Вот тебе, бабушка, и кадастровый год

В 2017 году 28 субъектов РФ переходят на новый порядок расчета налога на недвижимость. В их числе — Санкт-Петербург и Ленинградская область. В 2016 году 21 регион уже заплатил налог на имущество по новой схеме. Таким образом, теперь к ней подключились 49 субъектов страны.

Россияне станут платить государству за квартиры, дачи и гаражи, исходя не из инвентаризационной, а из более высокой кадастровой стоимости, которая, как считается, максимально приближена к рыночной.

Последнюю кадастровую оценку 2,5 млн объектов недвижимости в Петербурге ГУП «ГУИОН» проводило в августе 2015 года. Расчет делался для квартир и нежилых помещений площадью менее 3 тыс. кв м. В результате по сравнению с 2012 годом средняя кадастровая стоимость квартир выросла в 1,6 раза, превысив инвентаризационную в 6,2 раза.

Новые налоговые ставки определены в городском законе «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге». Они зависят от стоимости конкретного объекта недвижимости — квартиры, дачи, гаража и машино-места, а также недостроя.

Так, владельцу квартиры, оцененной по кадастру менее чем в 7 млн рублей, придется платить по ставке в 0,1% от рассчитанной стоимости. Если квартира оценена в 7-20 млн рублей, то ставка налога возрастает до 0,15%, а для жилых помещений стоимостью выше 20 млн рублей — до 0,2%.

Собственники жилых домов стоимостью до 5 млн рублей буду платить налог по ставке 0,1%, стоимостью до 10 млн рублей — 0,15%, стоимостью до 20 млн рублей — 0,2%, а если стоимость дома превышает 20 млн рублей, то ставка будет уже 0,25%.

Для владельцев гаражей и машино-мест определена ставка в 0,3%.

Для объектов незавершенного строительства ставки варьируются от 0,1% до 0,5%, в зависимости от его будущего назначения.

Переход на новую систему платежей будет поэтапным — по 20% в год. Платить полный налог на недвижимость, исходя из кадастровой стоимости, петербуржцы начнут через 5 лет.

Так, в 2017 году жителям Северной столицы придется заплатить только 20% налога, в 2018 году — 40%, в 2019 — 60% и т. д. При этом нужно учитывать, что для всех граждан РФ существуют вычеты из налога. В квартире не облагаются налогом 20 квадратных метров, в коммуналке — 10 квадратных метров, а в жилом доме — 50 квадратных метров.

Допустим, кадастровая стоимость квартиры площадью 50 квадратных метров составляет 6 млн рублей. Ставка налога для нее равняется 0,1%, то есть 6 тыс. рублей или 120 рублей за квадратный метр. 20 квадратных метров жилплощади не подлежат налогообложению. Итого сумма налога составляет 3 тыс. 600 рублей. При этом 1 декабря 2017 года гражданину придется заплатить только пятую часть этого налога, то есть 720 рублей. Если у квартиры два собственника, то сумма налога делится на два и составляет уже 360 рублей. В случае трех собственников — 240 рублей. Через пять лет сумма налога для одного родственника вырастет до 3 тыс. 600 рублей.

Для пенсионеров действует льгота. Если у них в собственности один объект недвижимости, то они не платят ничего. А если два, то уже придется платить.

«Никакого резкого роста при уплате имущественного налога не будет. Смотрела просто для себя, сколько придется платить владельцу квартиры в Приморском районе. В принципе, все то же самое, что и сегодня. Что касается квартир бизнес-класса, то будет небольшой рост, но там и сейчас ставка налога высокая», — рассказала начальник отдела налогообложения имущества Налоговой службы по Петербургу Марина Спиридонова.

Несмотря на увещевания налоговиков о том, что переход на платежи по кадастровой стоимости не должен шокировать петербуржцев, новый налог на недвижимость все-таки ударит по карману собственников. Так, например, 1 декабря 2016 года один из собственников трехкомнатной квартиры в доме на улице Пушкинской заплатил 291 рубль налога на имущество. Квартира хоть и находится в доме, расположенном в историческом центре Петербурга, но назвать ее элитной никак нельзя. Это «гребенка» с окнами на север во двор-колодец. Инженерные коммуникации функционируют, но требуют ремонта. В подъезде несколько нерасселенных коммунальных квартир. Кадастровая стоимость такой квартиры площадью 87 квадратных метров составляет 9 млн рублей. В 2017 году этот собственник должен будет заплатить не 291 рубль, а 696 рублей.

Еще один пример. Кадастровая стоимость однокомнатной квартиры площадью 37,5 квадратных метров в современной высотке рядом с самой загруженной станцией петербургской подземки — «Проспект Ветеранов» — составляет 4,3 млн рублей. В 2017 году каждый из двух собственников «однушки» должен будет заплатить налог в размере 202 рубля, в 2016 году налог равнялся 178 рублям.

Кадастровая стоимость квартиры площадью 65 квадратных метров в панельном доме 70-х годов на улице Ярослава Гашека в Купчино составляет 5,2 млн рублей. Ее собственнику в 2017 году насчитают к оплате 727 рублей, при том, что в 2016 году он уплатил налог в размере 319 рублей.

Станут больше платить и обладатели квартир на Наличной улице на Васильевском острове. Кадастровая стоимость квартиры площадью 60 квадратных метров в таком доме составляет 6 млн рублей. Один из трех ее собственников в 2017 году должен будет заплатить 272 рубля налога. В 2016 сумма была меньше — 231 рубль.

Главный редактор журнала «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин считает, что кадастровая оценка недвижимости 2015 года была проведена достаточно эффективно. При оценке квартир использовалась информация о ценах и предложениях больших интеграторов, таких как «Бюллетень недвижимости» и Avito. Катастрофического расхождения по стоимости удалось избежать. Хотя массовая оценка имеет свои странности. Например, в отдельных случаях выходило, что двухкомнатная квартира в центре города на улице Большая Конюшенная и двухкомнатная квартира в Кронштадте по кадастру стоят одинаково. Естественно, на рынке такого не бывает.

При этом эксперт не исключает, что после повторной кадастровой переоценки могут начаться проблемы. Новая методика подразумевает несколько иную схему высчитывания кадастровой стоимости. «Нас снова хотят повести по затратному пути. Землю собираются считать через местоположение. При сравнении двух одинаковых кирпичных строений в разных местах разница будет закладываться в стоимость земли. То есть то, что не взяли налогом на квартиру, возьмут налогом на землю. А у нас две трети домов вообще не оформлены как домовые участки», — пояснил Синочкин.

«По части оценки кадастровой стоимости Петербург — достаточно продвинутый город. У нас хорошие специалисты. Ошибки, искажения, которые могут возникнуть во время оценки, по крайней мере, понятны. То, что процесс растянут на пять лет, также смягчит ситуацию. Драматического повышения налогов я не предвижу», — отметил Синочкин.

Эксперт считает, что опасность может исходить от другой инициативы. В частности, 1 января 2017 года истек срок легализации неучтенной недвижимости. До этого момента россияне должны были оповестить налоговые органы об имеющихся у них квартирах и жилых домах, за которые им почему-то не приходят налоговые уведомления. Если после 1 января инспекторы ФНС обнаружат у гражданина подобную «секретную» недвижимость, то ему не только выпишут штраф в размере 20% от неоплаченной суммы, но еще и взыщут долги за три последних года.

«Начнутся административные проверки, массовая «стрижка». Доходы от нефти кончились. Единственным доступным источником доходов остался карман горожан. Налог по кадастровой стоимости — это только часть большого комплекса мероприятий. Поиск неучтенной недвижимости, а также недвижимости, которая используется не по назначению, со всеми штрафными санкциями — их другая часть», — считает Синочкин.

По мнению депутата законодательного собрания Ирины Ивановой, взимание налога по кадастровой стоимости является более честным. Однако в Петербурге это новшество не принесет ничего хорошего владельцам комнат в коммунальных квартирах. Главным образом коммуналки сосредоточены в центральных районах города, где самые дорогие земля и недвижимость. Собственность же в петербургских коммунальных квартирах — долевая. Это означает, что владелец комнаты будет платить кадастровый налог не за квадратные метры, а за общую и жилую площадь.

«Если наш город пошел на приватизацию не так, как вся Россия, — по долям, а не по комнатам, — то давайте предоставим льготу в виде неуплаты платежа по коммунальным квартирам. Жители коммуналок не должны платить по кадастру. Но надо четко определить круг льготников. Потому что обязательно может найтись умелец, который свою нормальную квартиру оформит как коммунальную и начнет получать льготу. Квартира должна считаться коммунальной на момент ее приватизации», — уверена Иванова.

По словам депутата, высчитать даже примерную сумму налога, которую со следующего года придется платить собственникам коммунальных квартир, проблематично. «Кадастровая оценка у нас была проведена массово. Не учитывалось, куда у вас смотрят окна — на помойку или в лесопарк, на Исаакиевский собор или во двор-колодец», — отметила Ирина Иванова.

Несмотря на то, что налоговый платеж на недвижимость должен увеличиться именно для жителей центральной части Петербурга, специалисты не думают, что коренные жители центра устремятся на более дешевую периферию, в спальные районы.

Отметим, чтобы узнать инвентаризационную стоимость своей квартиры и ставку налога, необходимо обратиться в местное Бюро технической инвентаризации. Узнать же кадастровую стоимость объекта недвижимости и будущий размер налога гораздо проще. Для этого достаточно воспользоваться налоговым калькулятором ФНС. Полученную цифру можно сравнить с той, что приходила в платежках ФНС. Правда, стоит учитывать: для того, чтобы высчитать новую сумму платежа, надо знать кадастровый номер квартиры. Выяснить его можно через сервис Росреестра.

Есть свои особенности и в части уплаты налога с недостроенных объектов недвижимости. Депутат Ирина Иванова считает, что здесь могут возникнуть определенные сложности. Например, вдоль побережья Финского залива расположено множество шикарных домов. Но выяснить, являются ли эти явно обитаемые виллы недостроями, сложно. Оценщика просто могут не пустить на территорию под предлогом того, что это частная собственность.

Дмитрий Синочкин в свою очередь отмечает, что в Подмосковье проблемы с оценкой недостроев научились решать с помощью аэрофотосъемки. Сделанные сверху снимки дачных участков просто накладываются на кадастровую карту.

«Если объект есть на снимках, но его нет на карте, то это уже повод для выездной проверки. Об административном обследовании можно даже не уведомлять собственника. Если возникли проблемы, то можно посмотреть и с соседнего участка. Если выяснится, что дом достроен и им пользуются, то привет, дорогой. Получай налог на три года и штраф. А если гражданин будет объяснять, что у него электричество и газ не подключены, поэтому он домом не пользуется, то он это в суде объяснять будет», — сказал Синочкин.

Проблемы, как считают эксперты, могут возникнуть и с расчетом налога на места для стоянки автомобилей. Если с гаражами, зарегистрированными как объект недвижимости, все более-менее понятно, то с машино-местами — не совсем. Машино-места — те, что в паркингах и подземных гаражах. При этом предельные их размеры до сих пор не установлены. А вот участки на стоянках во дворах к машино-местам пока не приравнены. Это и к лучшему — иначе можно было бы прогнозировать моментальную приватизацию дворовой земли.

Кстати, не исключено, что очередная переоценка жилья будет проведена уже в 2018 году. Тогда кадастровая стоимость недвижимости, а значит, и налоги на нее, снова могут увеличиться.

Александр Калинин