Сдавать квартиры все еще выгодно?

Больше половины россиян никогда не смогут купить квартиру, поэтому единственным вариантом для них остается съемная. Как пандемия изменила рынок аренды жилья, какими будут цены к осени и какие долгосрочные тренды заложила самоизоляция, рассуждают эксперты.

Замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ Татьяна Школьная:

«Если рассматривать загородную и курортную аренду жилья, главной причиной, поддерживающей спрос, стала пандемия. Удаленка позволила людям работать за городом, вдали от мест массового скопления людей, а российский юг стал для многих основным местом отдыха в условиях закрытых границ. Что же касается городской аренды жилья, на нее спрос увеличится к концу августа и продержится до октября. В это время в мегаполисы традиционно возвращаются иногородние студенты. Но на текущий момент потенциал для роста цен на съемное жилье полностью исчерпан. Уровень ставок аренды зависит от баланса спроса и предложения. В данный момент рынок перегрет предложениями, что окажет охлаждающий эффект на стоимость арендного жилья. Мы ожидаем что цены будут медленно корректироваться в сторону понижения.

Для тех, кто не умеет или не хочет работать с более рискованными и более прибыльными финансовыми инструментами, покупка и последующая сдача квартиры в аренду дает минимальный пассивный доход, наиболее неинтересный с финансовой точки зрения.

Центробанк повышает ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт — до 6,5%. Эксперты допускают, что на этом цикл повышения ставки не закончится. Доходность по депозитам на этом фоне выглядит более заманчиво, а в доходности от сдачи жилья нужно учитывать не только реальные ежемесячные платежи, но и обслуживание жилья — косметический ремонт, обновление техники, мебели, а также простои, когда арендодатель находится в поисках арендаторов.

Основные тренды в этом сегменте — квартиры с условиями для удаленной работы: звукоизоляция, скоростной интернет, изолированная рабочая зона».

Завкафедрой экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина:

«Ставки аренды за 2020 год серьезно просели. Пандемия и самоизоляция привели к тому, что люди перестали приезжать на работу в крупные города, а многие из тех иногородних, что уже находились в мегаполисах, потеряли работу, не смогли платить на аренду жилья и разъехались по своим городам. Так, в городах-миллионниках, таких как Москва, Петербург, Екатеринбург, произошел большой отток арендаторов и, как следствие, снижение арендной платы.

В 2020 году мы одновременно наблюдали два взаимоисключающих события: цены на недвижимость выросли, а арендные ставки упали. Обычно, если стоимость квартир растет, то и цена аренды растет вместе с ней. Но в 2020 году квартиры дорожали, а арендные ставки просели на 20-30%. Долгое время они оставались на этом уровне, и начали подниматься только с осени прошлого года. Сегодня стоимость аренды вернулась на прежний уровень: по России средняя ставка — 18 тысяч рублей, по Москве — 45 тысяч рублей, по Санкт-Петербургу, кажется, — 25 тысяч рублей.

Пока рынок аренды немного подтачивает удаленка: в пандемию многие получили возможность работать откуда угодно, и это по-прежнему ограничивает рост арендной платы. Но она уже вернулась на допандемийный уровень, и ожидается, что в течение 2021 года будет расти быстрее, чем уровень инфляции.

Таким образом, сдача жилья в аренду по-прежнему остается самой выгодной стратегией для россиян. В нашей стране пока недостаточно развит рынок финансовых инструментов: люди не понимают, какие акции покупать, как это сделать. Кроме того, это очень волатильный рынок, и стоимость акций в один момент может упасть даже в три раза. Рынок ценных бумаг, который во всем мире считается альтернативой рынку недвижимости с точки зрения инвестирования, в нашей стране таковым не является. Есть другой всем понятный механизм — депозиты. Но по депозитам ставка постоянно меняется. В 2020 году она была настолько невыгодной, что люди стали забирать свои деньги с депозитов и, если суммы хватало, чтобы купить квартиру, покупали. Конечно, депозит — это более спокойный вариант получения пассивного дохода. Но недвижимость выгоднее. Представим, что вы положили на депозит один миллион рублей. Депозит приносит проценты, вы можете их тратить, можете добавлять к основной сумме, но сам вклад — 1 млн рублей — остается. И он обесценивается по мере инфляции. А стоимость квартиры, напротив, растет. Вы купили квартиру за миллион рублей, через год она будет стоить 1,2 млн, через два года — 1,35 млн. Вложение денег в недвижимость отличается ростом самой суммы первоначального вклада, чего никогда не будет с депозитом.

В 2020 и 2021 годах, даже несмотря на то, что реальные располагаемые доходы населения падали, недвижимость серьезно подорожала. В Сочи — примерно на 35%, в Москве — чуть меньше. Но это естественно, потому что в столице изначально была очень высокая база, то есть, жилье и до роста цен было дорогим. Прирост цен в Москве оказался самым низким по процентам, но самым высоким в абсолютных цифрах: стоимость квадратного метра выросла больше чем на 30 тысяч рублей, что составило 22% от стоимости.

Так что инвестиции в жилье остаются самым выгодным инструментом в нашей стране. Но этот вариант требует значительных накоплений. На вкладе у вас может лежать 500 или 800 тысяч рублей. Этого недостаточно для того, чтобы купить квартиру. Но этих денег достаточно для первоначального взноса по ипотеке. После ремонта квартиру можно сдавать и оплачивать ежемесячные взносы банку за счет арендаторов. Такая схема применяется во всем мире. В Сингапуре нам показывали новостройки — «дома пенсионеров». Люди покупают в них квартиры для того, чтобы впоследствии сдавать и получать прибавку к пенсии. Это инвестиционные дома, инвестиционные квартиры. Так что такой подход — общемировой тренд.

Если смотреть на ситуацию в лоб и сопоставлять цифры, то доходность от сдачи квартир и от депозитов сейчас не слишком различается: 5,6% против 5,46%. Но такие подсчеты не учитывают роста стоимости самой квартиры. Мои студенты-бакалавры рассказывали, что купили жилье в ипотеку, и оно уже значительно выросло в цене. Настолько, что это почти перекрывает переплату по кредиту.

Конечно, если история с удаленкой получит развитие, и многие сотрудники после полутора-двух лет работы из дома так и не вернутся в офисы, это будет ограничивать темпы роста цен. Но ставки аренды все равно будут подниматься, потому что в нормальной экономической ситуации, когда дорожает жилье, аренда тоже дорожает. В этом смысле показательно, что как только самоизоляцию отменили, ставки постепенно поднялись до прежнего уровня, и продолжают расти. Кроме того, для очень многих профессий необходимо присутствие людей на рабочем месте: для продавцов, строителей, работников сферы услуг. Дистанционный формат возможен только в части офисно-менеджерской работы, а это далеко не все население нашей страны. Поэтому какого-то критичного значения для рынка аренды удаленка и в перспективе иметь не будет.

Но наряду с коммерческим рынком нужно развивать и рынок социальной аренды жилья. Больше половины населения России — 55% — никогда не смогут купить собственную квартиру. Это не обязательно какие-то маргинальные слои общества. Среди этих людей могут быть учителя, врачи, вообще вся бюджетная сфера. Семьи развиваются, появляются дети, им нужно отдельное жилье. Всем идти в бизнес? Но так не бывает ни в одной стране мира. Люди все равно хотят быть врачами и учителями, несмотря на сравнительно низкие зарплаты. Для таких людей единственный выход — аренда, в том числе социальная, о создании которой в России говорят уже 10 лет. Понятно, что для строительства социального жилья нужно, чтобы в этом были заинтересованы инвесторы. Но пока в нашей стране выгоднее строить и продавать квартиры, арендным жильем заниматься никто не будет. Возможно, инвестором должно стать государство. Оно может пойти на то, чтобы строить качественное жилье без элементов роскоши. Только то, что людям необходимо по тем нормативам, которые существуют. Если государство за это возьмется, рынок арендного жилья изменится».

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

«Мы ожидаем некоторого роста арендных ставок осенью — до 7-10% за сезон. Но в абсолютном выражении это не будет выглядеть угрожающе. Для однокомнатной квартиры комфорт-класса, которая сейчас сдается примерно за 30 тысяч рублей в месяц, рост может составить до 1-3 тысяч рублей в месяц.

Мы связываем потенциальный рост ставок с оживлением спроса на рынке и возвращением арендаторов: окончанием сезона отпусков, приездом студентов на очное обучение и определенным восстановлением туристического потока.

Что касается доходности сдачи жилья в аренду, она зависит от целого ряда вводных: первичный или вторичный рынок, как досталось жилье. Например, если жилье было получено в наследство и не потребовало никаких затрат, то доходность от сдачи — от 100%. Если мы говорим о новостройке, купленной с целью перепродажи, необходимо учитывать, что это за проект, какое у него конкурентное окружение, на каком этапе была проведена сделка и насколько высоким был уровень цен при покупке. Если цены были перегреты, то расти им почти некуда, и доходность будет в лучшем случае невысокой.

Возьмем для примера самый востребованный вариант — однокомнатную квартиру рядом с метро. Представим, что ее приобрели за 9 млн рублей и 1 млн рублей потратили на ремонт и оборудование техникой. Допустим, кредитное плечо не применялось. Дальше квартиру решили сдавать на длительный срок. Средняя ставка аренды такой квартиры — 35 тысяч рублей в месяц. То есть, за год она может принести владельцу 420 тысяч рублей. Из этой суммы вычтем минимальный налог для самозанятых: 4% или 16800 рублей. Останется сумма 403200 рублей в год — без учета каких-то форс-мажоров и ремонта. Таким образом, если предположить, что никаких иных затрат не будет, а они в любом случае будут, то просто сдача в аренду окупит такую квартиру примерно за 25 лет. То есть идеальный процент доходности будет при указанных условиях — 4%, и это максимум.

При любых расходах на эту квартиру — ремонт, замена техники, простой из-за отсутствия арендаторов — процент доходности будет снижаться. Если платить обычный НДФЛ в 13%, тогда уровень доходности тоже будет ниже 4%. Однако доходность можно увеличить в среднем до 9-10%, если сдавать посуточно. В нашей практике есть случаи, когда однокомнатные апартаменты в современном жилом комплексе, купленные за 12 млн рублей, сдаются посуточно и приносят владельцу около 134 тысяч рублей в месяц».

Анна Семенец