Цены могут расти еще два года: экономист Иванкина рассказала о ситуации на рынке жилья

Сейчас стоимость жилья растет на 1-1,2% в месяц, но темпы роста замедляются, заявила «Росбалту» профессор РАНХиГС, завкафедрой экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента Елена Иванкина.

«Недвижимость всегда дорожает, за исключением кризисов. В ситуации кризиса цены могут обрушиться в три раза, но потом все равно начинают расти и выходят на уровень выше, чем были до кризиса. Сейчас на рынке жилья начался такой период, когда темп роста цен сильно замедлился. Спрос на ипотеку в сентябре упал на 41%. Все идет к тому, что рост цен должен остановиться. Я лично ожидаю, что цены будут снижаться», — отметила Иванкина.

Но для этого, чтобы недвижимость не дорожала, нужно больше строить, считает эксперт. «Для этого нужно наращивать производство стройматериалов, выпуск строительного оборудования, а не только закупать его за границей. Для этого нужно увеличить число строительных работников. Добывать новые строительные площадки. Развивать программы строительства в малых городах. Должна быть большая программа поддержки строительной отрасли. Там, где строятся энергоэффективные дома, в идеале, должны быть снижены налоги, облегчен доступ к кредитам, земельным участкам, снижена нагрузка по созданию социальной инфраструктуры», — считает Иванкина.

По мнению эксперта, рост цен должен остановиться, но когда это произойдет — непонятно. «Цены еще два года могут расти по инерции», — считает она.

Иванкина напомнила, что когда в 2020 году пришла пандемия, для того, чтобы поддержать рынок жилья, была принята программа льготной ипотеки. Ставки по жилищным кредитам снизились до 6,5%, а предельная сумма кредита составляла 6 млн рублей — по России, 12 млн рублей — для Москвы и Санкт-Петербурга. «Для нашей страны это была рекордно дешевая ипотека. Хотя для остального мира она оставалась дорогой. В Европе, в Японии ставки находятся на уровне от 0,4% до максимума в 3%. В Чехии — 4,15%, что тоже считается очень высокой ставкой. Однако для нашей страны ставка в 6,5% была льготной. В 1998 году, когда был принят закон об ипотеке, начинали мы с того, что по факту вообще никакой ипотеки не было, потому что банки выдавали кредиты на срок от нескольких недель до месяца максимум по ставке 1% в день, то есть под 300% годовых. Мы долго шли к тому, чтобы снижать ставки по ипотеке, и когда дошли до 6,5%, для нашей страны это, действительно, было меньше, чем когда-либо за последние 30 лет, то есть фактически за всю историю ипотеки в России», — отметила эксперт.

По словам собеседницы агентства, в пандемию люди по многим причинам обратились к льготной ипотеке. Но дело было не только в том, что снизили ставку по кредиту. Когда ЦБ понизил ключевую ставку, одновременно со ставками по ипотеке обесценились депозиты. «Коммерческие банки стали снижать по ним проценты, и доходность депозитов оказалась даже ниже того процента, который приносит сдача квартир в аренду их владельцам», — отметила Иванкина.

При этом, сдавая квартиру, собственники не просто получают доход от аренды больший, чем дал бы депозит, у них растет стоимость самого актива — квартиры, заметила она.

«В дополнение ко всему на 25% обесценился рубль: с 60 до 75 рублей за доллар. По валютным вкладам ставки были снижены вплоть до отрицательных. Инвесторы стали перекладывать свои сбережения в недвижимость. В этих условиях, несмотря на то, что упали реальные доходы населения, цены на недвижимость стали расти», — отметила Иванкина.

По ее словам, объемы строительства в России недостаточные для страны с таким населением. «Мы крутимся вокруг этих цифр — 80 млн квадратов в год — уже очень давно. При этом, Китай строит 3,77 млрд квадратов. Да, нас в десять раз меньше: в Китае население 1,4 млрд человек, а в России — 140 млн. Но строят они в разы больше в расчете на человека», — отметила Иванкина.

В связи с тем, что мы строим недостаточно для имеющегося спроса, люди ринулись переводить деньги в недвижимость, а недвижимости в нужном количестве не оказалось. В результате, цены взлетели. «За 2020 год цены выросли в среднем на 11%, а если считать 2020-й и 2021 год по августу, то цены выросли на 39%. А в Сочи они увеличились в два раза. Стоимость сочинской недвижимости уже приблизилась к московской: от 240 до 270 тысяч рублей за квадратный метр. Элитная недвижимость вообще перешагнула планку в 1 млн рублей за квадратный метр. Самая дорогая квартира — пентхаус в башне „Федерация“ в „Сити“ — стоит 4 млрд рублей. Конечно, для остального мира такой ценник — не самый высокий. Один миллион рублей за квадратный метр — это всего-навсего 15 тысяч долларов. В Сингапуре средняя стоимость жилья — 32 тысячи долларов. Нью-Йорк, Париж имеют достаточно высокую стоимость недвижимости, и мы потихонечку к этому движемся», — отметила эксперт.

Но сейчас в России, как и во всем мире, сложилась неблагоприятная экономическая ситуация. Пока недвижимость дорожала, у людей сокращались доходы. «Закрывались торговые центры, а это 6 млн сотрудников со своими семьями, значит, цифру нужно умножать на три. Многие перешли на удаленку, во многих компаниях вообще снизили зарплаты на 30-40%. В такой ситуации рост цен не может быть беспредельным. Инерционно это может продолжаться какое-то время, но рано или поздно закончится», — полагает Иванкина.