В 2020 году на фоне экономического кризиса и очередного витка падения доходов россиян цены на квартиры подскочили на 20%. Государство подстегнуло спрос льготной ипотекой под 6,5%, поэтому даже стремительно дорожающие квартиры продолжали покупать. Но в июле 2021 года программа заканчивается. Значит ли это, что собственное жилье, даже покупаемое на кредитные деньги, будет стоить еще дороже, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
— К чему приведет конец льготной ипотеки?
— На рынок недвижимости завершение программы не повлияет никак. Ее влияние сильно переоценивают. На самом деле не льготная ипотека спровоцировала рост спроса на жилье, а снижение ключевой ставки Центробанка.
С началом кризиса ЦБ сильно опустил ключевую ставку. И наряду с льготной ипотекой подешевела и обычная, а вместе с тем, упали и ставки по депозитам. Пока банковские проценты покрывали рост стоимости жилья, все было нормально. Но после снижения ставок депозиты перестали быть выгодными: прироста уже не хватало, чтобы догнать цены на квартиры. В результате все те, кто копил на жилье, вдруг поняли, что ситуация поменялась: надо быстрее бежать и покупать, и, если нужно, брать на это кредит. Стало выгоднее кредитоваться, чем копить. Но все ошибочно приписывают этот эффект льготной ипотеке, хотя основную роль здесь сыграло снижение ключевой ставки. Обычная ипотека оказалась не сильно дороже, чем льготная. Поэтому вторичный рынок, где нет и не было никакой льготной ипотеки, показал в прошлом году такой же рост цен и спроса, как и рынок новостроек.
Ситуация 2020-го года кардинально отличается от того, что мы видели в прошлый кризис в 2015 году. Тогда Центробанк, наоборот, очень сильно поднял ключевую ставку, чтобы остановить падение рубля, и льготная ипотека действительно спасла застройщиков. Сейчас это была просто ненужная мера. Независимо от того, продлят ее или отменят, на рынок недвижимости это не повлияет никак.
— Что, в таком случае, будет влиять на цены?
— Ситуация на рынке жилья во многом будет определяться тем, насколько быстро смогут восстановиться доходы населения, и останется ли уровень процентных ставок таким же, как сейчас.
Однако и при нынешних низких ставках спрос выдыхается. Даже если льготную ипотеку продлят, а ключевую ставку ЦБ не поднимут, на рынок все равно придет стагнация. Дело в том, что в 2020 году произошло вымывание спроса будущих периодов. Значит, скоро поток покупателей иссякнет. В этой ситуации важно, каким будет объем предложения. Если на рынке нечего будет купить, цены продолжат расти даже без оглядки на спрос и доходы населения — просто потому, что предложения мало. Такое мы уже видели в нулевые годы. Если же застройщики будут вводить много новых проектов, это подтолкнет цены вниз.
— Какой из сценариев наиболее вероятен?
— Сейчас объем предложения на рынке жилья сократился на 30%. В основном — в эконом-классе. Это связано как раз с тем, что в прошлом году очень много недвижимости уже раскупили. Но у нас действует нацпроект, который предписывает строить 120 млн «квадратов» в год. То есть политика в сфере строительства предполагает, что жилья будет много. Если в ближайшие год-два на рынок свалится большой объем новостроек, тогда как спрос уже во многом исчерпан, может повториться ситуация 2015–2017 годов, когда строили много, покупали мало, и цены снижались.
— Есть показатели, которые позволяют это прогнозировать: объемы ввода жилья в эксплуатацию или количество выданных разрешений на строительство?
— Объемы ввода жилья — это вчерашний рынок — то, что вывели в продажу два-три года назад, и давно распродали. Разрешения на строительство — тоже не показательная величина. Документ действует пять лет, из чего не вполне понятно, этот объект поступит в продажу сейчас или через три-четыре года. Пока мы можем опираться только на мониторинг новых объектов, которые застройщики анонсируют и выводят на рынок в реальном времени. Точных цифр нет, но мы видим, что каждый месяц несколько новостроек выходит в продажу. То есть — приток новых объектов держится на среднем уровне. Для того, чтобы рынок не затоваривался, спрос тоже должен находиться на уровне выше среднего. Пока баланс сохраняется. Будет ли он сохраняться в перспективе ближайших двух лет — посмотрим.
— Можно ли сказать, что застройщики сейчас сознательно будут держать этот баланс, чтобы не допустить падения цен?
— Конечно, застройщики заинтересованы в том, чтобы не было затоваривания рынка. Но еще они заинтересованы в том, чтобы продать побольше. Всегда есть риск, что пока ты придерживаешь несколько своих проектов, пытаясь регулировать предложение, сосед распродаст свои, а ты останешься не у дел. Поэтому гонка объемов будет иметь место. Дефицит на рынке жилья маловероятен в отличие от затоваривания.
— Но затоваривание будет только на руку покупателям, которые смогут выбрать квартиру получше и купить ее чуть дешевле.
— Да, большой объем предложения может привести к откату назад цен на жилье, которые в минувшем году подскочили на 15-20%.
— Каков ваш прогноз на 2021 год?
— Я думаю, после ажиотажного 2020 года на рынке жилья развернется стагнация. Возможно небольшое снижение цен — на 5-10%. Но, скорее всего, это будет не явная коррекция. В новостройках она выльется в скидки и разные преференции покупателям к каждому празднику. На вторичном рынке вновь появится торг, который пропал минувшей осенью из-за повышенного спроса. Произойдет утряска рынка. Однако удачные объекты могут и дальше продаваться без скидок, в то время как другие могут потребовать и большего дисконта.
Анна Семенец