Арбитражный управляющий: Квартиру, купленную у потенциального банкрота, могут забрать его кредиторы

Массовые банкротства физических лиц могут привести к увеличению числа граждан, которые потеряют деньги, купив квартиру у человека, находящегося в предбанкротном состоянии.

По официальным данным, в 2020 году количество дел о банкротствах выросло на 90% по сравнению с 2019 годом. При покупке недвижимости у человека в предбанкротном состоянии сделка впоследствии может быть признана недействительной в рамках процедуры предстоящего банкротства, если цена в договоре ниже рыночной более чем на 20%, рассказала изданию Пруфы.рф арбитражный управляющий Кристина Романова.

Она пояснила, что по закону собственник должен заплатить налог на доход физических лиц, если продает квартиру или другую недвижимость дороже 1 млн рублей ранее 3-5 лет с ее получения в собственность. Три года — для случаев приобретения объекта в собственность по безвозмездной сделке (дарение, наследство, приватизация, рента) и 5 лет — для случаев приобретения на возмездном основании (договор купли-продажи, и т. д.).

Чтобы не платить этот налог, продавцы часто просят указать в договоре заниженную стоимость — в 1 млн, которая дает возможность не платить НДФЛ. После уговоров некоторые покупатели соглашаются.

Это грозит тем, что при банкротстве такая сделка, будет признана недействительной. Кредиторы банкротящегося собственника квартиры обратят внимание, если квартира человека в предбанкротном состоянии была по цене ниже рыночной (не менее чем на 20%).

«В случае, если продавец недвижимости находится в предбанкротном состоянии или попадает в процедуру банкротства через 1-3 года после продажи недвижимости, то будут проверяться все сделки, совершенные таким продавцом. Если будет выявлено, что сделка совершена по заниженной стоимости, то она будет признана недействительной, а недвижимость изъята у нового собственника с целью включения в конкурсную массу должника и реализации с публичных торгов», — пояснила Романова.

По ее словам, предбанкротное состояние — это наличие долгов, которые не погашаются, решения судов, либо плохая кредитная история.

Чтобы избежать проблем, следует проверить продавца на предбанкротное состояние до покупки по открытым публичным источникам: сайты судов общей юрисдикции по месту регистрации продавца, сайт арбитражного суда в регионе регистрации продавца, сайт службы судебных приставов, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Из этих источников можно узнать, есть ли предъявленные к взысканию долги продавца. Во-вторых, нужно запросить у продавца недвижимости кредитную историю, чтобы определить наличие непогашенных задолженностей, пока не предъявленных к судебному взысканию.

Романова подчеркнула, что не следует заключать договор купли-продажи по заниженной стоимости. Такие сделки будут оспариваться в рамках дела о банкротстве в первую очередь. Расчеты по сделке следует проводить только безналичным расчетом с использованием сервисов безопасных расчетов — передача денег по расписке не свидетельствует о фактической передаче денежных средств в рамках дел о банкротстве. Также желательно сделать оценку рыночной стоимости и убедиться в том, что на объект нет большой скидки.

Кроме того, приобретенное право собственности на объект недвижимости можно застраховать. В случае признания сделки недействительной страховая компания выплатит страховое возмещение в размере стоимости объекта недвижимости.