Квартира в 15 «квадратов»: дешево, но бесперспективно

По разным оценкам, малогабаритные квартиры-студии составляют сегодня около 10-20% предложения на рынке недвижимости. Рост цен на жилье делает этот формат популярным, поскольку для покупки полноценных квартир у многих попросту недостаточно денег. Однако в перспективе сулит немало проблем и городам, и самим обладателям крошечной недвижимости. Какова минимальная площадь квартир-студий, на сколько выросла их доля на рынке жилья, почему их строят и покупают, и стоит ли ждать дальнейшего сокращения метража в новостройках, «Росбалту» рассказали эксперты отрасли.

Директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева:

«В новостройках самые маленькие по метражу объекты, которые я встречала в линейке предложений от застройщиков, — студии площадью 11 квадратных метров. По моим наблюдениям, в новостройках стандарт- и комфорт-класса в столичных ЖК доля объектов с уменьшенными метражами (микроквартиры и студии) составляет около 20%. В Московской области данный показатель выше — 25%-30%.

Необходимо помнить, что недвижимость дорожает — по итогам прошлого года средний уровень цен на объекты в новостройках Московского региона увеличился примерно на 30%. А платежеспособность населения, по нашим наблюдениям, наоборот, ухудшается. И уменьшение метражей квартир и студий — это, так сказать, ответ девелоперов на постоянно растущую потребность покупателей в приобретении собственного жилья за небольшой бюджет. По нашим подсчетам, средняя стоимость микроквартир и маленьких студий в новостройках Подмосковья составляет около 3 млн рублей, в границах столицы — 4,5 млн рублей.

Можно выделить несколько групп покупателей, у которых микроквартиры пользуются высоким спросом. Часто их приобретают молодые люди, для которых это первая в жизни сделка с недвижимостью. Покупатели старшего возраста обычно выбирают подобные объекты с инвестиционными целями — чтобы сдавать жилье в аренду или перепродать по более высокой стоимости. Также бывают случаи, когда люди, проживающие в других регионах, приобретают квартиру маленькой площади в Москве или Подмосковье для своих детей, которые приезжают учиться в столичные вузы. Для них это более выгодный вариант, чем долгое время снимать квартиру. Пока спрос формировался под влиянием ипотеки с господдержкой, появились клиенты, которые выкупали студии блоками под разные цели: например, объединяли их перепланировкой, селили за стенкой подросших детей или бабушку».

Завкафедрой экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина:

«Весь мир движется в сторону увеличения площади квартир. Даже в Китае средняя площадь жилья в новостройках — 93 квадратных метрах. В России, напротив, квартир в домах становится больше, а количество комнат и площади сокращаются. Причины совершенно очевидны: снижение доходов населения и совершенно дикое повышение цен на жилье, особенно за последние два года. У людей нет денег на жилье большой площади. В ответ на это строители возводят как можно больше малогабаритных квартир, чтобы удовлетворить спрос на собственное жилье.

Выход из этого только один — макроэкономические изменения в стране: рост доходов населения, увеличение объемов строительства — не меньше, чем вдвое. Только это позволит каким-то образом сбалансировать цены на жилье, которые за последние два года выросли на 39%, что совершенно невероятно в условиях снижения доходов населения.

Конечно, застройщики всегда заинтересованы в росте цен на недвижимость. Но сейчас в стране отсутствуют факторы, которые делали бы их заинтересованными в увеличении объемов строительства. В нулевые годы существовали преференции: если застройщик, который уже возвел серию домов, приступал к строительству нового проекта, для него снижали налоги, процентные ставки по кредиту. Была система, стимулирующая рост объемов строительства. Сейчас ее нет.

В такой ситуации застройщикам нет смысла строить больше, когда у них есть возможность строить столько же или даже меньше, и продавать дороже. Похожую картину эксперты наблюдали в середине «нулевых» годов. С 2005 по 2008 года цены на недвижимость в среднем ежегодно росли на 83%, причем, не только в Москве. В Екатеринбурге отмечался рост на 123%. Динамику цен называли тогда «состоянием кобры» — почти вертикальный рост в течение нескольких лет. Тогда была именно такая ситуация: застройщики вообще не старались строить больше. Их абсолютно устраивало практически удвоение цен за год. Некоторые эксперты полагают, что последние годы в России происходит то же самое, что в середине «нулевых». Застройщиков абсолютно устраивают темпы роста цен, и они не хотят строить больше.

При этом пандемия показала, что для жизни людям нужно просторное жилье. С 2020 года многие россияне перешли на полную удаленку или работают в комбинированном режиме. Кабинета у родителей отродясь не было, потому что он никогда не был нужен. В результате, пока родители работают за компьютером, вокруг на головах ходят дети. И запросы на увеличение площади и количества комнат растут. В отсутствии финансовых возможностей многие пытаются выгородить кабинеты на лоджиях: утеплить полы, создать там крошечную четырех-пятиметровую зону для работы. Чтобы выделить детскую в двухкомнатной квартире, родители спят в том, что называется гостиной.

Социальный стандарт жилья, разработанный ООН, предполагает по комнате на каждого члена семьи и одну общую. То есть, семья с двумя детьми должна жить в пятикомнатной квартире: по комнате детям, родительская спальня, кабинет и гостиная. В России идет обратный процесс: сжатие площади жилья и количества комнат.

Конечно, Россия — не единственная страна, где строят малогабаритное жилье. В Японии, в Китае сегодня можно увидеть квартиры, больше похожие на железнодорожное купе: вошел, разложил полку-кровать, поспал. В Лондоне, я знаю, тоже можно найти 6-метровые квартиры, похожие на студенческие общежития с душем и туалетом на этаже. Такое жилье есть во всем мире. Для студенчества этой «квартиры-капсулы», может, и достаточно. Но правда в том, что 50% россиян никогда не смогут купить собственное жилье, даже такое.

Средняя зарплата, которую озвучивает Росстат — 49900 рублей, сильно отличается от оценок экспертов и самих граждан — 25-35 тысяч рублей. Если экономическая жизнь страны останется на том же уровне, как сейчас, будет сохраняться и тенденция к снижению размера квартир.

Сейчас звучат совершенно бредовые идеи строить квартиры без кухонь. Мне это кажется сродни предложению вырезать людям по одной почке, потому что можно спокойно жить и с одной. Разговоры о том, что новое поколение практически не готовит дома, ест в общепите или заказывает доставку, — лишь удачные объяснения маркетологов того, что происходит в стране. Все будет определяться спросом. Если такие квартиры будут покупать, застройщики будут строить. Нам предстоит смириться с процессом уменьшения площади жилья, потому что это ответ на то, что требуется людям по их скромным деньгам.

Но нужно понимать, что строительство человейников с малогабаритными квартирами скажется в первую очередь на нехватке инфраструктуры. Существуют нормы по парковочным местам, но даже если они соблюдаются, мест никогда не хватает, машины не могут разъехаться. Поликлиник, детсадов, дорог тоже не хватает. Я живу в Пушкино. Благодаря новостройкам население там приросло в полтора раза. Но ни одной новой дороги вместе с новым жильем не построили, старые не расширили. Это такое нарушение всех социальных норм, но дома построены, люди в них живут».

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:

«Доля квартир-студий площадью 13-20 «квадратов» сильно выросла. Таких квартир на рынке всегда было очень мало. В советские времена они назывались квартирами гостиничного типа и считались худшим вариантом из всех существующих. После того, как распался СССР, такого жилья больше не строили. И в 90-е, и в «нулевые» строили панельные дома, в которых площадь стандартной «однушки» — 38 «квадратов». В бизнес-классе однокомнатные квартиры были еще большей площади — по 50 квадратных метров. Поэтому в продаже таких квартир до недавних пор практически не было. Они стали появляться после 2014 года, когда на рынке установилась продолжительная стагнация и три года подряд цены сползали вниз. По-хорошему, застройщикам надо было снижать стоимость квадратного метра и оптимизировать свои расходы. Но поскольку от прибыли отказываться никто не хотел, причем, часто даже от сверхприбыли, они пошли по пути измельчения площадей, а не снижения стоимости. Это позволило застройщикам уменьшить общий бюджет покупки и сохранить при этом свои прибыли.

Россияне, покупая такие квартиры, в какой-то мере сами показали застройщикам, что такая схема срабатывает. И их стали строить больше. Если раньше таких квартир не было вообще, то теперь их достаточно много. Малогабаритные квартиры сегодня занимают 5-10% рынка. То есть, не основную, но уже достаточно существенную долю. Такие квартиры есть в Москве и Подмосковье, в эконом-классе и в бизнесе. Все это преподносится как новое веяние для современной молодежи. Ставку застройщики делают на маленькие квартиры-студии, но при этом организуют большие общественные зоны. Если называть вещи своими именами, то это — большая коммуналка, но современная, красивая. Какую-то часть спроса такой формат жилья на себя перетягивает.

Я был, честно говоря, удивлен недальновидности людей, которые хватают эти студии. На мой взгляд, полноценно жить в них невозможно, особенно если речь идет о семейном проживании с детьми. Такой формат может быть уместен рядом с крупными вузами — как альтернатива студенческому общежитию, или в историческом центре города — как «квартира для пиджака» — для тех, кто живет с семьей за городом, но хочет иметь «перевалочный пункт», чтобы переодеться, принять душ, переночевать, если рано утром назначена встреча. Малогабаритное жилье разумно покупать не для жизни, а под сдачу в аренду, понимая, что в этом конкретном месте, например, возле МГУ, на них всегда будет спрос. Сейчас такой нишевой продукт попытались сделать массовым, и начали строить в спальных районах.

Мне не понятны перспективы такого жилья. Сейчас молодежь в силу доступности бюджета покупки малогабаритных студий на это ведется. Но совсем скоро эта молодежь обзаведется семьей, детьми, и станет понятно, что всем вместе жить в такой квартире нереально. Их начнут продавать, чтобы купить «нормальное» жилье.

Мода на это пройдет. Такой формат сам по себе, за исключением тех случаев, которые я обозначил, бесперспективен. И чем больше его сейчас выведут на рынок, тем больше мы потом получим неликвида. Покупая сейчас крошечные студии достаточно дорого, люди рискуют в будущем не продать их по таким же ценам. В результате, все это грозит превратиться в гетто для очень маргинальных персонажей, для которых такое жилье по каким-то причинам — единственное, что они могут себе позволить.

На мой взгляд, столько, сколько сейчас стоят малогабаритные студии, должны стоить полноценные «однушки». По всем мировым критериям недвижимость в Москве переоценена раза в два. Существует формула: цена квадратного метра должна быть примерно равна среднемесячному доходу населения. Такая формула выполняется во многих странах мира. По этой формуле в Москве квадратный метр должен стоить 100 тысяч рублей, а стоит 250 тысяч рублей. Это и есть сверхприбыль застройщиков. И не только застройщиков, но еще и землевладельцев, естественных монополий, чиновников, которые берут взятки. Реальная строительная стоимость квадратного метра — 40-50 тысяч рублей при цене 250 тысяч рублей. То есть — 200 тысяч рублей с «квадрата» — сверхприбыль, которая расходится по всем, кто в этой цепочке участвует. Эту коррупцию и раздутые затраты никто не победил и бороться с ними не хочет. Гораздо проще раздать людям льготные кредиты и повесить все проблемы на них. Ценник потому и раздут, что схема сработала. Если бы она не сработала, застройщики нашли бы способ оптимизировать затраты, упали бы цены на землю, чиновникам пришлось бы умерить свои аппетиты, и цена квадратного метра снизилась бы или, как минимум, не выросла бы.

Сейчас в ситуации, когда можно строить дома с большим количеством маленьких квартир и получать сверхприбыли, нет смысла строить жилье большей площади по меньшим или хотя бы тем же деньгам. Чтобы все это прекратилось, должно произойти затоваривание рынка. Пока эта тенденция прет, но рано или поздно все закончится, потому что у людей должно наступить отрезвление. На горизонте двух-трех лет наступит насыщение этого рынка. Покупатели, которые могли на это повестись, закончатся. Начнет увеличиваться число людей, которые в этом разочаровались. Помимо предложения от застройщиков начнет расти предложение на вторичном рынке. Новое поколение покупателей начнет внимательнее присматриваться к этому формату. И застройщикам придется переориентироваться на нормальное жилье. Цена будет зависеть от конъюнктуры рынка на тот момент».

Анна Семенец