Рынок недвижимости захватил традиционный для кризисов ажиотаж. Россияне гадают, вкладывать ли наличность в жилье, не бросят ли застройщики проекты и стоит ли продавать квартиры. Разбираемся вместе с участниками рынка, как действовать благоразумно в эпоху неопределенности.
Из-за кризиса и его грядущих последствий сокращается число объектов, которые выставляют на продажу — как по первичной, так и вторичной недвижимости. Тенденция объясняется сложившейся неопределенностью: никто не знает, что делать со слабеющим рублем и каких мер поддержки ждать от государства. Многие застройщики, впрочем, не приостановили сделки, но несколько повысили цены на жилье.
Одновременно на фоне растущей паники граждане решились спасать сбережения за счет вложений в недвижимость.
«Ажиотаж, конечно, безумный. Люди боятся, что новостройки не достроятся, поэтому вкладываются все же преимущественно во вторичку, берут даже самые „бабушкинские“ варианты либо с проблемными документами: от наследственных обременений до чужих долей. Хотя с новостройками ситуация не легче. Те, кому одобрили ипотеку под 10-11%, сейчас хотят максимально использовать эту возможность», — рассказала специалист по новостройкам, агент по недвижимости Татьяна Иванова.
Таким образом, сложилась ситуация, когда истерический спрос столкнулся с дефицитным предложением на рынке. Цены понемногу увеличиваются, чтобы выровнять тенденцию. Прирост пока составил 5-10%, считает Татьяна Иванова, хотя аналитики рынка все чаще указывают на цифры вдвое больше.
Линии поведения у потребителей разные. Кто-то пытается пристроить кредиты, которые были одобрены на низких ставках. Кто-то рассчитывает на семейную ипотеку либо заем с господдержкой, пока условия позволяют. В целом же число людей, желающих обременить себя ипотекой, сокращается, так как Центробанк поднял ключевую ставку до 20%. По состоянию на 21 марта цифра остается прежней.
«Новых клиентов не так много, как в прежние кризисы. Это не вал заявок, когда пытаются купить квартиры на любых условиях. Но тем не менее клиенты есть, и в основном это программы с господдержкой», — рассказала журналистам территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
Мнения разнятся. По словам агента по недвижимости Антона Семячкина, стоимость жилья на первичном рынке пока увеличивается в рамках планов застройщиков, а на вторичном почти стагнирует.
«Ни удешевления, ни резкого всплеска цен, думаю, не будет. Ситуация на рынке такова, что ипотеки фактически не существует, и когда она возобновится, сказать сложно. Остались льготные программы, которые ориентированы все же на новостройки», — отметил Антон Семячкин.
По мнению его коллеги Татьяны Ивановой, в целом до конца марта квадратные метры подорожают на треть.
Генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов в разговоре с журналистами предположил, что расценки вырастут скорее по сделкам с госпрограммами. Сегодняшние льготы вряд ли удержатся.
«Если геополитическая ситуация не устаканится и мы не увидим внятную поддержку ипотечного рынка со стороны государства и рынка недвижимости по субсидированным ставкам хоть на каком-то уровне, пускай 10-15%, рынку недвижимости будет крайне тяжело. Спрос выдохнется», — отметил Максим Ельцов.
К докризисному уровню они вряд ли вернутся, уверены эксперты.
«Может, застройщики и сделают цены пониже, но не относительно 1 февраля, а относительно 31 марта. То есть, скажем, цены поднимутся до конца месяца на 30%, а затем опустятся на 10-15%», — предположила Татьяна Иванова.
Максим Ельцов также предложил не рассчитывать на щедрость застройщиков. Потребители всегда охотно скупали жилье, несмотря на повторяющиеся кризисы. Наиболее приемлемый сценарий — когда цены будут колебаться на уровне 5-10% прироста, уверен эксперт.
«А дальше появится некая возможность покупать недвижимость по разумным ставкам, сопоставимым с инфляцией, и будет определенность», — рассказал Максим Ельцов.
По мнению директора по развитию компании «Л1» Надежды Калашниковой, цены точно не вернутся на прежний уровень в локациях, где не появляются новые объекты.
«Стоимость может только расти, поскольку предложения нет, а спрос остается. Что касается поддержки покупательской способности, можно сказать следующее. Ипотечная ставка очень высока, она заградительная, будем честны. Мы ожидаем, что будут субсидированные ставки от государства», — рассказала журналистам Надежда Калашникова.
По ее прогнозам, в будущем также стоит ожидать развития программ рассрочки.
При стремительно слабеющем рубле вложения в недвижимость могут казаться разумными, но сегодняшний кризис, с его высоким уровнем неопределенности, не позволяет расширить горизонт планирования. Спасет предодобренная ипотека по низкой ставке. Возможно, стоит рассмотреть вариант без больших кредитных затрат, если потребитель может себе такое позволить.
«У вас есть деньги, которые не требуют кредитования либо предполагается кредит на небольшую сумму? Тогда лучше брать недвижимость сейчас», — поделился Антон Семячкин.
Сейчас внимание россиян привлекают скорее студии и однокомнатные квартиры.
Надежда Калашникова советует руководствоваться двумя соображениями: квартира находится в высокой степени готовности и продается в перспективном районе.
«Необходимо смотреть на то, сколько застройщик существует на рынке, и на объекты, которые он предлагает. Нужно, чтобы они находились в хорошей локации. Если же они расположены в районах с не очень развитой транспортной и социальной инфраструктурой и особенно на каких-то невысоких стадиях строительства, я бы покупать не советовала», — отметила директор по развитию.
По словам Максима Ельцова, можно поискать варианты и в неблагополучных локациях с кварталами-«человейниками», но тогда лучше выбрать жилье по минимальной цене. Его будет проще продать в будущем.
Эксперты уверены, что государство предусмотрело все механизмы, чтобы даже находящиеся на ранних этапах объекты были достроены, а вложенные средства клиентов — спасены. Банковского коллапса правительство не допустит. Риски растут скорее из-за сроков — заветную квартиру получишь с существенной задержкой.
«Мы продолжаем финансировать стройки, которые получили проектное финансирование. Процесс не останавливается. Денежные средства в том объеме, который был запланирован, компании получают. Более того, предусмотрено, что можно вносить изменения в договоренности. Это не некая догма, вопросы обсуждаемы, — объясняет Татьяна Хоботова. — Застройщики, которые перешли на проектное финансирование, находятся в очень хороших условиях, потому что процентная ставка зафиксирована на прежнем уровне, она невысокая. А при наполняемости счетов, при больших продажах процентная ставка вообще минимальная. У некоторых застройщиков ниже единицы. А в среднем — 3-7%».
Не стоит переживать и за качество жилья, считает Надежда Калашникова. По ее мнению, ГОСТы и СНиПы, многие из которых приняты еще в семидесятые годы, продолжают действовать, и никаких нормативных изменений не предвидится.
«Что-что, а по степени надежности это почти безупречно. И многие застройщики жалуются до сих пор, что благодаря этим строгим требованиям мы не можем предложить покупателям более разнообразные варианты», — уточнила эксперт.
Более рискованно, по ее словам, покупать коммерческую недвижимость, поскольку строительные требования здесь мягче.
Импортозамещение в жилищной отрасли работает лучше, чем по другим направлениям, уверена Надежда Калашникова. По ее словам, перебои в поставках затронут скорее высокотехнологичное оборудование, например, лифты, сантехнику и отделочные материалы. Из-за этого только за последние две недели цена за квадратный метр выросла в среднем на 2 тыс. рублей.
«Мы прекрасно понимаем, что нужно искать поставщиков на других рынках, в том числе юго-западных. Хотя они тоже привязаны к доллару, это повлияет на себестоимость. Мы ждем, когда будет налажено российское серийное производство. Это тоже потребует какого-то времени», — уточнила эксперт.
Важно понять, зачем вы это делаете. Получить обесценивающиеся рубли? Перевести наличность в иностранную валюту, операции с которыми в будущем могут попасть под еще более строгие запреты? Риски не исключены при любом варианте поведения.
«Оптимальный вариант — продать старую квартиру, добавить три миллиона с ипотекой с господдержкой или семейной ипотекой и купить готовую или почти готовую квартиру в новом доме», — предложил более безопасную схему Максим Ельцов.
При развитии кризиса на рынке недвижимости такое жилье будет дешеветь медленнее, чем старый вариант. При восстановлении же экономики приобретение, напротив, выгодно подорожает.
Никита Строгов