В России снова взялись за нелегальную аренду квартир

Минстрой разработал законопроект, который призван вывести из тени рынок арендного жилья. Согласно документу, который, как пишет «Коммерсант», в конце ноября был направлен на согласование в профильные ведомства, собственники квартир, апартаментов и машиномест должны будут регистрировать в этой системе все договоры аренды и все расчеты проводить внутри ГИС. Также Минстрой предлагает добавить в КоАП штрафы за отказ регистрироваться в системе и за искажение данных: для физических лиц — до 5 тысяч рублей, для юридических — до 50 тысяч рублей. Затраты на создание ГИС могут составить больше 1 млрд рублей, при этом, государству ежегодно придется тратить деньги на ее обслуживание. Сможет ли эта платформа кардинально изменить ситуацию с арендой жилья в России? Заставят ли арендодателей регистрироваться в системе штрафы в 5 тысяч рублей? Своим мнением об этом предложении ведомства с «Росбалтом» поделилась профессор РАНХиГС, завкафедрой экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента Елена Иванкина.

— Зачем Минстрою нужна очередная цифровая платформа? Чем она принципиально отличается от того, что уже сделано, чтобы обелить рынок аренды жилья?

— Система аренды достаточно распространена в нашей стране. Примерно 11% семей в России снимают жилье, причем, большинство из них, вероятно, приходится на Москву и Санкт-Петербург, куда стекаются люди со всей России. Мы имеем дело с достаточно большой численностью населения, которая живет в арендованных квартирах. В мире их интересы защищают, во-первых, закон, а во-вторых, консолидированные действия со стороны объединений арендаторов, которые существуют в большинстве развитых стран мира. Я думаю, правильно, что государство занимается этой проблемой, раз у нас не сформированы условия для того, чтобы это движение возникало снизу, от арендаторов.

— Насколько я понимаю, государство по большей части заботится не об интересах арендаторов, а о том, что казна недополучает денег от сдачи жилья в аренду. Создание ГИС — не первая попытка государства обелить этот рынок. До этого пытались вывести арендодателей из тени через самозанятость. Система позволяла платить сниженный налог и оформлять все в электронном виде — через приложение. Зачем нужна еще одна платформа? Чем она будет отличаться от той системы, которую предлагает Минстрой?

— Я не знаю, насколько правильно создавать специальную платформу, чтобы учитывать сделки по аренде жилья, и почему нельзя делегировать это Росреестру, который занимается регистрацией любых сделок с недвижимостью. Или они уже перегружены настолько, что больше не могут потянуть новых функций? Этот вопрос для меня пока совершенно не ясен.

Ну, допустим, будет создана огромная система, на которую потратят миллиарды, для того, чтобы регистрировать сделки по аренде жилья и собирать налоги. Я думаю, что надо бы вообще-то сначала посчитать, сколько потратят на эту систему и сколько в итоге будут собирать благодаря ей налогов. СМИ со ссылкой на Минстрой пишут, что сейчас государство недополучает 162 млрд рублей налогов от сдачи жилья в аренду, а будут получать, может быть, 62 млрд рублей. Почему не 162 млрд рублей? Вот этого я не понимаю.

— Выходит, Минстрой изначально не рассчитывает на то, что все арендодатели в этой системе зарегистрируются, и рассчитывает примерно на треть?

— Знаете, это совершенно потрясающе, когда мы заранее знаем, что принимаемый нами закон будет исполняться на 30%. Это касается не только этого конкретного документа. На Гайдаровском форуме был большой доклад об исполнении государственных программ в России. И выводы неутешительные: исполняется от 4 до 13%, а 80% госпрограмм не работают.

Но давайте вернемся к подсчетам. Если государство планирует потратить на создание ГИС 1 млрд рублей, а собирать с ее помощью каждый год хочет 62 млрд рублей, то, выходит, что система окупается. В то же время мы видим, что контролировать эту сферу на 100% государство даже не планирует.

— Если вывести арендодателей из тени через самозанятость не вышло, каковы шансы с новой платформой?

— Я думаю, причина создания отдельной системы для рынка арендного жилья — желание учесть как можно больше людей. Но если не получилось обелить рынок через такой простой инструмент, как самозанятость, какие гарантии, что получится этого добиться с ГИС? Никаких абсолютно. В квартире могут быть прописаны члены семьи. Они могут там не жить, а жить в другом месте. Квартира при этом может сдаваться. Конечно, есть соседи. С доброжелательностью в нашей стране не всегда хорошо, поэтому, конечно, соседи могут «стукнуть». Но для того, чтобы сообщить в налоговую, что кто-то сдает квартиру незаконно, не нужно создавать ГИС, это можно сделать и сейчас. Поэтому я не вижу причин создания специальной системы учета. Я считаю, что существует регистрационная палата, существует налоговая, и этого достаточно.

Кроме того, на создание ГИС уйдет немало денег и времени, а дальше она будет постоянно ломаться, ее придется чинить. Я вот в прошлом месяце пыталась заплатить налоги через сайт, там мне там все время отвечали: «извините, сайт не работает». То же самое будет и с этой платформой.

— Наряду с созданием ГИС Минстрой предлагает в КоАП внести новые штрафы за отсутствие регистрации в системе: для физических лиц — до 5 тысяч рублей, для юридических — до 50 тысяч. А сейчас для тех, кто не платит налоги от сдачи квартиры, что нет никаких штрафов?

— Сейчас, если налоговая узнает, что вы сдаете квартиру и не платите от сдачи никакого налога, вам выпишут штраф — 5 тысяч рублей. Давайте посчитаем: средняя стоимость аренды московской квартиры — 45 тысяч рублей в месяц или 540 тысяч рублей в год. Если налоговой станет об этом известно, вам придется заплатить штраф в 0,1% от той суммы, которую вы заработаете. Москвичей, думаю, таким не испугаешь.

— За то, что арендодатель не зарегистрировался в придуманной Минстроем ГИС, тоже планируют штрафовать на 5 тысяч рублей. И, насколько я понимаю, брать эти штрафы будут только в том случае, если станет известно, что вы сдаете квартиру, но не зарегистрировались в системе. Каковы шансы, что штрафы от налоговой не смогли замотивировать собственников, а от Минстроя — смогут?

— Мы с вами сделали подсчеты для Москвы, но для других городов картина может быть иной. В Петербурге средняя стоимость аренды — 25 тысяч рублей в месяц, в Подмосковье — 20 тысяч рублей, в более отдаленных от центра регионах может быть 10-15 тысяч рублей. И вот для последних отдать 5 тысяч рублей штрафа — жалко. Как, впрочем, и делиться доходом.

Хотя для того, чтобы выписать штраф, недостаточно, чтобы все вокруг знали, что вы квартиру сдаете. Нужно прийти, выяснить, на каком основании человек живет в квартире. Допустим, он говорит: «Я дальний родственник. Я живу здесь весь год, а хозяева живут у меня летом, такой вот у нас бартер». И дальше что? Это невозможно вычислить, за исключением, разве что, ситуаций, когда 30 гастарбайтеров живут на 30 квадратных метрах. Тогда все понятно. Я думаю, что попытка уловить неплательщиков через ГИС не будет успешна.

— Что, в таком случае, может мотивировать арендодателей обеляться? Арендаторы, я так понимаю, только за то, чтобы все было официально, поскольку такое оформление дает им какие-то права. По крайней мер — их не вышвырнут на улицу посреди ночи, потому что вернулась дочь из Перу. Что может предложить государство арендодателям, чтобы им это тоже стало интересно и выгодно?

— Я думаю, что в нынешней ситуации, когда разрозненные физлица сдают свои квартиры, ничего нельзя предпринять. За исключением разве что массового строительства арендного жилья, в том числе социального, со стороны государства. Перебить серый рынок аренды может только создание большого арендного фонда, который работал бы в белую.

Анна Семенец