Пробки и свалки: как купить квартиру и потом не пожалеть

Жители деревни Мистолово в Ленобласти оказались отрезанными от окружающих лесов. На традиционной тропинке вырос забор частного курорта, а пройти иначе в общую зеленую зону невозможно: населенный пункт застрял в непроходимых зарослях и каменных джунглях соседних огороженных ЖК. Это один из многих примеров, как застройщики вольно или невольно создают проблемы местным жителям, надеявшимся на экологичную жизнь.

Но этим инциденты не исчерпываются. Бывает, что компании загораживают красивые виды, медлят с детскими садами, школами и забывают о спортивных площадках. По пути на работу непременно встретишься с многокилометровой пробкой, а где-нибудь рядом возникает зловонный завод. Всего этого можно избежать, если заранее приехать на место будущих ЖК, изучить документы компании, открыть градостроительный план и пообщаться с экспертами. Рассказываем, на что обратить внимание при покупке квартиры в новых жилых комплексах и вспоминаем громкие случаи из истории Петербурга.

Социальная инфраструктура

За появление школ и детских садов отвечают администрация и застройщики, если речь идет о комплексном освоении территории. Остаться совсем без учебных заведений сегодня практически невозможно. Иначе разрешение на строительство не получить. Однако так было не всегда.

«Один из крупных ЖК в Выборгском районе — почти без инфраструктуры. Когда территорию застраивали, соответствующего требования не было. Ситуация, однако, меняется. Например, ЖК на Октябрьской набережной обеспечили детскими садами и больницами досрочно, — рассказывает агент по недвижимости Антон Семячкин. — И все-таки стоит понимать, что некоторые компании ведут себя недобросовестно и затягивают с социальной инфраструктурой. Стоит изучить отзывы и проконсультироваться с риэлторами, чтобы понять, о ком речь».

С проблемой столкнулись, например, жители Василеостровского района. На намывных территориях собственникам приходится пользоваться школами, детскими садами и больницами соседних муниципалитетов. Так назрел конфликт между старожилами и переселенцами.

«Потребность в социальной инфраструктуре есть, молодежь часто интересуется этим вопросом. Как правило, застройщики обеспечивают территорию детскими садами вовремя. А вот на школы у города нередко не хватает денег», — отмечает специалист по новостройкам, агент по недвижимости Татьяна Иванова.

Транспортная доступность

Близость к метро заманчива, хотя и повышает ценник на квартиру. Не стоит забывать и о проектируемых станциях, изучите даты их открытия. Последнее, однако, не панацея. Так, власти Петербурга перенесли проекты по «оранжевой» и «коричневой» веткам. Завершить работы на новых станциях обещают в 2024 году. Для юго-запада, задыхающегося в пробках каждый день, это большая проблема. По мнению Ивановой, надеяться на местные власти не приходится.

«Почему-то город считает, что на Театральной площади метро важнее, чем в спальных районах. Удивительно», — возмущается эксперт.

Проще приходится обладателям собственных автомобилей. Однако дорожная ситуация нередко становится препятствием.

«Если вы планируете выбираться на машине, смотрите близость развязок с основными магистралями: выезды на КАД, ЗСД. Например, в Девяткино этот вопрос решили недавно, а вот в Кудрово до сих пор пробки по утрам и вечерам, — напоминает Семячкин. — Возьмите навигатор и посмотрите, как обстоят дела в том месте, где собираетесь покупать квартиру. Съездите в час пик, все станет понятно».

Место для машины

Создавать парковки — обязанность застройщика, вот только место не гарантировано каждому. Вероятно, придется раскошелиться. Поэтому на первоначальных этапах инфраструктура нередко пустует.

«В жилых комплексах заранее понятно, будут ли места. Как правило, застройщики размещают небольшое количество гостевых парковок. Если же мы говорим о подземном или наземном паркинге, они идут в продажу от компаний, — рассказывает Семячкин. — Часто компании предлагают места в подарок при покупке, скажем, двухкомнатной квартиры».

Иванова подтверждает слова коллеги, но, по ее словам, в пандемию ситуация изменилась и льготные предложения стали редким удовольствием. Тем не менее скидки и рассрочка все еще возможны.

Придомовое благоустройство

Качественные тротуары, проезды, пандусы, освещение, детские и спортивные площадки — важное условие для комфортной среды. Жить в неудобных и мрачных каменных джунглях никто не хочет.

«Можно заранее оценить расстояние между домами, ширину тротуаров, будет ли зелень в округе. Агенты по недвижимости получают информацию напрямую у застройщиков, смотрят презентации, проектную документацию. Попросить компанию может и сам покупатель, это не проблема», — рассказывает Иванова.

Красивые виды

Смотреть из окна на природу гораздо приятнее, чем многоэтажку, хотя за это и придется доплатить. Но от застройки не защищен никто — на месте уходящего вдаль пустыря к Финскому заливу могут вырасти, как муравейники, жилые комплексы от других компаний. С роскошным видом из окна в итоге прощаешься. Так произошло, например, на Васильевском острове.

«Заранее понять очень сложно. Нередки ситуации, когда человек покупает видовую квартиру на сквер, а потом его сносят и строят дом. Надо смотреть Градостроительный план Петербурга, где, что, когда планируется. Обычный покупатель может не сориентироваться, — считает Семячкин. — Но некоторые застройщики ведут себя добросовестно. Та же „Балтийская жемчужина“ на юго-западе проектировалась так, что никто никому не мешает. В сторону залива этажность уменьшается, так что роскошный вид собственники не потеряли».

Риски все равно остаются. Самый безопасный вариант — рассмотреть квартиру при точечной застройке, как на Институтском проспекте в Выборгском районе. Не забывайте про план освоения территории. Так, жителей деревни Мистолово в Ленобласти со временем отрезали от окружающих лесов — в округе тут и там возникли новостройки с огороженной территорией и заборы.

Экологичность

Близость к свалке или заводу омрачат проживание, а сбежать на прогулку может и не получиться — сквера или парка не найдется. Перед покупкой жилья заранее откройте карту и оцените риски. Градостроительный план также подскажет, не появится ли рядом зловонная фабрика.

«Приведу несколько примеров экологичных районов. Стоит вспомнить, например, Приморский, но все зависит от локации. Так, недалеко от Юнтолово находятся очистные сооружения, откуда доносятся запахи. Много застройщиков — в конце Комендантского проспекта, но недалеко находится замороженный мусорный полигон „Новоселки“», — приводит примеры Семячкин.

По мнению Ивановой, спрос на экологичное жилье заметно вырос. Будущих собственников волнуют также вентиляция в доме, система очистки воды и уровень шума. От последнего спасут прочные стены — стоит узнать, из каких материалов строят дом.

Количество соседей

Никому не хочется, чтобы коридор на пути к квартире превратился в проходной двор. Современные жилые комплексы этим грешат. Покупатели смотрят на низкие ценники и забывают о возможных неудобствах.

«Бывает, на этаже 15-20 квартир. Большинство из них — однокомнатные и студии. Я бы не советовал приобретать. Взять в пример хотя бы бесконечные очереди к лифту. Высока вероятность, что квартиры будут сдавать в аренду, соседи будут постоянно меняться. Обязательно смотрите поэтажную планировку», — предупреждает Семякин.

Спасением станут небольшие здания. По словам Ивановой, в последние годы интерес к малоэтажной застройке возрождается.

«Люди устали от большого количества соседей и хотят, как в старину, знать всех по именам и общаться друг с другом», — отмечает эксперт.

Никита Строгов