аурум менеджмент» получила от комитета имущественных отношений Петербурга в аренду участок площадью 5 тыс. 168 кв. м — для строительства объекта гостиничного обслуживания (договор аренды есть в распоряжении «Росбалта»).

Согласно публичным данным, на Синопской набережной должна была появиться четырехзвездочная гостиница на 369 юнитов. Возведение объекта планировалось в рамках стратегического инвестиционного проекта «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга». На основании постановлений правительства города участок компания получила, минуя процедуру торгов. В год «Аурум менеджмент» должна была платить аренду на 2 млн 773 тыс. руб., а общая сумма составляла 16 млн 640 тыс. руб. Закончить стройку и ввести объект в эксплуатацию инвестор должен во втором квартале 2025 года.

По закону «О стратегических инвестиционных проектах, стратегических инвесторах и стратегических партнерах Санкт-Петербурга», статус инвестпроекта присваивают только в том случае, если застройщик за три года вкладывает в проект не меньше 1 млрд руб. Несмотря на то что в договоре указывается обязанность компании возводить отель на свои средства, «Аурум менеджмент» начала продавать номерной фонд на различных онлайн-площадках. Бронирование юнитов было открыто в декабре 2021 года. Так, на ЦИАН один юнит может обойтись покупателю от 7,5 млн до 15,4 млн руб. из расчета 294—384 тыс. за квадратный метр. Площадь номеров, которые сдаются с чистовой отделкой, — от 21 до 58 кв. м.

«Цель городского стратегического инвестиционного проекта „Строительство гостиниц массового сегмента“ не подразумевает продажу номерного фонда», — подчеркивают депутаты в обращении в прокуратуру.

Похожая история не так давно произошла с локациями, которые без торгов отдали инвестиционному товариществу из шести компаний (среди них также была «Аурум менеджмент»). Инициировав строительство на земельных участках на улице Кораблестроителей в Василеостровском районе, компании начали привлекать средства долевого строительства, и УФАС признала недействительным предоставление городом участков этим застройщикам.

Скандальные апарты

Кроме того, пока неясно, что же в итоге возникнет на Синопской набережной — инвест-отель, в котором номера принадлежат разным собственникам и предоставляются на короткий срок, или апарт-отель, где люди часто живут подолгу без прописки и регистрации. На данный момент апартаменты являются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости.

Апарт-отели в Петербурге не раз оказывались в центре скандалов, так как юнит в нежилом помещении часто приобретали люди, не имеющие средств на полноценную квартиру в жилом комплексе. В результате собственники получали псевдожилье без социальной инфраструктуры в виде дорог, детских и спортивных площадок, школ и детских садов. Нагрузка же на существующую городскую среду с появлением «апартов» лишь усиливалась.

«Политика Смольного в последнее время заключается в том, чтобы минимизировать и вообще не развивать подобный кластер. Потому что возведение апарт-отеля — это фактически попытка построить жилье там, где оно запрещено градостроительными регламентами строительства жилых домов, — объясняет зампредседателя ВООПИК в Петербурге Александр Кононов. — Понятно, что в итоге страдает социальная инфраструктура вокруг, так как формально апарт-отель — это нежилое здание, которое не отвечает нормам инсоляции и зеленых насаждений, наличия объектов медицинской, образовательной и транспортной инфраструктуры».

По мнению эксперта, апарт-отели — это суррогат эпохи нулевых, когда они начали входить в моду в Петербурге. «Нужно помнить, что апарт-отели по всем параметрам не соответствуют функционалу ни гостиничного, ни жилого фонда», — подчеркивает Кононов.

Иными словами, при минимальных финансовых вложениях застройщик извлекает максимальную прибыль от продаж такого псевдожилья. При этом — наносит социальный и экологический ущерб прилегающим территориям и… остается стратегическим инвестором города, пользуясь рядом привилегий.

Что по закону?

Несмотря на то что в Петербурге пытаются уходить от формата апарт-отелей, фактически участники рынка продолжают работать в «серой зоне». Федеральный закон, регулирующий рынок апартаментов, Госдума должна была принять в конце 2021 года, но рассмотрение перенесли на 2022-й.

Так, в прошлом году группа сенаторов и депутатов внесла законопроект о правовом статусе апартаментов как нового вида недвижимости. Они предложили ввести понятие «многофункциональные здания», то есть здания, состоящие из нежилых и жилых помещений, расположенные вне границ жилой застройки — в общественно-деловой зоне. Законопроект предлагал предоставить право собственникам апартаментов зарегистрироваться в них после перевода помещения в разряд жилых.

Вскоре часть парламентариев выступила против перевода недвижимости из одной категории в другую. По словам председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова, подход к законопроекту теперь сильно изменится.

«Крайне сомнительно, что апарт-отели, которых у нас огромное количество в городе и стране, начнут признавать жилыми помещениями, — высказала мнение петербургский риелтор Елена Малахина. — Дело в том, что строили их согласно иным нормативам, они вне границ жилой застройки. И в ближайшее время закон вряд ли будет принят — подогревают эту тему в основном те, кто продает юниты в апарт-отелях».

Дарья Истомина