Квадратные метры с проблемами: чем опасны апарт-отели

Апартаменты Wings — объект со сложной судьбой и долгой историей. Сегодня комплекс построен на 95%, идут работы по чистовой отделке. Однако вероятность, что дольщики получат свои помещения, отнюдь не стопроцентная. Законодательство в этой сфере таково, что попасть в неприятную ситуацию здесь может любой покупатель.

Хорошее место и риелтор «правильный»

Алексей Боднар переехал в Петербург из Украины сразу после окончания школы, в 2001 году. Получил гражданство, устроился работать кладовщиком на склад. В 2015-м решился на покупку собственной квартиры. Финансы Алексея были ограничены, влезать в ипотеку не хотелось. На сумму, которой он располагал, можно было позволить себе студию в Кудрово или Мурино, но эти районы его не устраивали.

Тогда он узнал о строительстве апартамент-комплекса «Виват». Цена была выгодная, расположение хорошее, а помещения продавало уважаемое агентство «Петербургская недвижимость». Строительством занималась компания ООО «Донк», входившая в состав ГК «Единые решения». В момент заключения договора, Боднар, конечно, еще не знал, что скоро станет одним из самых активных борцов за продолжение строительства, а ждать скромную студию площадью 23 квадратных метра он будет несколько лет.

«Мне стало понятно, что со стройкой что-то не так, когда два месяца спустя с территории объекта вывезли всю технику. Я просил «Петербургскую недвижимость», чтобы они отправили мне какие-нибудь фотографии, чтобы можно было судить об этапах строительства. Просить пришлось долго. Потом мне все-таки прислали фотографии, но я понял, что они были сделаны уже давно. За несколько месяцев на стройплощадке ничего не произошло. Тогда я стал звонить в отдел продаж. Они отвечали, что идут какие-то изыскательные работы», — вспоминает Боднар.

Несмотря на то, что стройка стояла уже несколько месяцев, апартаменты оставались в продаже. Изыскательные работы все затягивались. Позже стало известно, что обанкротился генподрядчик стройки.

«Вместе с другими дольщиками мы начали искать главный офис «Единых решений». Когда мы приехали туда, оказалось, что они давно съехали. Тут мы поняли, что эта строительная компания не существует. У нее нет ни крана, ни кирпича, ни каски. Всю ее можно было уместить в полиэтиленовом пакете», — рассказывает Боднар.

Вскоре главу группы компаний «Единые решения» Владимира Артеева арестовали после обысков по делу о недостроенной школе искусств на Туристской улице. К этому моменту дольщики уже осознали, что надеяться нужно в первую очередь на себя.

«Мы узнавали, как борются другие и применяли их опыт. Ведь никто из нас не планировал оказаться в подобной ситуации. Мы шумели, направляли жалобы куда можно, посылали запросы в комитеты, обращались в СМИ, проводили митинги и пикеты», — отмечает Боднар.

Почти победа

Спустя время дольщикам удалось выйти на тогдашнего вице-губернатора Петербурга Игоря Албина. После того, как он приехал на стройку, дело сдвинулось с мертвой точки — новый застройщик ООО «СК «Монолит»» получил разрешение на работы.

«Право аренды земельного участка в силу 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» находится в первичном залоге у пятидесяти двух участников долевого строительства. Поэтому, учитывая, что размер неисполненных обязательств перед дольщиками превышал стоимость права аренды земельного участка, они могли распорядиться правом аренды земельного участка по своему усмотрению», — объясняет юрист «Монолита» Вячеслав Летуновский.

При этом процедура передачи объекта постоянно курировалась государственными органами, в том числе комитетом по строительству и аппаратом правительства города. Вместе с новым застройщиком комплекс обзавелся и новым именем — Wings.

«Когда ООО «СК «Монолит» возобновлял строительство, вместо фундамента находилось заброшенное болото, а ряд конструктивных решений (в отношении свай) необходимо было пересматривать по их небезопасности», — рассказывает Летуновский.

После того, как строительство продолжилось, дольщики успокоились. Но вскоре от ареста освободился Владимир Артеев, после чего связанная с ним компания ООО «Статус» подала в Арбитражный суд иск с требованием признать передачу объекта незаконной. В августе этого года суд ему отказал, однако истец может обжаловать принятое решение в течение 30 дней.

Кроме этого, в настоящий момент на рассмотрении находится заявление конкурсного управляющего Никиты Котова с аналогичными требованиями. Заседание назначено на 11 сентября.

«В случае удовлетворения исковых требований ООО «Статус», право аренды возвращается к ООО «Донк», а строительство объекта силами ООО «СК «Монолит» становится невозможным. Учитывая, что ООО «Донк» находится в процедуре банкротства (открыто конкурсное производство), то все дольщики смогут предъявить к ООО «Донк» лишь денежные требования и встанут в одну очередь с Банком «Российский кредит», чей долг составляет 5,4 миллиарда рублей», — объясняет юрист ООО «СК «Монолит».

Перспектива лишиться одновременно и помещений, и денег заставила дольщиков вновь выйти на улицы. Они провели несколько одиночных пикетов и записали видеообращение к врио губернатора Северной столицы Беглову.

«У большинства из нас не будет второго шанса купить себе жилье. Если суд встанет на сторону ООО «Статус», к нам прибавится еще около сотни бесправных дольщиков, которые набрали ипотек и, ничего не получив, будут полжизни их выплачивать», — сетует Алексей Боднар.

Осторожней с апартами

История дольщиков Wings достойна экранизации. Можно было бы создать новый жанр в кино, родственный производственной драме. О том, как обычные люди, преодолевая сложные обстоятельства, идут к своей мечте — отдельному жилью. Но самое главное — в такой ситуации может оказаться любой покупатель апартаментов в случае банкротства застройщика.

«Дольщики не смогут потребовать передачи объекта, потому что это не квартира, а нежилое помещение. В этом случае они могут быть включены в реестр кредиторов, претендующих на возврат денег, соответственно, не имеющих реальных преимуществ перед всеми остальными. Они, конечно, будут формально проходить как «залоговые» кредиторы, но это не сильно помогает», — рассказывает руководитель практики по недвижимости и инвестициям, партнер компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Государство защищает жилищные права граждан, однако апарты — это объекты недвижимости, которые не относятся к объектам жилищных прав. По мнению Некрестьянова, нормы законодательства по отношению к дольщикам апартов оправданы, потому что их покупка — это практически предпринимательская деятельность.

«Незнание закона не освобождает от ответственности. Если вы решили, что классно жить в вагончике, и купили его, это не делает государство обязанным компенсировать вам стоимость сгоревшего вагончика как жилья. Здесь все ответственные взрослые люди, самостоятельно принимающие решения. Если вы думаете, что таким образом экономите, знайте, что делаете это за счет серьезного риска потерь», — считает юрист.

С точки зрения Некрестьянова, не существует никаких юридических оснований для распространения гарантий 214-ФЗ в части прав требований на нежилые помещения.

«Покупка апартаментов связана с большими рисками, что дальше скажется и на эксплуатации. Если вы будете расторгать договор, суд не сочтет, что это связано с реализацией личных целей, не будет применяться закон о защите прав потребителей. Там вообще много последствий с этим связано», — говорит Некрестьянов.

Законодательством созданы условия, при которых дольщик нежилого помещения является фактически стандартным участником рынка. В то время как дольщик жилого помещения — это некий привилегированный участник сделки, которому государство дает дополнительные гарантии, ссылаясь на то, что у нас в Конституции прописано право на жилье. Но поскольку апарт таковым не является, то и конституционная гарантия отсутствует.

По мнению Некрестьянова, в апартаменты уместно вкладываться, если это взвешенная инвестиционная стратегия. Однако тратить на них последнее — неправильно.

«К сожалению, дуракам закон не писан. Чтобы принимать решение об участии в долевом строительстве, нужно мыслить разумно и понимать все экономические риски. И здесь опции две. Первая — государство должно запретить участие в долевом строительстве всем гражданам, исходя из предположения, что все дураки. Такое решение мне кажется неправильным. Либо нужно исходить из того, что гражданам разъясняется определенный обязательный перечень информации, а дальше они сами принимают решение. Если они неправильно оценили риски, то это их проблема. Например, трейдеры в Америке за один день теряют сотни миллионов долларов. Иногда это плохо заканчивается, но это же не значит, что после этого нужно запретить торговлю акциями», — заявлет он.

Юрист компании ООО «СК «Монолит» Вячеслав Летуновский подходит к вопросу с большей гуманностью:

«В настоящее время эффективный способ защиты дольщиков в случае банкротства застройщиков, позволяющий получить апартаменты, отсутствует, но надеемся, что в ближайшее время законодательство будет скорректировано в пользу защиты граждан, приобретающих апартаменты по договорам участия в долевом строительстве».

Тем временем, по данным консалтинговой компании Knight Frank, в первом полугодии 2019 года в Петербурге и Ленинградской области в продаже находилось рекордное количество апартаментов — 11,7 тыс. юнитов. Так много их не появлялось за весь период реализации на рынке. За полгода прирост составил 113%. Вопрос в том, осознают ли их покупатели все риски.

Дмитрий Глебов